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서울·수도권은 집값 더 떨어져야 규제지역 푼다

  • 2022.09.21(수) 16:33

집값하락 등 규제지역 101곳 정량요건 충족 
서울은 유지, 경기·인천은 일부 지역만 완화 
세종도 조정지역만…"하향안정세 여력 있어"

"수도권은 금융, 청약시장 등 전반적으로 여전히 불안 요인이 있어 규제지역을 유지키로 했다"(권혁진 국토교통부 주택토지실장)

정부가 3개월 만에 규제지역을 대폭 해제하면서도 서울은 털끝 하나 건드리지 않았다. 경기와 인천도 '소폭' 완화에 그쳤다. 

연이은 실거래가 하락에도 아직 수도권의 집값 상승 불씨가 남아 있다고 판단했기 때문이다.

정부는 이번 조치를 통해 '실수요자들의 정상적인 주택 거래'를 기대했으나 시장에선 지방 중심의 규제지역 해제만으론 거래가 활발히 이뤄지긴 어려울 것이란 지적이 나온다.  

/사진=이명근 기자 qwe123@

세종 빼고 지방 규제지역 다 풀었다

정부는 21일 '2022년 제3차 주거정책심의위원회' ,'제61차 부동산가격안정심의위원회'를 개최하고 이같은 내용의 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)', '2022년 9월 주택 투기지역(지정지역) 해제(안)'을 심의·의결했다. 

이날 권혁진 국토부 주택토지실장은 "오래된 집값 하향 안정세, 거래 감축 등을 봤을 때 실수요자들의 정상적 주택 거래까진 막아선 안 된다는 취지에서 규제지역을 풀었다"고 밝혔다. 

국토부는 지난 6월 지방권을 중심으로 총 112곳의 규제지역에서 11곳을 해제한 바 있다.▷관련기사:'고삐 완전히 풀긴 이르다'…규제지역, 지방만 풀었다(7월1일)

이후 101곳의 규제 지역 모두 규제지역 해제를 위한 정량적 요건을 충족하면서 이번엔 41곳을 대폭 풀었다. 

규제지역 지정·해제 여부는 직전 3개월 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배(조정대상지역), 1.5배(투기과열지구)를 넘는지와 청약경쟁률, 분양권 전매거래량 등의 요건에 따라 결정한다.

그러나 수도권은 아직 '시장 불안' 가능성이 남아있다고 보고 소폭 해제하는데 그쳤다. 

서울은 모든 규제 지역이 유지된 가운데 경기도는 충북 접도지역인 평택시, 안성시와 서울 접경지역인 파주시, 양주시, 동두천시 등 5곳을 조정대상지역에서 해제했다. 인천은 연수구, 남동구, 서구 등 투기과열지구만 3곳 모두 풀었다.

권혁진 실장은 "수도권은 풍부한 유동성, 높은 청약 경쟁률, 주택구매 심리 등이 여전하다"며 "이런 부분을 종합적으로 고려해서 당분간 시장 상황을 모니터링하면서 판단하기로 했다"고 설명했다. 

반면 지방권은 세종을 뺀 모든 지역을 규제에서 해제했다. 

애초에 규제 지역에 포함되지 않았던 전남을 제외한 부산, 대구, 광주, 대전, 울산, 충북, 충남, 전북, 경북, 경남 등은 조정대상지역에서 빠졌다. 

세종시는 최근 지속 확대된 주택가격 하락폭 등을 감안해 투기지역 및 투기과열지구에서 해제했다. 적은 미분양 현황, 높은 청약경쟁률 등을 고려해 조정대상지역은 유지하기로 했다. 

권 실장은 "실거래가 기준으로 최근 가장 많이 떨어진 지역이 세종인데 이는 반대로 최근 가장 많이 오른 지역이라는 뜻"이라며 "세종은 전국적으로 청약이 가능해 미분양도 거의 없고 청약경쟁률도 여전히 높기 때문에 3개 규제 지역을 모두 풀기엔 무리가 있다고 보고 세제, 청약 규제가 있는 조정대상지역은 유지하기로 했다"고 말했다.  
수도권 '해제 요건'은 충족…"지방과는 온도차"

다만 향후 수도권 규제지역 해제에 대한 가능성은 열어뒀다.

권 실장은 '시장 침체가 길어지면 서울도 규제지역에서 해제될 가능성이 있느냐'는 질문에 "시장 상황을 종합 고려해서 탄력적으로 검토할 계획"이라고 답했다.

그는 "최근 집값 하향세와 함께 거래 급감이 나타났는데 규제지역이 어느 정도 영향을 미쳤다고 본다"며 "신혼부부 등 젊은층이나 내집마련 하려는 분들의 정상적 거래 활동을 위축할 수 있다는 우려가 있어 탄력적으로 검토했다"고 설명했다. 

이어 "규제지역 제도는 한국은행의 기준금리 제도와 유사하다"며 "한국은행이 경기, 거시경제 상황 등에 따라 기준금리를 올리고 내리듯이 주택 시장, 국내 거시경제 여건에 따라 규제지역도 지정, 해제할 수 있다"고 덧붙였다. 

그러나 수도권 규제지역 해제의 전제 조건으로는 '큰 폭 하락'이 될 것으로 보인다. 

앞서 원희룡 장관은 지난 5일 국회 국토교통위원회 2021 회계연도 결산심사에서 "소득과 대비했을 때 지금 집값은 너무 높은 수준이라 하향 안정화가 지속할 필요가 있다"고 발언한 바 있다. 

이에 대해 권 실장은 "전반적으로 수도권과 지방의 주택시장에 상당한 온도차가 있다고 생각한다"며 "원희룡 국토부 장관이 여러 차례 말한 건 수도권 중심의 주택 가격이 지난해까지 과하게 상승해 여전히 하향안정세로 돌아설 여력이 충분하다고 본 것"이라고 말했다.

이어 "수도권 집값 하향 안정세가 조금 더 지켜져야 한다고 보고 있다"며 "지방은 주택 상승률, 폭, 가격, 공급물량 등을 봤을 때 수도권과 차이가 있다고 봐서 이번에 지방 중심으로 규제지역을 해제한 것"이라고 덧붙였다. 

한국부동산원에 따르면 서울 아파트 중위매매가격은 지난 8월 9억5900만원으로 지난해 12월(9억7100만원)보다 1200만원(1.2%) 떨어지긴 했으나 여전히 10억원을 코앞에 두고 있다.

12월 기준 2019년 7억9758만원, 2020년 8억6223만원 등으로 그동안 매년 '억' 단위 자릿수가 바뀐 것에 비하면 아직까지 하락세가 두드러진다고 보긴 힘든 수치기도 하다. 

다만 이번 규제지역 해제만으론 '거래 절벽'을 해소하기 어렵다는 지적이 나온다. 

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "이번 규제지역 해제로 공급 과잉 우려가 있거나 향후 차익 기대가 제한적인 곳, 대출 이자부담이 커 매각을 원하는 이들이 집을 팔 출구와 퇴로가 마련될 것으로 기대된다"고 말했다.

그러면서도 "다만 매수자의 입장에선 규제지여 해제로 인한 매입 의지가 높진 않을 것"이라며 "조정대상지역 해제가 수도권보다 지방에 집중된 데다 매매가 상승이 정체된 상황 속 높은 주택담보대출 이자부담을 고려치 않고 주택을 구입하기 쉽지 않을 전망"이라고 덧붙였다.

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