갑진년, 쏟아지는 분양 단지들을 잘 주워 담으려면 어떻게 해야 할까. 일단 당첨만 되면 수억원의 시세차익을 보는 '로또 청약' 시대가 지난 만큼 이제는 조목조목 따져보고 청약 통장을 신중히 써야 할 때다.
부동산 전문가들은 무엇보다 '분양가 경쟁력'이 중요하다고 입을 모은다. 시세 대비 저렴한 분양가 상한제 아파트나 미래 가치 상승이 기대되는 '알짜 입지' 위주로 청약해야 손해를 줄일 수 있다는 이유에서다.
지방은 청약 통장을 쓰기보다는 미분양 아파트를 저렴하게 매수하는 게 유리하다는 의견이다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원, 김인만 부동산경제연구소 소장, 장재현 리얼투데이 리서치팀장 등 부동산 전문가 3인에게 올해 청약 전략을 들어봤다.
'강남 공룡' 뒤 숨은 상한제 아파트 있어요~
부동산R114에 따르면 올해 전국에서 총 21만2320가구의 아파트를 분양할 예정이다. 이 중 △서울 2만8771가구 △경기 6만6970가구 △인천 2만4454가구 등으로 수도권이 56.6%다. 수도권과 지방에서 골고루 분양을 앞두고 있는 셈이다.
특히 지난해 분양 일정이 밀린 '알짜 단지'를 비롯해 대규모 단지들이 올해 줄줄이 청약 시장에 나올 전망이라 주택 수요자라면 주목할 만하다. 하지만 분양가 인상, 주택 경기 침체 등 매수 환경이 척박한 만큼 청약통장을 신중하게 써야 한다는 게 전문가들의 공통된 의견이다.
첫째로 따져볼 건 '분양가 경쟁력'으로 꼽혔다. 서울에선 분양가상한제를 적용받는 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구에서 나오는 아파트를 주목할 필요가 있다고 입을 모았다.
올해 강남권에선 이달 청약을 받은 서초구 '메이플자이'(3307가구)를 시작으로 '래미안 원페를라'(1097가구), '잠실래미안아이파크'(2678가구), 서초 신동아(1346가구) 등이 출격 준비 중이다.
김인만 소장은 "이제 '선당후곰'(일단 당첨된 후 분양가 등을 고민하는 청약 행태) 하면 안 되는 시장이기 때문에 분양가 경쟁력이 높은 단지 위주로 들어가야 한다"며 "현금 여력만 된다면 상한제 적용 단지는 무조건 들어가야 한다"고 말했다.
장재현 본부장은 "서울이나 광역시 중에서도 역세권에 위치하는 등 입지가 좋아 향후 (집값 하락) 리스크가 적은 단지를 골라야 한다"며 "그게 아니라면 시세 대비 분양가가 20~30%는 낮은 단지를 노려봐야 한다"고 했다.
서울뿐만 아니라 수도권 내 '숨은 상한제 단지'를 찾는 것도 전략으로 봤다. 윤수민 위원은 "강남은 상한제 적용 단지가 워낙 유명하기 때문에 그만큼 청약 경쟁이 치열할 것"이라며 "수도권을 샅샅이 뒤져보면 공공택지 사업 등에 따른 상한제 적용 단지가 있다"고 설명했다.
그는 "2월 경기도 수원 이목지구에서 일반 분양이 1000가구 정도 나올 예정이고, 2~3월 중 마지막 과천 지식정보타운 부지인 S2블록(대방 디에트르)도 분양을 준비 중"이라며 수도권 상한제 적용 단지를 소개했다.
지방 청약 땐 더 보수적으로 접근할 것을 강조했다. 수도권이 주택 부족에 시달리는 것과 달리 지방은 미분양 위험이 높아서다. 김 소장은 "지방은 미분양 위험이 있기 때문에 청약 통장을 쓸 때 더 신중해야 한다"고 했다.
장 본부장도 "지방은 공급 물량이 많고 가격을 조정 받고 있는 시기라 무리하지 않는 것이 좋다"며 "실수요자라면 혜택이 많아진 미분양 단지에서 고르거나 '오션뷰', '부촌' 등 입지적 강점이 뚜렷해 리스크가 적은 단지 위주로만 청약할 것을 추천한다"고 했다.
그래서 청약통장 어디에 써?
모두가 '옥석 가리기'에 나설 시기인 만큼 청약 시장의 양극화도 심화할 전망이다. 인기 단지는 고가점자들이 대거 몰릴 것으로 예상되는 만큼 청약 가점 등 자신의 청약 경쟁력에 따라 똑똑하게 움직일 필요가 있다는 조언이다.
강남권의 경우 분양이 밀리면서 청약 대기자가 많고 '로또' 기대감이 여전히 높은 만큼 1~2점 차이로도 청약 당첨이 갈릴 수 있다. 아울러 올해 주택청약종합통장이 만들어진 지 15년이 되면서 통장 가입 기간 가점 만점(17점)자가 크게 늘어나는 것도 청약 경쟁률을 높일 수 있다.
가점이 낮거나 1주택자라면 추첨제 비중이 높은 단지를 노려볼 것을 조언했다. 윤 위원은 "메이플자이 등 일반 분양 물량 자체가 적은 단지는 경쟁이 너무 심하기 때문에 1주택자라면 방배 5·6구역 등 일반 분양 공급량과 추첨제 물량이 많은 단지를 노려야 당첨 확률을 높일 수 있다"고 말했다.
청약 가점이 월등히 높다면 분양가에 따라 '한숨 돌리는' 전법도 필요하다. 장 본부장은 "분양가가 많이 올랐는데 추후 경기가 확 꺾여서 가격이 내려가기 시작하면 오히려 분양받은 게 손해가 될 수 있다"며 "청약 통장 경쟁력이 높다면 알짜 단지, 로또 단지 등이 나올 때까지 기다리는 게 오히려 전략"이라고도 했다.
공공분양주택 청약 신청 요건에 부합한다면 윤석열 정부의 '뉴홈' 사전청약을 시도해 볼 필요가 있다는 제언이다. 장 본부장은 "3기 신도시 위주로 청약을 받기 때문에 위치가 좋고 신도시 이점 있다"며 "아울러 빨리 받을수록 좀 더 저렴하게 공급받는 셈이라 청약 해볼 만하다"고 했다.
김 소장도 "사전청약은 가리지 말고 할 수만 있으면 무조건 하는 게 이득"이라고 말했다. 그러나 반대의 시각도 있다. 본청약이나 입주 예정일이 너무 멀어 무주택 자격을 오랜 기간 유지해야 하거나, 시세 대비 크게 저렴하지 않은 단지도 더러 있어서다.
실제로 뉴홈 4차 사전청약을 시행한 서울 대방의 경우 본청약 예정일이 2030년, 입주 예정일은 2032년이다. 윤 위원은 "사전청약은 기대감이 너무 떨어진 데다, 장점도 크지 않기 때문에 꼭 우선순위에 둘 필요는 없다"고 평가했다. ▷관련 기사:[집잇슈]싸지도 빠르지도 않네…윤석열의 '뉴홈'(2024년1월8일)
청약 통장을 쓰지 않고 미분양 아파트 경·공매로 낙찰받는 것도 추천했다. 윤 위원은 "미분양 아파트는 경매로 넘어와서 유찰되면 가격이 떨어지기 때문에 저렴하게 내 집 마련할 수 있는 기회"라며 "올해는 수도권 투자자들이 지방 미분양 경매 시장에 몰릴 수 있다"고 했다. ▷관련 기사:[알쓸부잡]깡통전세는 경매? 미분양 아파트는 공매?(2월5일)
그러면서도 "다만 임대차계약이 끼어 있는 등 권리관계가 복잡하고, 수기 입찰 과정에서 실수가 생길 수도 있으니 권리 분석과 입찰 절차 검토를 꼼꼼히 한 후 시도해야 한다"고 조언했다. <시리즈 끝>
