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용산정비창, '1만 가구' 대신 국제업무지구로…'용적률 1500% 이상'

  • 2022.07.26(화) 10:25

초고층건물·공원…'용적률 최대 3000% 허드슨야드'
공중엔 브릿지, 지하엔 보행로…첫 '모빌리티 허브'

서울 용산구 용산정비창 일대가 초고층 건물과 넓은 공원이 혼합된 국제업무지구로 다시 태어난다. 오세훈 서울시장이 지난 10년간 방치됐던 용산국제업무지구 개발사업을 다시 수면 위로 끌어올리면서다.

부지의 70% 이상이 업무·상업 등 비주거 용도로 채워진다. 법적 상한 용적률인 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물도 들어선다. 다만 공공성 확보를 위해 도로, 공원, 학교 등의 기반시설이 전체의 40% 수준을 유지할 수 있도록 할 계획이다.

용산국제업무지구 조감도 /사진=서울시

주거시설 대신 '용적률 1500%' 초고층 건물

서울시는 이같은 내용을 담은 '용산국제업무지구 개발구상'을 26일 발표했다. 글로벌 도시경쟁력과 기술혁신을 선도하는 미래 중심지로서의 업무지구를 만들겠다는 포부다.

이번 안은 용산정비창 일대 개발에 앞서 인허가권자인 서울시가 제안한 개발 가이드라인이다. 시는 토지소유자인 코레일과 36차례 협의를 거쳐 이같은 비전과 개발 방향을 설정했다. 이번 발표를 시작으로 용산정비창 개발이 본격화될 전망이다.

용산정비창 부지 규모는 여의도공원의 2배, 서울광장의 40배에 달한다. 서울에 남은 마지막 대규모 가용지로 잠재력이 높다. 10여 년 전 당시 시장이던 오세훈 시장이 이 지역을 국제업무지구로 개발하는 방안을 추진했지만 2013년 최종 무산됐다.

이번 개발구상에 따르면 용산국제업무지구는 △융복합 국제도시 △녹지 생태도시 △입체교통도시 △스마트도시 등 4개 목표로 조성된다.

먼저 '비욘드 조닝'을 적용해 다용도 복합개발을 허용한다. 일자리, 주거, 여가, 문화 등 생활에 필요한 모든 활동이 가능하고, 24시간 활력이 끊이지 않는 도시를 만든다는 목표다. 교육·의료 등의 인프라도 조성한다.

비욘드 조닝은 기존 용도지역제를 개편해 용도 도입의 자율성을 높이는 방식으로, 지난 3월 서울시가 발표한 2040 서울도시기본계획에서 처음 제시됐다. ▷관련기사:쌍문동에 업무시설·한강엔 '드론택시'…오세훈의 2040 서울(3월3일)

특히 서울시 최초로 '입지규제최소지역'을 지정해 법정 상한 용적률인 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어선다. 입지규제최소지역으로 지정되면 건축물의 용도와 용적률, 건폐율, 높이 등을 현행 규제와 별도로 정할 수 있다. 서울시는 "뉴욕 허드슨야드의 경우 용적률을 최대 3300%까지 허용하고 있으며 평균 용적률은 1800% 이상"이라고 부연했다.

부지의 70% 이상이 상업·업무 등 비주거 용도다. 다만 고밀 개발에 따른 부작용을 해소하고 공공성을 확보하고자 도로, 공원, 학교 등의 기반시설도 전체의 40% 이상을 차지할 것이라고 밝혔다.

부지 50% 녹지 조성…'입체교통'도 확보

서울시는 공원과 건물 내 녹지 등을 포함해 부지의 절반 이상을 녹지로 조성할 것이라고 밝혔다. 용산공원, 한강으로 뻗은 방사향 녹지체계를 구축하고, 어디에서든 접근할 수 있는 대규모 중앙공원을 조성한다. 철도부지에는 선형 공원이 들어설 예정이다.

이들 공원이 조성되면 북한산~서울도심~남산~용산공원~용산국제업무지구~한강으로 이어지는 남북녹지축이 완성된다. 업무지구 내부는 지상·지하·공중으로 연결한다. 건물과 건물을 브릿지를 통해 공중으로 연결하며, 지하 보행로를 통해 지하로도 이동할 수 있다.

서울시는 '입체교통도시'도 제안했다. 지상부를 녹지와 보행 중심의 공간으로 확보하고, 지하는 차량 중심의 도로교통체계로 구축할 계획이다. 먼저 강변북로, 한강대로, 청파로 등 주요 간선도로와 연결되는 지하도로를 개설한다.

용산역 인접 부지에는 UAM, GTX, 지하철, 도로 등 교통수단별로 쉽고 편리하게 환승할 수 있는 첫 대중교통환승거점 '모빌리티 허브'를 조성한다. UAM의 경우 2025년 기체 상용화에 맞춰 김포공항~용산국제업무지구 시범노선을 운영할 계획이다.

아울러 인공지능, 자율주행, 스마트물류 등 ICT 기반의 미래도시 인프라를 도시 전역에 구축한다. 도로에는 ITS(지능형 교통시스템), V2X(자율주행 통신시스템) 등을 조성하고, 주택에는 IoT(사물인터넷) 기반 관리 시스템을 탑재한다.

오세훈 서울시장은 "용산은 서울 도심, 여의도, 강남과 연결되는 지리적 중심지이자 철도교통의 요충지로서 잠재력 높은 서울의 미래 중심지로 주목받았지만, 그동안 많은 부침을 겪었다"며 "지난 임기 때 추진했던 사업이 2013년 최종 무산된 이후 추진 동력을 잃었다"고 말했다.

이어 "더 늦기 전에 시작해 용산이 가진 무한한 잠재력과 기회를 극대화하고 변화한 여건과 미래 환경에 부합하는 개발을 추진하겠다"고 말했다.

이전 정부인 문재인 정부는 이 부지 일대에 1만 가구의 주택을 공급할 계획이었다. 다만 국제업무지구를 추진했던 오세훈 시장이 서울시장으로 돌아오면서 국토교통부 등과 마찰을 빚어왔다. 오 시장은 당시 주택 비중을 30%로 줄이고 상업·업무 기능을 강화해야 한다고 주장했다.

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