질문1) 남자는 오피스텔 분양권을 갖고 있고, 여자는 직접 입주해서 사는 아파트를 갖고 있는 상태에서 2021년 6월에 결혼했습니다. 결혼하면서 1세대 2주택이 되는 경우 5년 이내에 하나를 팔면 양도소득세 비과세가 된다고 알고 있는데요. 남자의 오피스텔 분양권이 2023년 11월에 완공이 됩니다. 저희도 혼인합가 비과세를 받을 수 있나요.
국세상담관 : 1주택을 보유한 자가 1주택을 보유한 자와 혼인하면서 1세대 2주택을 보유하게 되는 경우, 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 양도세 비과세를 적용하는데요.
오피스텔 분양권은 준공 후 잔금지급일이 취득일입니다. 따라서 귀 사례 남자분의 보유주택은 혼인합가에 따른 비과세특례가 아니라 일시적인 2주택에 따른 비과세 특례를 적용받아야 되는 것으로 판단됩니다.
질문2) 경기도 성남 위례신도시에 아파트를 보유하고 있고. 서울 마포의 소형 오피스텔 1채를 보유하며 세입자가 전세로 거주하고 있습니다. 임대사업은 말소가 돼서 임대사업자는 아니고요. 오피스텔도 양도세 비과세 판단시에 주택으로 간주하나요.
국세상담관 : 양도소득세 1세대1주택 비과세 및 다주택의 중과세율 규정을 적용하는 경우 '주택'은 그 명칭 여하를 불문하고, 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말합니다.
귀 질의의 오피스텔이 양도하는 날 현재 주거용으로 사용되고 있거나 상시 주거용으로 사용할 수 있는 형태를 유지하고 있는 경우라면, 이를 주택으로 보고 세대가 보유하는 주택수에 포함해야 할 것입니다.
다만 해당 오피스텔이 실제 주거 가능 형태를 유지하는 주택 등 주택으로 봐야 하는 지 여부는 해당 건물의 구조, 형태, 이용 현황 등 구체적인 상황에 근거해 사실을 판단해야 할 것입니다.
질문3) 조정대상지역에 일반주택과 주거용 오피스텔을 보유하고 있습니다. 주거용 오피스텔은 기준시가 1억원 이하인데, 이 경우에도 2주택으로 보나요.
국세상담관 : 주택의 양도 당시 기준시가 1억원 이하인 주택은 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택의 범위에서 주택수를 계산할 때 산입하지 않습니다. 다만, 도시주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정·고시된 지역 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외됩니다.
질문4) 오피스텔을 업무용으로 사용하다 주거용으로 전환한 후에 매도하는 경우, 혹은 주거용으로 사용하다 업무용으로 전환한 후에 매도하는 경우 양도세 계산을 위한 보유 및 거주기간 계산은 어떻게 하나요.
국세상담관 : 용도를 변경한 후에 해당 오피스텔을 양도하는 것이고 1세대1주택이라면 당초 취득일부터 양도일 기간 중 주택으로 사용한 기간을 통산하는 것으로 판단됩니다.
질문5) 월세로 살면서 아내명의로 1억원 미만의 오피스텔을 구입한 직원이 있는데요. 월세 세액공제를 받을 수 있는 무주택 세대의 세대주로 적용이 가능할까요.
국세상담관 : 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제의 주택수를 계산할 때 오피스텔은 건축법상의 업무시설에 해당하므로 주택수에 포함하지 않는다는 규정이 있습니다. 이 규정이 소득세법상 주택자금관련 소득공제와 주택마련저축 소득공제, 그리고 월세액 세액공제에도 적용될 것으로 사료됩니다. 보다 정확한 유권해석이 필요한 경우 유권해석을 신청해주시기 바랍니다.
※국세상담사례는 세무공무원이 관련 법령과 해석사례를 바탕으로 안내하는 것으로 질문자의 실제사례와는 맞지 않을 수 있습니다. 실무에서는 반드시 현행 법령의 내용을 확인하고, 책임 있는 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.
