서울시가 노후 주거지 정비를 위해 재개발·재건축 사업성을 키워주기로 했다. 땅값이 싸거나 분양 수익이 적어 사업성이 떨어지는 곳엔 보정계수를 적용해 사업성을 개선하는 방법을 통해서다. 공공기여 부담은 낮추고 기부채납 인센티브량은 높여 사업 부담도 덜어준다.
유창수 서울시 행정2부시장은 지난 27일 시청에서 열린 '재개발·재건축 사업지원' 브리핑에서 "노후 주거지 중 허용용적률을 초과해 정비사업을 추진할 수 없거나, 사업비 부담으로 추진 동력이 저하된 곳이 상당하다"며 "정비 사각지대의 사업성을 끌어올려 재개발·재건축의 길을 터줄 것"이라고 말했다.
서울시는 사업성이 낮은 단지·지역에 사업성 보정계수를 적용해 분담금을 낮춰주기로 했다. 허용용적률 범위를 기존 10~20%에서 20~40%로 확대 적용하는 것이다. 높은 분양수익률을 기대하기 어려운 곳에 지가, 기존 주택규모, 과밀정도를 보정해 사업성을 높여주기 위해서다.
예컨대 기준용적률 210%, 허용용적률 20%인 3종주거지역에 최대 보정계수(2)를 적용하면 허용용적률이 40%로 오른다. 이렇게 되면 분양 275%, 임대 25%에서 분양 285%, 임대 15%로 분양주택이 최대 10%포인트 늘어나는 것이다.
유 부시장은 "상계, 중계 등 강북 지역 단지들은 지가가 낮고 분양 수익이 적어 조합원 분담금이 크다"며 "소형 평형이 많아 넓은 평형으로 이주 시 공공기여량이 많아지는 부담도 있는 만큼 기부채납 없이도 용적률 인센티브를 줄 것"이라고 말했다.
과밀 단지·지역엔 현황용적률 인정 범위를 확대한다. 2004년 종 세분화 이전에 지어진 단지들은 현행 조례나 허용용적률을 초과해 정비사업을 추진할 수 없었다. 앞으로는 이곳들도 법정 상한의 최대 1.2배 추가용적률을 받을 수 있게 된다.
용도지역 상향에 따른 의무공공기여 부담도 15%에서 10%로 낮춘다. 공공임대주택 등 건축물을 기부채납할 때 적용되는 기부채납 계수는 0.7에서 1.0로 올린다. 10억원 상당의 임대주택을 내놓았을 때 7억원이 아닌 10억원으로 인정해 매입하는 것이다.
또 4m 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반시설이 양호하다고 봐 재개발을 허용하지 않았던 '접도율' 규정을 손봤다. 소방차 진출입, 불법 주정차 문제 등을 반영해 6m 미만 도로에 접한 경우 재개발이 가능하도록 기준을 완화했다. 이에 따라 재개발 가능 면적이 484만㎡에서 1190만㎡로 대폭 늘어날 전망이다.
유 부시장은 "70년대 토지구획정비사업을 통해 주택단지가 형성된 지역이 그 대상"이라며 "광진구 중곡동, 중랑구 중화동·묵동 등이 혜택을 보지 않을까 싶다"고 말했다.
정비사업 속도도 높인다. 건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별로 했던 심의를 '통합심의' 한번으로 처리한다. 인허가 기간을 1년 6개월까지 획기적으로 줄이겠다는 계획이다. 서울시는 '통합심의위원회'를 통해 다음달 첫 심의에 돌입한다.
서울시는 대조1구역 등 13개 현장을 집중 관리 중이며 공사 중인 현장에 대해 상시 모니터링하고 있음을 강조했다. 유 부시장은 "조합 집행부가 없는 대조1구역에 갈등 코디네이터를 파견했다"며 "시와 구, 시공사 간 협의를 통해 5월 내 공사를 재개하도록 유도했다"고 설명했다.
서울시는 지난 19일 배포한 '표준공사계약서' 활용을 권장하고 컨설팅 등을 지원해 분쟁을 최소화할 예정이다. 착공 후 갈등이 발생할 경우엔 코디네이터를 조기 파견해 초기 중재에 나선다.
