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'미계약·미분양 주의보'…자금계획·입지따져 청약해야

  • 2022.01.05(수) 11:10

[2022 분양]46만가구 봇물…옥석가리기 심화
대출규제로 자금계획 필수·공급물량 등 따져야

올해도 청약열풍이 거셀것으로 예측된다. 주택거래 절벽이 심화하고 일부 지역에선 집값 조정 가능성이 제기되면서 내집마련 수요의 청약 쏠림은 지속될 수 있다는 전망이다. 

다만 올해부터 강화된 대출 규제로 잔금대출 등이 어려워진 만큼 자금계획을 철저히 세워 청약에 도전해야 한다는 조언이 나온다. 아울러 입지 별로 청약 옥석가리기 또한 심화할 수 있어 해당 지역 공급물량, 입지 등을 꼼꼼히 살펴야 한다는 지적이다. 

/사진=이명근 기자 qwe123@

기존 주택 불안…청약쏠림·양극화 심화 예상

부동산 리서치업체 리얼투데이에 따르면 지난해 서울에서 청약에 당첨된 청약통장 최저 가점 평균은 62.6점으로 집계됐다. 지난 2019년 50.7점, 2020년 58.4점에 이어 점수가 높아지고 있다. 지난해 진행된 사전청약 일반공급 경쟁률도 높아지고 있다. 3차 사전청약 일반공급 당첨 커트라인은 평균 1871만원으로 2차 사전청약 1770만원보다 101만원 높아졌다.

청약 가점이 60점이 넘기 위해서는 무주택기간 15년, 청약통장 가입기간 15년, 부양가족이 2명 이상이어야 한다. 사전청약 커트라인 1871만원을 충족시키기 위해서는 매월 10만원씩 15년 이상 납입해야 한다.

청약 경쟁률이 높아지는 이유는 집값이 계속해서 상승하면서 기축 아파트를 구매하는 것보다 가격이 저렴해서다. 분양가상한제로 분양가와 시세의 차이가 커지며 가격 메리트는 더 높아진 상황이다.

특히 지난해 말부터 매수심리 위축으로 거래가 줄어들며 집값 상승폭이 둔화하고 있다. 일부 지역에서는 하락세도 나타고 있다. 정부도 하향 안정화를 자신하고 있는 상황이어서 기존 주택 매입에 대한 리스크가 커지며 시세보다 저렴한 청약을 적극 활용해야 한다고 전문가들도 조언하고 있다.

청약을 통해 내집마련하는 것이 최우선 전략으로 꼽히면서 실수요자들의 관심이 쏠릴 수밖에 없다. 올해 민간 기관이 집계한 민간분양 예정물량만 46만 가구에 달한다. ▷관련기사: 올해 분양 42만가구…둔촌주공·베르몬트로광명 등(1월4일)

자금계획 필수·입지별 공급물량 등도 따져야

다만 청약 신청에 앞서 자금계획을 철저하게 세울 필요가 있다고 조언한다. 특히 올해부터 차주별 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 도입돼 대출이 더욱 어려워진다. 잔금대출, 주택담보대출, 카드론 등을 합한 총 대출액이 2억원을 넘으면 차주별 DSR 규제를 적용한다. 차주별 DSR은 모든 부채의 연간 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율이다.

중도금 대출은 DSR 규제에 포함되지 않지만 잔금대출은 규제에 포함된다. 잔금대출을 받지 못해 잔금을 치르기 어려워질 가능성도 배제할 수 없다. 이 경우 계약을 취소하면 청약통장의 효력도 상실하게 된다. 서울 등 투기과열지구 내 주택에 당첨됐다면 10년간 청약이 제한된다. 따라서 신중한 자금계획이 우선적으로 준비된 후 청약에 나서야 한다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "DSR 규제로 잔금대출이 어려워져 입주 이후에 문제가 생길 수 있기에 가점만 볼 게 아니라 대출 상황도 고려해 신청해야 한다"며 "공공분양과 분양가상한제 적용 지역 등 실거주 의무가 있는 곳은 임대를 놓고 잔금을 치룰 수 없어 자금 상황에 맞는 공급방식 선택이 필요하다"고 강조했다.

정지영 아임해피 대표도 "올해 DSR 규제 도입으로 비규제지역에서도 잔금대출이 어려울 수 있어 옥석을 가려서 분양을 받아야 한다"며 "소득이 부족해 대출이 안 나오면 잔금사고가 날 수 있어 전세가 잘 나가는 지역인지 확인하거나 자금계획을 철저히 세운 후 청약을 신청해야 한다"고 조언했다.

실제 지난해 인천 송도 자이 더 스타의 경우 전체 공급물량 1533가구 중 35%인 530여가구의 미계약분이 나왔다. 분양가가 9억원을 넘어 중도금 대출이 어려운데다 신용대출 등 전반적인 대출규제 강화에 직격탄을 맞은 것으로 풀이되고 있다. 이 때문에 청약 옥석가리기도 본격화할 것이란 전망이다. 

함영진 랩장은 "기존 주택시장도 입주량이 많으면 상승폭이 둔화되며 시장이 조정된다"며 "분양시장도 공급이 많은 지역은 비선호될 확률이 높아보여 청약할 때 공급의 총량이 덜한 지역을 노리는게 좋을 것 같다"고 제안했다.

올해는 민영 분양물량 41만8351가구 뿐만 아니라 정부가 발표한 사전청약 물량 7만가구도 예고돼 있다. 청약의 선택 폭이 넓어진 만큼 자신의 조건에 맞는 단지의 우선순위를 정해 신청해야 한다는 조언도 나온다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "사전청약에서 대상지가 늘어나면서 가점이 높은 분들의 선택지가 다양해졌다"며 "얼마 나오진 않았지만 서울에도 대상지가 포함돼 어떤 곳에 집중할 것인지 본인의 당첨 경쟁력에 따라 우선순위를 정해 고르면 좋을 것"이라고 말했다.

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