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'둔촌주공' 등 분양 물꼬 vs '분양가 더 오를라' 발동동

  • 2021.09.10(금) 16:04

분양가상한제, 택지비 산출·깜깜이 가산비 등
규제완화 기대감, 둔촌주공 등 공급 물꼬?
분양가 오르고, 대출 안되고, 특공 사라지고?

국토교통부가 처음으로 분양가상한제와 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 제도개선 가능성을 시사, 주택공급에 물꼬가 트일지 주목된다.

다만 분양가상한제 등의 규제완화가 추가적인 분양가 상승으로 이어질 가능성이 높다는 점을 고려하면 무주택 실수요자의 반발 가능성 또한 무시하기 어려운 상황이다.

서울에선 둔촌주공을 비롯해 주요 분양단지들이 분양가를 산정하지 못해 공급이 줄줄이 밀리는 상황이어서 이들 공급에 숨통이 트이면서 내집마련 기회가 늘어나는 반면 분양가 부담은 더욱 커질 수 있다.

아파트 건축 현장/사진=이명근 기자 qwe123@

'공급 막는' 분양가상한제 등 개선 목소리

노형욱 국토교통부 장관은 지난 9일 주택 공급기관 간담회에서 "고분양가 제도운영과 분양가상한제 시·군·구 심사과정 등에 민간의 주택공급에 장애가 되는 점이 없는지를 관계기관 및 전문가와 검토해보고 필요한 경우 제도개선을 추진하겠다"고 밝혔다.

이날 박재홍 대한주택건설협회장은 "분양가상한제 기준이 시·군·구별로 서로 다른 분양가 인정기준을 적용해 업계의 혼란이 크다"며 "분양가 심의기준을 보다 구체화해야 한다"고 건의했다. 

분양가상한제를 적용받는 주택의 분양가격은 택지비와 건축비에 각각의 가산비를 합해 결정한다. 민간택지의 택지비는 공공택지(택지공급가격)와 달리 감정평가액을 기준으로 산정하면서 시세보다 낮게 산출될 뿐 아니라 매입가격보다도 낮게 산정된다는 업계의 불만이 이어지고 있다. 

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "민간택지는 감정평가 가격으로 하다보니 땅값을 합리적으로 반영하지 못하고 있다"면서 "토지가격을 인정해줘야 막혀있던 분양물량의 공급이 이뤄질 수 있을 것"이라고 지적했다

또 가산비의 경우 각 지자체의 분양가심사위원회에서 심사하는 과정에서 지자체에 따라 가산비용을 충분히 반영해 주지 않는 등의 지적도 나온다.

지자체의 깜깜이식 산출도 문제가 되고 있다. 같은 날 감사원은 과천시 한 분양가상한제 적용 주택에 대한 감사 결과 가산비용의 심사내용과 산출근거 등 가산비용 공시가 제대로 이행되지 않고 있고, 이를 분양가심사위원회에서 제대로 심사하지 않고 있다고 지적했다. 

이에 따라 국토부에 가산비용 공시 양식을 마련하고 분양가심사위원회의 기능에 가산비용 공시의 적정성에 대한 심사도 포함하도록 관련 규정을 명확하게 개정토록 했다. 

오세훈 서울시장도 개인SNS를 통해 노형욱 장관의 인식전환을 환영한다는 글을 올렸다. 오 시장은 "현실을 제대로 반영하지 못하는 분양가상한제로 인해 서울 한복판에서 분양가격을 결정하지 못해 주택공급을 하지 못하는 상황이 벌어지고 있다"며 "당장 강동구 둔촌주공의 1만2000여 가구의 공급이 막혀있다"고 지적했다. 

아울러 서울엔 추가적으로 분양가상한제로 공급이 막혀 있는 가구 수가 무려 6만여 가구에 달한다고 언급했다.

올해 2월 기준

실제 둔촌주공의 경우 HUG고분양가심사 과정에서 HUG와 분양가 갈등, 조합 내홍 등을 이어오다 지난해 7월말 민간택지 분양가상한제를 적용받게 되면서 현재까지도 분양일정을 잡지 못하는 상황이다.

분양가상한제 시행 지역을 제외한 HUG 고분양가 심사지역에서도 분양가에 대한 불만은 이어지고 있다. 지난 2월 HUG는 시세의 최대 90%까지 분양가를 산정할 수 있도록 규제를 완화하기도 했다. 하지만 인근 비교단지 준공연한이 20년으로 돼 있어 분양가가 시세를 제대로 반영하지 못하고 있다는 지적이 나온다. 

김대철 한국주택협회장은 "현행 고분양가 관리제도의 인근 시세기준 등은 지나치게 보수적으로 책정되도록 설계돼 있어 일부 사업자의 경우 부지확보 설계 사업자금 조달 등 모든 준비를 마쳐 놓고도 분양을 연기하는 경우가 있다"고 지적했다.

HUG 관계자는 "내부적으로 검토중"이라며 "아직은 구체적인 방향이나 일정이 나오진 않았다"고 말했다.

분양가 더 비싸질라 무주택자 '안절부절'

분양가 규제가 완화되는 경우 분양가 상승은 불가피해 보인다. 이 경우 무주택자의 부담은 커질 수밖에 없다. 특히 중도금대출 기준과 특별공급의 기준선이 분양가 9억원인 점을 고려하면 서울의 경우 상당 수의 분양단지에서 중도금대출이 불가능해지고 특별공급이 아예 없는 단지들이 속출할 수 있다. 

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "업계입장에서는 분양가를 높이는 쪽으로 요구할 가능성이 높은데 청약수요자 등의 입장에서는 동의하기 어려울 수 있다"면서 "일부 시민단체의 반발도 있을 수 있다"고 우려했다. 

다만 분양가 통제로 인한 청약시장의 과도한 쏠림이나 소수의 수분양자에게 혜택이 쏠리는 '로또분양' 이란 부작용이 끊이지 않는 상황에서 분양가상한제 전반을 검토해야 한다는 의견은 꾸준히 제기된다. 

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "저렴한 가격에 새아파트를 공급한다는 원래의 제도 취지는 좋았지만 작동이 되는 과정에서 긍정 효과보다는 지나치게 청약에 집중되면서 과도한 청약경쟁이 벌어지고 시세차익에 의한 가수요가 생기는 등의 부작용이 커지고 있어 제도 유지 여부에 대해 점검해봐야 한다"고 지적했다.

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