증여한 사람이 처음에 취득한 금액을 기준으로 양도차익을 계산하는 양도소득세 이월과세 규정입니다. 특수관계자에게 증여해서 양도차익을 줄이는 조세회피를 막기 위한 규정이죠.
2023년부터는 이 규정 적용 기간이 5년에서 10년으로 늘어나는데요. 양도세 이월과세 규정에 대해서는 실무적으로 어떤 고민들이 있었을까요. 국세청 문답을 모아봤습니다.
질문1) 외할아버지가 2007년에 취득한 주택을 2018년에 어머니에게 증여했고, 어머니는 2019년에 저에게 다시 증여했습니다. 제가 지금 양도하면 이월과세를 적용받을 거 같은데요. 취득금액이 2018년이 되는 건가요. 아니면 2007년이 되는 건가요.
국세상담관 : 배우자나 직계존비속으로부터 증여받아 5년 이내에 양도하는 경우에는 취득가액을 당초 증여자가 취득한 가액으로 양도소득세를 계산하는데요.
질문자는 어머니에게서 증여받고 5년 이내에 양도하는 것이므로 이월과세 적용시 취득시기는 2018년이 되고, 어머니의 증여재산가액이 취득가액이 될 것으로 판단됩니다.
질문2) 이월과세를 적용할 때, 부동산 증여일(등기접수일)로부터 5년 이내일 거 같은데요. 분양권의 경우에는 증여일이 기준일지, 아파트가 완공된 이후에 잔금일이나 사용승인일 등이 기준인지 궁금합니다.
국세상담관 : 부동산을 취득할 수 있는 권리의 증여시기는 권리의무승계일이 되는 것입니다. 권리의무승계일은 일반적으로 분양계약서상 명의변경일을 말합니다.
질문3) 아파트 분양권 계약시 아버지 명의를 빌려(명의신탁) 계약하고, 계약금은 아들이 납부했습니다. 추후 명의신탁 해지를 통해 분양권 명의를 변경하는 경우, 분양권 프리미엄에 대해서만 증여세를 신고하면 되는지요. 또 명의환원 후 분양권을 제3자에게 양도하면 이월과세가 적용되는지도 궁금합니다.
국세상담관 : 자녀가 실질적으로 계약금 및 중도금을 불입하고 아버지 명의로 분양계약을 체결한 후 자녀의 명의로 변경한 경우에는 그 명의 변경일 현재의 분양권 가액에서 자녀가 불입한 계약금 및 중도금 상당액을 차감한 후 자녀에게 증여세가 과세되는 것입니다.
귀 사례의 경우 프리미엄상당액을 아버지로부터 증여받은 것으로 보고 증여세를 신고하면 될 것으로 보이는데요. 분양권이 사실상 명의신탁재산인지의 여부는 아버지 명의로 분양신청을 하게 된 경위, 분양계약체결이나 분양대금 불입주체 등의 구체적인 사실을 확인해 판단해야 할 사항입니다. 관할세무서장의 분양권 취득자금 소명요구가 있는 경우, 명의신탁재산임을 증명할 수 있는 객관적 증빙을 제출할 수 있어야 할 것으로 판단됩니다.
질문4) 이혼 전에 남편으로부터 주택 1채를 증여받았습니다. 남편 1채, 저 1채 이렇게 1세대 2주택이었죠. 증여받은 다음해에 이혼을 하게 됐는데요. 이혼 후 양도시에도 5년 이내라면 이월과세가 적용되나요. 이혼 후 1세대 1주택이 됐는데 2년만 보유하면 비과세 적용대상은 아닌지요.
국세상담관 : 배우자에게 증여받은 자산을 5년 이내에 양도하는 경우에 이월과세가 적용되는데, 배우자의 범위에는 양도당시 이혼으로 혼인관계가 소멸된 경우도 포함합니다.
귀하의 경우 1세대1주택에 해당하는 주택을 남편으로부터 증여받아 이혼 후 양도하면서 양도세 이월과세가 적용되는 것이므로, 취득시점은 증여자인 남편의 취득시점이 되고, 보유기간 2년 이상, 양도가액 9억원 이하인 경우라면 비과세 적용이 가능한 것으로 판단됩니다.
질문5) 2020년 10월에 재개발 입주권을 배우자에게 증여했고, 2022년 7월에 아파트가 준공됐습니다. 배우자 증여에 따른 양도세 이월과세를 받지 않는 시기는 당초 증여시점에서 5년이 지난 2025년 10월 이후인가요. 아니면 아파트 준공시점에서 5년이 지난 2027년 7월 이후인가요.
국세상담관 : 배우자 등 이월과세 적용대상에는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 포함하고 있으므로, 배우자 이월과세가 되지 않는 시점은 당초 증여시점에서 5년이 지난 2025년 10월인 것으로 보입니다.
질문6) 배우자로부터 증여받고 불과 두달 후 배우자가 사망했습니다. 그리고 한 달 뒤에는 토지수용(양도)이 됐는데요. 배우자가 사망후에 양도됐으니까 이월과세나 부당행위계산부인이 적용되지는 않는 것이겠죠?
국세상담관 : 이월과세가 적용되는 배우자의 범위에는 양도 당시 이혼 등으로 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하지만, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외합니다.
※국세상담사례는 세무공무원이 관련 법령과 해석사례를 바탕으로 안내하는 것으로 질문자의 실제사례와는 맞지 않을 수 있습니다. 실무에서는 반드시 현행 법령의 내용을 확인하고, 책임 있는 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.
