금융위원회가 '지분투자형 모기지(주택금융)' 도입을 검토한다. 개인이 집 한 채를 살 때 지분 일부만 갖고 나머지 지분은 정책금융기관 등이 투자하는 방식인데, 벌써 우려의 목소리가 나온다.
우리 사회에 넓게 퍼져있는 부동산 불패·소유 심리를 정부가 충분히 이해하지 않으면 과거 실패 사례를 되풀이하는 결과를 낼 것이란 쓴소리다.
김병환 금융위원장은 최근 월례 기자간담회에서 "집값은 계속 오르는데 가계대출에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등이 강화하면, 현금이 많지 않은 사람은 집을 구매하는 데 제약이 발생한다"고 말했다. 이어 "예컨대 주택금융공사를 활용해 파이낸싱(자금조달)하는 방법이 있을 수 있다"며 "부채 부담을 줄이면서 자금조달 어려움을 해소하는 방법이 있는지 관계부처 간 협의 중"이라고 했다.
정부·개인, 집값 나누는 '지분형 모기지'
금융당국은 주택 거래 과정에서 주금공 등 정책금융기관이 지분 투자자로 참여해 주택 매수자의 대출 부담을 완화하는 지분투자형 주택금융을 구상하고 있다. 개인이 주택 지분 일부만 구입하고 나머지 지분을 주금공 등에 넘기면 그만큼 주택구입 자금을 줄일 수 있다. 넘긴 지분에 대해선 시중 대출금리보다 낮은 렌트비(임차료)를 지급하는 형식이다.
무리하게 대출받아 주택을 구입하는 이른바 '영끌(영혼까지 끌어모은)'을 차단하면서 부동산을 중심으로 폭증하는 가계부채 문제도 동시에 해결할 수 있는 셈이다. 2008년 이명박 정부의 '지분형 분양주택', 2013년 박근혜 정부의 '수익공유형 모기지' 등과 유사한 방식이다. 현재도 정부 공공분양에서 지분적립형 분양주택, 이익공유형 분양주택 등이 시행되고 있다.
문제는 이 정책들이 큰 시장 반향을 이끌어내지 못했다는 점이다. 김병환 위원장은 "비슷한 형식의 시도가 있었지만 시장 수요, 반응이 있었던 것 같지 않아 그동안의 문제가 뭔지 어떻게 하면 수요를 더 만들 수 있을지 고민하고 있다"며 "하게 되더라도 시범적으로 그 수요를 한번 테스트하는 작업을 거치고 진행하려고 한다"고 말했다.
여전한 부동산 소유욕…성공할까?
전문가들은 회의적인 반응을 내놓고 있다. 김인만 부동산경제연구소장은 "지분적립형 주택이 시장에서 하나의 트렌드로 자리 잡기 위해선 대규모 공급이 필수적이지만 현실적으로 1만~2만호 수준에서 그칠 가능성이 크다"며 "이 정도 물량으로는 주택시장에 의미 있는 변화를 주기 어렵다"고 지적했다.
정부가 상당한 혜택을 제공하면 어느 정도 성공할 가능성이 있지만 현실적으로 공공분양 등에 지나치게 유리한 조건을 설정하기는 어려울 것이란 의견도 나온다.
초기 주택 구입자금 부담을 줄여주는 장점보다 부동산 가격 상승분을 온전히 소유할 수 없다는 점에서 한계도 분명하다. 부동산이 자산 증식 수단이 된 상황에서 과거에도 집값 상승 시 정부와 이익을 나눠야 한다는 거부감이 흥행 걸림돌이 됐다.
은행권 자산관리 부서 한 관계자는 "망해도 내가 망할 테니, 성공도 온전히 내 것이어야 한다는 부동산 소유 심리가 강해 이전 도입된 비슷한 모기지 정책들의 수요가 저조했던 것"이라고 지적했다.
반면 지켜봐야 한다는 의견도 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "지분투자형 주택금융의 세부내용이 확정되지 않은 상황에서 섣불리 판단하기 어렵다"면서도 "초기 자금 부담을 줄이는 효과는 분명한 만큼, 지역과 공급 방식에 따라 성과가 달라질 가능성이 크다"고 말했다.
금융위는 국토교통부, 한국주택금융공사(HF) 등과 협의를 거쳐 구체적인 방식을 마련할 계획이다. 금융위 관계자는 "과거 사례 등 시장이 우려하는 부분에 대해 잘 짚어 보겠다"고 말했다.
