강력한 스폰서십과 운용 안정성을 바탕으로 추가적인 우량 자산을 편입, 리츠 대형화를 통해 2030년 국내 대표 리츠로 성장시킬 계획입니다.
김대혁 삼성SRA자산운용 리츠본부장은 13일 서울 여의도에서 열린 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사(이하 삼성FN리츠) 기업공개(IPO)간담회에서 삼성FN리츠 성장계획을 밝히며 이같이 설명했다.
부동산 시장이 여전히 침체기인 상황에서 비슷한 시기 오피스 빌딩에 투자하는 스폰서리츠인 한화리츠(한화위탁관리부동산투자회사)가 수요예측에서 흥행 참패를 기록한 만큼 삼성FN리츠의 흥행 여부에도 관심이 쏠린다.
삼성그룹 첫 리츠…'초대형 리츠' 도약 목표
삼성FN리츠는 삼성 금융계열 통합 브랜드인 '삼성금융네트웍스(삼성생명·삼성화재·삼성SRA자산운용·삼성증권·삼성자산운용·삼성카드)' 출범 후 내놓은 첫 공모 상장 리츠다. 이중 삼성생명·삼성화재·삼성SRA자산운용·삼성증권이 삼성FN리츠 운용과 임차에 직접 참여한다.
삼성FN리츠는 삼성생명(상장 전 28.2%)과 삼성화재(27.1%)가 최대주주로 국내 핵심 업무지구에 위치한 강남 '대치타워'와 중구 '에스원 빌딩'을 기초자산으로 두고 있다.
대치타워는 삼성생명이 64.8%를 임차하고 있으며, 에스원 빌딩은 삼성그룹 계열사 에스원이 100% 사용하고 있다. 모두 공실률이 1% 미만으로 임대차 안정성이 확보됐다고 김 본부장은 설명했다.
일부 자산이 수도권에 위치한 한화리츠 대비 현재 자산과 향후 매입 예정자산 모두 도심 내 우량한 도심 내 코어자산이라는 점에서 상대적으로 경쟁력 있다고도 강조했다.
삼성FN리츠는 글로벌 초대형 리츠로의 성장을 목표로 하는 만큼 향후 우량 물건을 지속적으로 편입할 수 있느냐가 성공의 관건으로 꼽힌다.
이와 관련해 김 본부장은 "많은 리츠가 대형화를 목표로 경쟁하고 있지만 대형화가 쉽지 않아 문제로 지적된다"면서 "삼성FN리츠는 안정적인 스폰서를 통해 중장기 성장 모멘텀을 가지고 있고 이외에 외부자산도 편입해 대형화를 적극 추진할 계획"이라고 밝혔다.
이어 "삼성금융계열사가 보유한 다수 우량 오피스의 우선매수협상권을 확보하고 있어 이를 통해 향후 국내 우량 오피스 자산 확보에 유리한 고지를 점하고 있다"고 설명했다.
삼성FN리츠는 대치타워, 에스원빌딩이 에어 올해 말에서 내년 초 중 삼성생명 잠실빌딩을 추가로 편입할 예정이다. 이후 2024년부터 2030년까지 삼성생명 서초타워를 비롯해 삼성화재 판교사옥, 청담스퀘어, 삼성화재 서초사옥 등 주요 업무지녁 내 우량자산을 지속 편입한다는 계획이다.
김 본부장은 "스폰서인 삼성생명과 삼성화재는 직간접 투자운용 뿐 아니라 신규자산 개발에도 참여하고 있다"면서 "스폰서보유 우량자산 뿐 아니라 국내외 부동산투자시장 신규자산 발굴 확보에도 함께 힘쓸 예정"이라고 말했다.
이어 "스폰서의 안정적인 신용등급은 차후 유상증자 등을 통한 추가 자산 편입시 유리한 차입금리를 확보할 수 있어 안정적인 발판이 될 것"이라고 강조했다.
조달금리 높아 낮은 배당수익률 향후 과제
다만 지난해 11월 금리가 높은 시기 자금을 조달한 만큼 이자부담으로 인해 다른 리츠 대비 배당수익률이 낮은 점은 단점으로 꼽힌다. 삼성FN리츠는 향후 3년간 연평균 배당수익률을 5.6%로 예상했다. 금리평균이 4.7%라는 가정하에서 나온 수치다. 비슷한 시기 상장을 준비 중인 한화리츠가 6.8%대 배당수익률을 예상한 것과 비교해도 차이가 크다.
삼성FN리츠는 지난해 11월 3491억원을 선순위 담보대출로 빌렸다. 만기는 2년으로 3개월마다 변동되는 금리를 적용한다. 지난해 11월 5.1%였던 조달금리는 올해 2월 기준 4.69%로 낮아진 상황이다.
이와 관련해 김 본부장은 "한화리츠는 여의도 자산을 제외하곤 수도권에 위치해 임대 관련 위험이 더 높아 상대적으로 자산가격은 낮다"면서 "삼성FN리츠의 자산은 서울 주요업무지구에 위치해있어 임차수요가 높고 자산가치가 높은데 따른 차이로 그만큼 위험도가 낮은 우량 투자라고 할 수 있다"고 설명했다.
안정성이 높은 만큼 상대적으로 수익성이 낮다는 얘기다. 다만 향후 주변 지역 개발을 통해 보유 자산가치가 상승하면 장기 수익성이 더 높아질 것으로 기대했다.
김 본부장은 "현재 보유중인 에스원 근처 빌딩은 최근 평당 3700만원에 거래, 작년 에스원 매입 시에는 평당 2350만원으로 거래해 자산가격 기준 30% 이상 상승여력이 있다"면서 "자산가치가 상승하면 1년 뒤 신용평가 때 보다 높은 등급의 평가를 받을 수 있고 리파이낸싱 과정에서 그만큼 금리가 낮아질 수 있어 이에 따라 수익률이 높아질 가능성이 있다"고 설명했다.
대치빌딩 역시 수도권 광역급행철도(GTX) 노선계획과 테헤란로 일대 개발계획을 통해 유동인구 증가, 접근성 강화를 통해 향후 자산가치가 상승할 것으로 예상했다.
다만 삼성FN리츠 대비 높은 배당수익률을 제시한 한화리츠의 경우 앞서 기관투자자 대상 수요예측 경쟁률이 7.24대 1로 저조한 성적표를 기록했다. 지난해 역대 최고 경쟁률을 기록한 마스턴프리미어리츠 경쟁률(1170대 1)은 둘째치고 경쟁률이 부진했단 평가를 받은 KB리츠(26대 1)와 비교해 굉장히 낮은 수치다.
이 때문에 한화리츠보다 예상 배당수익률이 1%포인트 이상 낮은 삼성FN리츠가 시장에서 투자자들의 관심을 끌 수 있을지 여부는 아직 미지수다.
연 4회 분기 배당 차별점…4월 코스피 시장 출격
연 4회 분기 배당은 삼성FN리츠의 차별점이다. 삼성FN리츠는 상장 리츠 최초로 1, 4, 7, 10월 결산 기준 분기 배당을 진행할 예정이다. 현재 상장 리츠 중에선 코람코더원리츠(2. 5, 8, 11월)와 SK리츠(3, 6, 9, 12월)가 유일하게 분기배당을 실시한다.
만약 분기배당 리츠에 모두 투자하면 매월 배당을 받을 수 있는 현금흐름을 만들 수 있다는 게 김 본부장의 설명이다.
삼성FN리츠는 공모가 5000원에 총 2378만주를 공모한다. 상장을 통해 1189억원을 조달하고 이중 1050억원은 지난해 11월 차입한 브릿지론 상환에 사용할 계획이다. 예상 시가총액은 3865억이다.
삼성FN리츠는 20~21일 기관투자자 대상 수요예측을 실시하고 오는 27~28일 일반 청약에 나선다. 4월 중 유가증권시장 상장을 계획중이다. 대표주관사는 삼성증권과 한국투자증권이며, 공동 주관사는 NH투자증권과 KB증권이다.
