정부가 지방 '규제 지역'만 17곳을 해제했다. 서울·경기 등 수도권과 집값 하락 지속으로 규제 해제가 예상됐던 세종시나 부산시는 손 대지 않았다.
겨우 상승세를 멈춘 집값이 다시 요동칠 수 있어 규제 완화에 보수적으로 나서는 모습이다. 이번 조치로 일부 지역에선 거래에 숨통이 트일 수 있지만 전반적으로 해제의 폭이 크지 않아 '거래 활성화'로 이어지긴 어려울 것이란 전망이 나온다.
대구 '수성구' 빼고 숨통 트인다
국토교통부는 어제(지난달 30일) 2022년 제2차 주거정책심의위원회(이하 주정심)를 열고 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)'을 심의·의결했다.▷관련기사:대구 등 6곳 투기과열지구 해제…세종은 규제 유지(6월30일)
기존 투기과열지구 49곳, 조정대상지역 112곳 등 총 161곳에서 17곳을 해제하면서 규제 지역이 144곳으로 줄었다.
해제 지역은 모두 지방권이다. 투기과열지구는 △대구 수성구 △대전 동·중·서·유성구 △경남 창원 의창구 등 6곳을 해제했다. 지방은 세종을 제외하면 투기과열지구에서 전부 해제된 셈이다.
조정대상지역은 △대구 동·서·남·북·중·달서구, 달성군 △경북 경산시 △전남 여수·순천·광양시 등 11곳을 풀었다.
이번 규제 해제 지역은 집값이 지속적으로 안정세를 보이거나 미분양이 쌓인 곳들이다. 반면 수도권(서울·경기·인천)이나 집값 하락세가 이어지고 있는 세종시는 규제를 유지하기로 했다.
김영한 국토부 주택정책관은 이날 백브리핑을 통해 "수도권은 투기과열지구 다수 지역에서 집값 상승세가 지속했고 지난해 11월부터 하락전환했으나 시일이 오래 경과하지 않았다"며 "아울러 미분양 주택도 적어서 규제를 유지하되 시장상황을 추가 모니터링하기로 했다"고 설명했다.
대구는 수성구만 조정대상지역으로 남겼다. 최근 3년간 집값 누적 상승률이 높고 대구 중에선 최선호지역이라는 이유에서다.
수성구도 투기과열지구에서 조정대상지역으로 규제가 한 단계 내려갔다. 이에 따라 수성구에서 아파트를 구입할 때는 LTV가 9억원 이하 50%, 9억원 초과 30%로 완화된다. 기존 LTV는 9억원 이하 40%, 9억원 초과 20%, 15억원 초과 0%였다. DTI도 기존 40%에서 50%로 완화된다.
논산, 공주 등 지방소도시들의 규제는 풀지 않았다.
김영한 정책관은 "지금까지의 누적 주택가격 상승률과 최근 가격변동률을 중요하게 고려했는데 지방중소도시의 집값 상승률이 수도권, 광역시보다 컸다"며 규제 유지 배경을 설명했다.
지난해 7월26일부터 아파트값이 48주 연속 하락세(한국감정원 통계)인 세종과 최근 집값 조정장에 접어든 부산도 규제를 유지했다.
김 정책관은 "세종은 청약경쟁률이 다른 지역과 비교가 안 되게 높고 항시 상승 잠재력이 있는 지역으로 봐서 수도권과 동일한 기준으로 규제를 유지하기로 결정했다"며 "부산은 대구에 비해 시장 안정세가 뚜렷하지 않다고 판단했고, 일부 자치구만 해제하기엔 광역시는 거의 동일 생활권이라 풍선효과를 감안해 좀 더 시장 상황을 지켜보기로 했다"고 설명했다.
그래도 거래 활성화는 쉽지 않을 듯
정부는 규제 완화에 신중하게 접근한 모습이다. 수도권 등 시장 영향력이 큰 지역까지 손 대면 집값 상승 불씨가 재점화될 수 있다는 우려 때문이다.
김영한 주택정책관은 "새 정부 출범 이후 세제·금융·공급 관련 규제를 차근차근 완화해 정상화하는 과정이라는 것도 고려했다"며 "계속 규제 완화 시그널이 나가는 중에 규제지역 큰 폭 해제는 신중해야 한다는 위원들의 의견이 많았다"고 말했다.
이어 "DSR 규제 강화, 금리 인상 등으로 매수세가 위축되고 있지만 청약경쟁률이 아직 높고 지방 비규제지역을 중심으로 저가주택, 외지인 투자 등도 계속 노출되고 있다"며 "전반적으로 규제 지역을 해제했을 때 세제·대출 규제가 큰 폭 완화되는 효과가 있기 때문에 시장 자금 이탈 우려를 충분히 고려해야 한다는 의견이 나왔다"고 덧붙였다.
전문가들은 이번 해제로는 시장에 미치는 영향이 미미하다고 보고 있다. 일부 지역은 숨통이 트이겠지만 전반적으로 '거래 활성화'에 이르기는 힘들 것이란 전망이다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "지방에 미분양 등으로 위험한 지역들만 풀어준 듯 한데 이미 공급이 많은 지역이라 과연 효과가 있을지 모르겠다"면서도 "다만 최근 재건축·재개발이 주춤한 모습을 보인 대전·대구 지역 등은 정비사업이 일부 활성화될 가능성이 있다"고 내다봤다.
함영진 직방 빅데이터랩장도 "이번 규제 지역 해제로 공급과잉 우려가 있거나 향후 차익기대가 제한적인 곳, 대출 이자부담이 커 매각을 원하는 이들이 집을 팔 출구와 퇴로가 마련될 것"이라면서도 "다만 수도권보다 지방에 집중된 데다 매매가 상승이 정체된 상황에서 높은 주담대 이자 부담도 있어서 단기 거래 증가나 다주택자의 주택 추가 구입은 제한적일 것"이라고 예상했다.
다만 시장에 '규제 완화' 시그널을 줬다는 점이 유의미하다는 평가다.
두성규 전 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "경기 침체 등으로 약보합세인 주택 시장 분위기를 유지하려다 보니 웬만하면 불씨가 살아나기 힘든 지방을 중심으로만 규제를 해제한듯 하다"며 "다만 대통령의 공약대로 규제지역 해제를 이행했고, 주정심을 정해진 시점(6월,12월)에 얽매이지 않고 촘촘히 열겠다고 하는 등 시장에 '규제 완화' 시그널을 줬다는 점에서 의미가 있다"고 평가했다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "규제 해제 지역은 가수요가 들어올 여지가 있는데 대전은 여전히 조정대상지역이 많고 대구는 미분양이 늘어서 침체를 앞두고 있는 상황이라 당장 급격한 수요 이동이 있을 것 같진 않다"며 "이번 규제 완화는 맛보기 수준으로 점진적으로 조정해나가겠다는 스탠스로 보인다"고 말했다.
