올해 분양시장 초미의 관심사인 '재건축 최대어' 둔촌주공의 일반분양이 또 물건너갔다.
둔촌주공 재건축조합은 당초 9일 임시총회를 열고 분양가를 확정하려했으나 하루 전 돌연 총회를 취소하고 최찬성 조합장이 사퇴하면서 분양이 안갯속에 빠졌다.
사실상 분양가 상한제 적용이 불가피해진 상황. 더군다나 조합 내에서도 서로 바라보는 곳이 달라 분양 형태나 일정을 가늠하기 점점 어려워지고 있다. 시장에서 예상하는 분양 시나리오도 제각각이다.
#시나리오1. 그래도 상한제 막차?
당초 둔촌주공 재건축조합은 9일 오후 2시 임시총회를 열고 주택도시보증공사(HUG)가 제시한 분양가 3.3㎡(1평)당 2910만원을 확정하는 관리처분계획변경 등의 안건을 처리할 계획이었다.
앞서 둔촌주공 조합은 HUG와의 '분양가 줄다리기'로 수개월째 분양을 미뤄왔다. 조합은 평당 3550만원에 분양하길 원했으나 HUG는 최근 평당 2910만원을 제시하면서 조합원들의 반발이 커졌고, 결국 조합 비대위격인 둔촌주공조합원모임(약 3800명)은 최찬성 조합장 및 집행부 해임을 추진해 왔다.
이날 예정됐던 총회 결과가 둔촌주공의 앞날에 중요한 변곡점으로 여겨졌던 이유다.
그러나 최찬성 조합장은 총회 전날 "다수의 조합원이 HUG의 분양가를 인정하지 못한다는 점이 확인됐다"며 결의가 사실상 무의미하다고 판단해 총회를 취소하고 조합장 자리에서 물러났다.
이로써 둔촌주공의 상한제 적용도 불가피해졌다.
관리처분계획에 HUG가 제시한 일반분양가를 반영해야 하는데 관리처분계획을 변경하려면 30일 이상 변경안에 대한 공람기간을 거쳐야 한다. 당장 공람을 시행해도 상한제 유예기간(7월28일까지)을 넘긴다.
다만 '상한제 막차 분양' 가능성도 일부 제기된다.
둔촌주공조합원모임은 긴급 공지를 통해 "현대사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)이 조합원의 의사와 무관하게 일반분양공고를 강행하려는 계획을 진행중"이라고 전했다.
조합 집행부와 시공사가 협의해 평당 분양가 2978만원으로 HUG에 일반분양 보증신청을 하고 강동구청에 HUG 보증서로 입주자 모집공고를 신청하려 한다는 것이다. HUG 분양보증 신청과 입주자모집 승인 신청은 관리처분계획변경과 달리 총회 의결을 거치지 않아도 된다는 점을 이용하려 한다는 게 둔촌주공조합원모임의 주장이다.
하지만 아직까지 HUG에 분양보증신청은 따로 접수되지 않은 것으로 확인됐다. 아울러 HUG나 지자체는 총회 없이는 분양보증 및 입주자모집공고 신청 등을 받지 않는다는 입장이라 가능성은 낮아 보인다.
#시나리오2. 상한제 받고 선분양 간다!
현재로서 가장 유력해보이는 대안은 '상한제 적용 선분양'이다.
둔촌주공 조합원 다수는 상한제 적용시 분양가가 HUG 분양가보다 오히려 높다는 점을 이유로 들며 상한제 여부와 관계 없이 빠른 시일내 선분양할 것을 요구하고 있다.
둔촌주공조합원모임에 따르면 용역 결과 둔촌주공이 올해 9월 선분양할 경우 상한제를 적용받은 일반분양가는 평당 3561만원으로 추산됐다. 이는 HUG가 제시한 분양가보다 651만원, 조합이 추진한 분양가보다도 11만원 더 높은 수준이다.
상한제 지역에서 분양할 경우 분양가는 토지비와 건축비 등을 가산해 책정된다.
올해 둔촌주공의 공시지가는 ㎡당 평균 881만1000원으로 평당 2643만원에 달한다. 여기에 가산비, 표준건축비 등을 더하면 분양가는 평당 3600만원 안팎이 될 것으로 관측된다.
새 아파트 분양가가 주변 신축 아파트 분양가 대비 최대 105%를 넘지 않아야 한다는 HUG의 고분양가 관리기준을 따르지 않아도 된다는 점도 조합원 입장에선 이득이다.
한 조합원은 "땅값(공시지가)이 낮으면 상한제 적용이 불리하지만 둔촌주공처럼 땅값이 높으면 오히려 상한제가 유리하다"며 "오히려 HUG 규제를 받으면 조합원 1인당 추가 부담금 1억2000만원을 내고도 '헐값 분양'하는 꼴"이라고 말했다. 그러면서 "지금 상황에서 가장 속도를 낼 수 있으면서도 가격 손해를 덜 보는 방법"이라고 덧붙였다.
다만 아직 조합 내에서 HUG 분양을 시도하는 조합원이 있는데다 선분양 외 다른 분양 방식을 제시하는 조합원들도 더러 있어 의견 합치가 쉽진 않아보인다. 아울러 토지비 산출 시 공시지가가 모두 인정되지 않을 수도 있다는 점도 변수다.
#시나리오3. 후분양?일대일재건축?
후분양 의견도 꾸준히 나오고 있다.
상한제 적용시 땅값이 높을수록 분양가를 올려 받을 수 있기 때문이다. 후분양 단지들은 분양 시점을 미뤄 땅값 상승률을 반영토록 하거나 단지를 고급화해 분양가를 높이곤 한다.
둔촌주공도 외부용역 결과 2년 뒤 후분양할 경우 공시지가 상승으로 평당 평균 분양가가 4000만원에 달할 것으로 추산됐다.
하지만 조합이 후분양으로 방향을 틀 경우 시공사업단과 계약을 다시 체결하면서 또다른 갈등이 발생할 여지가 있어 보인다.
최근 시공사업단은 조합에 공문을 보내 "9일 총회에서 일반분양 일정이 확정되지 않으면 부득이 공사 중단을 할 수밖에 없다"고 압박을 하기도 했다.
시공사와 갈등이 지속되면 조합은 시공사를 다시 선정해야 할 수도 있다. 하지만 공사비 2조6708억원, 조합원수 6123명, 총 가구수 1만2032가구(일반분양 4786가구)의 '단군 이래 최대 재건축' 사업을 후분양으로 진행해줄 시공사를 찾기는 쉽지 않을 전망이다.
시공사업단은 일단 상황을 두고 보겠다는 입장이다. 주관사인 현대건설 관계자는 "오늘 총회는 취소됐다기 보다는 연기된건데 한 달까지 걸리지 않을 것으로 예상한다"며 "그때까지 상황을 보면서 공사는 일단 계속 진행할 것"이라고 말했다.
