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'실거주 1년' 당근으로 전셋값 상승 막는다고?

  • 2021.12.21(화) 09:29

상생임대인, 전셋값 안올리면 '실거주 1년' 인정
1주택자·공시가 9억 이하 제한…"실효성 없어"

정부가 전월세시장 안정을 위해 '상생임대인' 카드를 들고 나왔다. 

신규·갱신 계약때 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내 인상(유지·인하 포함)한 임대인('상생임대인')에겐 양도소득세 비과세 특례 적용을 받기 위한 '실거주 요건(2년)' 중 1년을 충족한 것으로 인정해주겠다는 것이다.

정부는 '2022년 경제정책방향'에 이같은 내용을 담았다. 임대차 2법(전월세상한제, 계약갱신청구권) 도입 이후 전월세 시장에 이중가격 현상과 임대차분쟁이 심해지자 이같은 방안을 내놓은 것으로 풀이된다.

특히 내년 7월이면 임대차2법 도입 2년이 된다. 이후 계약갱신청구권 만료 물량이 나오면서 임대료 상승 등 전세불안이 우려되는 상황이다. 이 때문에 임대인에게 인센티브를 줘 전월세시장 안정을 꾀하겠다는 것이다.  

아파트 전경/사진=이명근 기자 qwe123@

현행법상 1주택자가 보유한 주택을 팔 때 양도세 비과세 혜택을 받기 위해선 2년 실거주해야 한다. '상생임대인' 조건에 맞으면 이 중 1년을 실거주한 것으로 인정해주는 것이다.

다만 이달 20일부터 내년 12월 31일 계약체결분에 한정하고, 직전계약 대비 5% 이내로 가격을 올린 1세대 1주택, 공시가격 9억원 이하 임대인으로 제한된다.

직전계약은 기존 임대차계약 및 기존 계약을 의미하고 1년 6개월 이상 유지한 계약이어야 한다. 주택매수 후 신규로 체결한 임대차계약 및 주택 매수시 승계받은 임대차 계약은 제외한다. 

전문가들은 1주택자 등 대상이 제한적이고 1년 한시운영이라는 점에서 실효성이 높지 않다고 보고 있다. 

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "이해관계가 엇갈리는 부동산시장에서 불이익보다 혜택을 줘서 시장안정을 도모하는 것은 긍정적"이라면서도 "전세를 놓은 1주택자만 해당이 돼 대상자를 확대해야 한다"고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 "공시가격 9억원 이하로 한정해 적용하고 다주택자는 배제한다"며 "결국 자기집 전세주고 본인도 임대사는 사람들만 해당돼 전체 임대시장에 미치는 영향은 제한적일 것"이라고 내다봤다. 

실거주 1년을 인정받으려면 기존 계약을 포함해 사실상 4년간 임대료를 시세대로 받지 못하고 임대를 줘야 하는 셈이다. 

게다가 1년 한시운영이기 때문에 한차례만 인센티브를 사용할 수 있다. 1년을 본인 집에 거주하다 직장, 학교 등의 사유로 2년 실거주를 채우지 못한 1주택자 정도만 혜택을 볼 수 있을 것이란 평가다. 

고준석 동국대 법무대학원 교수도 "대상이 되는 1주택자가 얼마나 되겠느냐"면서 "민간 임대시장의 주축인 다주택자로 확대해야 실효성이 있을 것"이라고 말했다. 

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