수도권은 물론 서울도 대부분 투기과열지구와 조정대상지역에서 해제되면서 규제지역에서 해제된 주택의 세금변화가 적지 않다.
특히 재건축이나 재개발에 따라 보유하고 있는 조합입주권의 경우 규제지역 해제와 함께 전매가 가능해지면서 단기매매에 대한 세금변화도 발생한다.
거래 가능한 서울지역 입주권, 문제는 중과세율
투기과열지구에서의 입주권은 예외적인 사유를 제외하고는 대부분 전매가 제한된다. 재건축은 조합설립인가부터 준공까지, 재개발은 관리처분계획인가부터 준공까지 전매가 어렵다.
그런데 지난 1월 5일부터 서울도 강남3구와 용산구를 제외하고는 전역이 투기과열지구와 조정대상지역에서 지정해제됐다. 해당 지역에서의 입주권 매매가 가능해진 것이다.
문제는 입주권을 단기매매하는 경우 높은 중과세율이 적용된다는 점이다. 입주권을 보유기간 1년 이내에 매각할 경우 지방소득세를 포함해 77%의 고세율로 양도세를 내야 하고, 2년 이내에 매각하더라도 66%의 세율로 세금을 부담해야 한다.
정부가 2년 미만 단기양도 중과세율을 폐지하고, 1년 미만 양도세율도 45%로 인하하는 방안을 추진하고 있지만, 아직 법이 개정되지는 않았다.
특히 입주권을 중도에 매입한 승계 조합원입주권의 경우 준공 이후 양도시에 각별한 주의가 필요하다.
입주권을 사서 주택이 완공된 경우에는 입주권 취득일이 아닌 준공 후 사용승인일이나 임시사용승인일을 취득일로 보기 때문이다.
입주권 상태로 2년을 보유했더라도 준공이 되고나면, 사용승인일부터 다시 보유기간을 계산하면서 경우에 따라 단기보유에 따른 중과세율로 양도세를 내야 할 수 있는 것이다.
규제지역 해제로 '거주요건'은 사라져
다만, 조정대상지역 입주권을 취득했지만 조정대상지역에서 해제된 후 준공된 경우, 1세대1주택 양도세 비과세를 위한 실거주 의무가 사라진다는 장점은 있다.
입주권이 조정대상지역 상태에서 준공되면, 사용승인일부터 보유기간 2년 외에 거주기간 2년도 채워야야 비과세를 받을 수 있다. 하지만, 비조정대상지역으로 바뀐 후에 준공되면 비조정대상지역의 주택을 취득한 것이 되기 때문에 2년 실거주 요건은 사라진다.
권민 세무사(세무사권민사무소)는 "관리처분계획인가를 받은 조합원입주권을 산 경우나 일반분양권을 산 경우에는 이것이 주택으로 준공되는 순간, 모든 기준점이 주택준공일이 된다. 단기매매인지 여부, 비과세 거주요건 여부도 준공일을 기준으로 판단한다. 따라서 입주권이나 분양권을 오래 갖고 있었다고 안심하지 말고 신축주택을 양도할 때에는 세무사의 자문을 구하는 것이 좋다"고 조언했다.
