[절세꿀팁]세금없이 집 파는 7가지 방법

세금을 아낄 수 있는 '꿀팁'을 전문가들이 직접 소개합니다. 복잡한 세법을 일일이 설명하지 않고, 궁금한 내용만 쏙쏙 전해드립니다. 나에게 맞는 최적의 절세 전략을 찾아보세요. [편집자]

 

"1주택자인데 집 한 채를 또 샀어요. 나중에 집 팔 때 세금 안 내는 방법, 혹시 없을까요?"

 

부동산으로 돈을 번 사람들은 양도소득세를 내야합니다. 하지만 주택 한 채만 가진 경우엔 양도세를 낼 필요가 없는데요. 이런 1주택자 특례 규정만 잘 활용하면, 양도세를 얼마든지 피할 수 있습니다. 합법적인 양도세 절세 방법에 대해 세무법인 다솔의 박원진 세무사와 이야기를 나눠봤습니다.

 

▲ 사진: 이명근 기자 qwe123@ / 그래픽: 김용민 기자 kym5380@

 

-아파트를 한 채 갖고 있는 사람은 양도세를 안 내도 되나요

▲주민등록과 생계를 같이 하는 1세대가 1주택을 소유하고 있다면, 나중에 팔 때 양도소득세를 내지 않습니다. 주택은 2년 이상 보유하고 있어야 하고요. 양도세는 차익의 6.6~41.8%(지방세 포함)까지 내기 때문에 비과세 해당 여부에 따라 세금 차이가 큽니다.

 

-10억원이 넘는 고가 아파트도 세금이 없나요

▲거래가격이 9억원 초과인 부분에 대해서는 양도세를 내야 합니다. 만약 아파트를 10억원에 팔았다면 9억원을 빼고, 나머지 1억원에 대해 양도세를 계산하는 겁니다. 10년 전에 2억원에 산 아파트를 지금 12억원에 판다면, 실제로 내야 할 양도세는 680만원으로 계산됩니다. 집값이 올라서 10억을 벌었는데 세금이 680만원이니까 많은 편은 아니죠. 물론 1주택자 요건을 충족했을 때 가능한 일입니다.

 

-집을 한 채 더 사서 2주택자가 되면, 양도세를 많이 내나요

▲기존 주택을 3년 이내에만 팔면 1주택자와 똑같이 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 2주택자가 됐다고 해도 조급하게 생각할 필요가 없습니다. 경제적 여유가 있다면 기존 주택을 당장 팔지 말고, 최대한 3년 가까이 보유하다가 시세차익을 보고 파는 게 유리합니다. 다만 집이 안 팔릴 수도 있으니까, 수개월 정도 여유를 두고 내놓는 게 좋겠죠.

 

-갑자기 아버지가 사망하면서 주택 한 채를 상속 받았다면 세금은 어떻게 되나요

▲주택이 있는 상태에서 부모로부터 주택을 상속받으면, 기존 주택을 매매할 때 1주택자 비과세 혜택이 주어집니다. 이때 상속주택은 주택 수에서 제외하기 때문이죠. 다만 1주택자가 상속받은 주택을 먼저 팔면 양도세를 내야하고요. 무주택자라면 보유기간 2년을 채우기만 해도 나중에 팔 때 양도세를 안 냅니다.

 

 

-시골에 다 쓰러져가는 주택이 한 채 있는데요. 주택 수에 포함될까요

▲주택 여부를 판단할 때 가격 기준은 없습니다. 시골에서 100만원에 거래되는 집이라도 엄연히 주택에 포함되므로 도시의 주택을 양도할 때 비과세를 못 받을 수 있습니다. 이 경우 시골 주택의 소유권을 다른 사람에게 넘긴 후, 도시 주택을 팔아야 양도세를 피할 수 있습니다. 시골 주택 가격이 5000만원 이하라면 자녀에게 물려줘도 증여세를 안 냅니다.

 

-1주택자를 판정할 때, 오피스텔도 주택으로 보나요

▲원래 오피스텔은 주택이 아니라 사무실이지만, 국세청은 실제 용도에 따라 주택인지 아닌지 판단합니다. 오피스텔을 사무실로 썼다면 기존 일반주택 한 채를 팔아도 비과세가 적용됩니다. 다만 주거용으로 전입신고가 돼 있다면 오피스텔도 그냥 주택입니다. 오피스텔 한 채를 주거용으로 2년 이상 사용하다가 매매한다면, 1주택자 양도세 비과세 혜택을 받습니다.

 

-1층은 상가, 2층은 주택인 건물 소유자입니다. 세금 문제가 어떻게 되나요

▲원래 상가는 비과세가 안 되지만 주택의 면적이 더 크면 상가까지 포함해서 전체 비과세가 가능합니다. 일반적으로 2층이 1층보다 더 넓은 경우는 별로 없는데요. 건물 지하실을 활용하는 것도 한 방법입니다. 지하실을 집주인이 창고 등으로 사용한다면, 주택으로 보기 때문에 1층 상가 면적보다 커지겠죠. 1층에서 2층으로 올라가는 계단을 2층 주택의 단독 면적으로 보기도 합니다.

 

-노후를 위해 지방에 전원주택을 한 채 샀습니다. 이 주택도 양도세 대상인가요

▲2003년 8월부터 2017년 말까지 취득하는 지방 농어촌주택은 양도세 특례가 적용됩니다. 수도권(서울·인천·경기) 밖에 소재하는 농어촌주택은 주택 수 계산에서 제외합니다. 일반 주택을 한 채 갖고 있는 사람이 농어촌주택을 구입했을 때, 기존 주택은 양도세를 내지 않는 겁니다. 서울에 사는 1주택자가 귀농을 준비한다면 경기도가 아닌 강원도나 충청 이남 지역에 농어촌주택을 사야 나중에 양도세를 안 냅니다.

 

 

-양도세를 안 내도 되는 특례주택은 또 어디에 있나요

▲정부가 부동산 경기 불황일 때, 양도세 특례 혜택을 준 주택들이 있는데요. 2009년 2월12일부터 2010년 2월11일까지 취득한 서울 이외 지역의 신축(분양)주택이나 미분양주택이 있고요. 2013년 4월1일부터 12월31일까지 신축주택과 미분양주택, 그리고 1세대1주택자가 소유한 주택을 취득하는 경우로 지자체에 감면대상임을 확인받은 주택도 해당됩니다. 광명 e편한세상센트레빌이나, 철산래미안자이를 비롯해 동탄2신도시와 세종시 분양아파트 계약자들 가운데 지자체로부터 양도세 특례 확인서를 받은 사람들은 기존 1주택을 팔아도 세금이 없습니다.

 

-1주택자 양도세 비과세 대상자는 세무서에 신고 안해도 되나요

▲비과세 규정에 대해 100% 확신이 있다면 굳이 신고할 필요가 없습니다. 다만 앞서 언급한 것처럼 갑자기 시골 주택이나 오피스텔이 주택 수에 포함되면, 나중에 무신고가산세(20%)를 낼 수도 있습니다. 비과세 대상자라도 세무서에 신고만 해놓으면 혹시 모를 가산세 추징을 피할 수 있는데요. 비과세 신고는 간단하기 때문에 납세자가 세무서를 방문해서 직접 작성할 수 있습니다. 세법이 어렵게 느껴진다면 세무사를 통해 상황에 맞는 절세 방안이 있는지 찾아보는 것도 좋겠습니다.