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오세훈표 첫 규제완화, 재개발 족쇄 풀기…'뉴타운' 재시동?

  • 2021.05.26(수) 16:53

주거정비지수제·2종 7층 등 '족쇄 6종' 해제
시의회 문턱·'공공기획'과 공공재개발 상충 가능성도

오세훈 서울시장이 당선 50일만에 처음으로 부동산 규제완화 카드를 꺼냈다. 

강남권에 밀집한 재건축은 토지거래허가구역을 지정하는 등 '신중 모드'를 유지한 상태에서 우선 재개발 사업의 주요 족쇄를 풀어 '스피드 주택공급'의 발판을 마련하는 모습이다. 

과거 '박원순표 뉴타운 출구전략'에 따라 무더기로 해제됐던 성북구 장위동, 종로구 창신동, 중구 신당동 등 강북권 뉴타운 사업이 다시 시동을 걸 것이란 전망이다.

제38대 서울특별시장에 당선된 오세훈 시장이 8일 오전 서울특별시청으로 출근하며 소감을 밝히고 있다.

'족쇄6종 해제'…재개발구역 신규지정 쉬워진다 

오세훈 서울시장은 26일 '재개발 활성화를 위한 6대 규제완화방안'을 발표하는 자리에서 "중장기적 주택수급 안정을 이루기 위해선 재개발·재건축 정상화가 선결돼야 한다"며 "이번 규제완화 방안으로 재개발을 통해 2025년까지 총 13만 가구를 공급하겠다"고 밝혔다. 

6대 규제완화방안은 ▲주거정비지수제 폐지 ▲공공기획 도입으로 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ▲주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ▲재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ▲'2종 7층 일반주거지역' 규제완화 ▲재개발구역 지정 공모 등이다. 

재개발구역 신규 지정의 걸림돌부터 치웠다. 법적 조건뿐만 아니라 주거정비지수 70점(100점 만점) 이상을 받아야했던 '주거정비지수제'를 없앴다.

이는 박원순 전 서울시장이 지난 2015년 도입한 뒤 6년 만의 폐지다. 이 제도가 재개발 사업의 '대못 규제'로 작용하며 도입 이래 서울시내 정비구역 신규 지정은 '0'(제로)였다. ▷관련기사: [집잇슈]재개발 '대못 규제' 6년 만에 뽑히나(5월23일)

아울러 그동안 주민, 자치구 등이 추진하던 재개발사업에 서울시가 개입해 구역지정 활성화에 나선다. 

기존엔 정비구역을 지정할 때 주민이 제안하고 자치구가 계획을 수립하는 구조라 시간이 오래 걸렸다. 앞으로는 서울시가 사전타당성조사부터 정비계획 수립 단계까지 주도하는 '공공기획' 방식을 도입해 정비구역 지정기간을 5년에서 2년으로 단축한다.  

이밖에 재개발해제구역 중 노후도가 심각해 주거환경개선이 반드시 필요한 지역도 신규구역으로 지정한다. 해제지역의 70%가 동북·서남권에 집중 분포돼 있는 만큼 재개발 재추진 시 지역균형발전 효과가 기대된다. 

투기대책은 "글쎄"…계획대로 순항할까

무분별한 정비사업 추진이나 투기를 차단하기 위한 조치도 나왔다.

서울시는 초기 주민동의율을 10%에서 30%로 상향하는 대신 주민동의율 확인절차를 기존 3단계에서 2단계로 간소화하기로 했다. 

현재 주민동의율 확인절차는 총 3단계로 주민제안 단계(10%)→사전타당성 조사 단계(50%)→정비구역 지정 단계(2/3 이상)다. 주민제안 동의율이 낮다보니 향후 사업 추진 과정에서 주민 갈등이 커져 사업이 무산되거나, 특정 투기세력이 움직여서 초기 동의율만 채우고 집값을 올리는 문제 등이 있었다.

초기 주민동의율이 높아지면 이같은 문제가 개선되는 동시에 주거정비지수제 폐지에 따른 '마구잡이 신청'도 일부 제한할 수 있을 것으로 보인다. 

오 시장은 "정비지수제 폐지로 정비구역 신청이 당분간 늘어날 것으로 예측된다"면서도 "다만 초기 동의 30%를 받으려면 시간이 필요하기 때문에 단기간에 정비구역 신청이 남발할 수 있는 가능성이 줄어들 것"이라고 말했다. 

서울시는 이밖에도 투기세력 유입차단을 위해 '권리산정기준일', '토지거래허가구역' 지정 등의 조치를 취하기로 했다. 

시장에선 이번 대책이 재개발 업계의 '앓던 이'를 뽑아준 만큼 향후 주택공급 활성화에 도움이 될 것으로 보고 있다. 다만 투기방지를 비롯해 서울시의회, 국토교통부와의 공조가 원활히 이뤄질지에 대해선 여전히 의심의 눈초리를 보내고 있다. 

송승현 도시와경제 대표는 "전반적으로 시장 의견을 많이 수용했다는 점에서 소통이 잘 된 대책으로 보인다"면서도 "다만 발표 후 기대감이 높아지면서 투기가 성행할텐데 투기관리방안을 좀더 세분화하는 동시에 강도도 더 높일 필요가 있다"고 말했다.  

이번 6대 완화방안은 모두 서울시 조례 개정만으로 가능하다. 다만 서울시의회가 대부분 여당으로 채워져 있고 '2종7층 규제완화'의 경우 시의회 내에서 이미 찬반이 나뉜 바 있다. 오 시장은 "정비구역에 한해서만 해제가 이뤄지는 것이고 이번 안을 발표하기 전 충분히 시의회와 교감했기 때문에 시의회에서 그렇게(크게) 반대가 있을 것으로 보진 않는다"고 말했다. 

이번에 새로 제시된 '공공기획' 방식이 국토부가 추진하는 '공공재개발' 또는 '공공직접시행 정비사업' 등과 상충될 가능성 또한 제기된다.

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