이른바 청년 주택담보대출(주담대)로 불리는 '청년 주택드림 대출'이 베일을 벗었다. 최저 2.2%의 대출금리로 눈길을 끌었으나 분양가 6억원 이하 기준을 두고 전문가들의 평가가 갈린다. 서울에서 분양가 6억원 이하 아파트를 찾기란 '하늘의 별 따기'이기 때문이다.
일부 전문가들은 서울의 전용 59㎡ 아파트 평균 분양가가 8억원을 넘는데 '6억원 이하'만 대상으로 하는 건 현실성이 부족하다며 '9억원 이하'로 기준을 상향할 필요가 있다고 주장했다. 이에 반대하는 이들은 서울 외 수도권에서는 정책 효과가 충분히 나타날 수 있다며 긍정적으로 평가했다.
정부 "최대 1억6600만원까지 상환부담 감소"
국토교통부는 지난 24일 '청년 등 국민 주거안정 강화방안'을 통해 '청년 주택드림 청약통장'과 '청년 주택드림 대출'을 선보였다. 청약통장은 내년 2월, 대출은 내년 12월 시행을 목표로 한다.
청년 주택드림 청약통장은 연소득 5000만원 이하인 만 19~34세 무주택자가 가입할 수 있으며 월 100만원, 최대 연 4.5% 이자율을 제공한다. 이 통장을 1년 이상 가입하고 1000만원 이상 납입한 청년이 청약에 당첨될 경우 청년 주택드림 대출을 받을 수 있다.
이 대출은 청약 당첨 시 연소득 7000만원(기혼 1억원) 이하인 만 20~39세 무주택자를 대상으로 한다. 분양가 6억원, 85㎡ 이하인 주택에 당첨되면 최저 2.2% 금리로 최장 40년간 분양가 80%에 달하는 주택자금을 빌릴 수 있다. 청약 당첨 이후 결혼시 0.1%p, 출산시 0.5%p, 추가 출산시 1명당 0.2%p 우대금리도 추가로 지원된다. 우대금리까지 하면 최저 1.5%까지 내려간다.
정부는 청약통장으로 분양주택에 필요한 자기자본을 모으고, 낮은 주거비용으로 안정적인 내집 마련이 가능할 것으로 기대했다. 예를 들어 6억원 주택을 주택담보인정비율(LTV) 80%, 금리 2.9%, 20년 만기로 구입할 경우 시중대출(4.3% 가정) 대비 연 420만원, 총 8400만원의 이자부담이 줄어들 것으로 추산했다. 최저 우대금리 혜택까지 받으면 연 830만원, 1억6600만원을 아낄 수 있다는 설명이다.
'분양가 6억원' 서울엔 7%뿐…3기 신도시 맞춤 정책?
이번 정책이 '분양가 6억원, 85㎡ 이하' 주택에 한정되는 만큼 서울에 내 집 마련하려는 청년들에게는 '그림의 떡'이 될 전망이다. 3기 신도시(남양주 왕숙, 인천 계양, 하남 교산, 고양 창릉, 부천 대장)나 신규 공공택지(오산, 용인, 구리) 등을 노린다면 좋은 기회일 수 있다.
부동산 정보업체 직방에 따르면 올해 들어 이달 23일까지 서울에서 분양한 85㎡ 이하 일반분양 물량은 총 1만6658가구였다. 이중 분양가 6억원 이하 물량은 전체의 7.16%인 1193가구에 그쳤다. 지난해 서울에서 분양한 85㎡ 이하 물량(1만7396가구) 중 분양가 6억원 이하는 총 984가구로 5.65% 비중에 불과했다.
주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난달 서울 민간 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 3215만5200원이다. 국민평형인 전용 84㎡ 평균 분양가는 10억9327만원, 전용 59㎡는 8억388만원으로 6억원을 훌쩍 넘는다.
고종완 한국자산관리연구원장은 "주거난이 심각한 곳은 서울인데 서울에서 정책 수혜를 받을 청년층이 많지 않아 정책효과가 제한적일 것"이라며 "특례보금자리론처럼 분양가 9억원 이하로 설정해야 실질적으로 청년들의 내집마련 문턱을 낮출 수 있을 것"이라고 설명했다.
김웅식 리얼투데이 연구원도 "3기 신도시가 2025년에 본격 공급되는 걸 염두하고 만든 정책으로 보인다"며 "수도권에 6억원 이하 주택이 많지 않아 실제 활용 가능한 사람이 얼마나 될지 의문"이라고 말했다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "서울과 수도권, 지방의 가격 차이가 존재한다는 점을 고려해 탄력적으로 기준을 설정해야 할 것"이라며 "기준을 정하면 예외가 있기 마련이지만 예외가 지나치게 많다면 문제가 있는 것이므로 보완할 필요가 있다"고 말했다.
3기 신도시 등 수도권서 혜택
반면 서울 이외 수도권으로 확장하면 해당 제도의 혜택을 볼 수 있는 청년들이 늘어날 수 있다는 기대감도 나온다.
서울과 달리 수도권 상황은 나쁘지 않다. 직방 분석결과 올해 인천의 85㎡ 이하 물량(9239가구) 중 6억원 이하는 전체의 77.61%인 총 7171가구였다. 경기 역시 4만398가구 중 2만5018가구(61.92%)가 6억원 이하였다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울만 좀 그렇지 수도권 전체로 보면 (분양가 6억원 이하) 비중이 꽤 높은 편"이라고 설명했다.
윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "서울 아파트만 생각하면 비합리적일 수 있으나 수도권 전역 주택으로 확장해서 보면 적정한 수준"이라며 "서울에도 비아파트는 6억원 이하가 많고 첫 집에서 영원히 사는 게 아닌데 서울 아파트로 한정해야 하는지 의문"이라고 말했다.
윤 팀장은 "분양가 9억원 이하로 기준을 상향하면 수요자들이 서울로 쏠릴 것"이라며 "대출 문턱을 낮춰준다면 거주환경은 좋아질지 몰라도 매달 원리금 부담이 커져 바람직하지 않다"고 덧붙였다.
박지민 월용청약연구소 대표는 "(분양가 6억원 이하가) 수도권 현실과 안 맞는 가격대긴 한데 지방소멸까지도 중장기적으로 고려한 것 아닌가 싶다"며 "직주근접이 가능한 경기도에서 살다가 사정이 나아지면 인 서울하면 될 것"이라고 말했다.
근본적으로 주택가격을 낮춰야지 빚을 내라고 부추기는 건 부적절하다는 지적도 잇따랐다. 김남근 변호사(참여연대 정책자문위원장)는 "임대료와 분양가가 낮은 '부담가능한' 주택을 공급하는 데 주력해야지 자꾸 금융으로 해결하려는 건 청년층을 가계부채에 가둬 정상적인 소비를 막는 위험한 정책"이라고 비판했다.
