올해 1만여 가구의 뉴:홈 사전청약 계획이 공개되자 예비 청약자들의 눈치싸움이 벌써부터 치열하다. 특히 수분양자가 시세차익을 온전히 얻을 수 있는 일반형 중에서도 서울 분양 단지 '3대장'에 관심이 쏠리고 있다.
연내 분양을 앞둔 동작구 수방사, 대방동 군부지뿐만 아니라 내년으로 밀린 송파구 성동구치소까지 모두 '알짜 입지'로 꼽히는 만큼 청약 열기가 뜨거울 전망이다.
동작구, 한강변이냐 분양가 경쟁력이냐
국토교통부가 지난 7일 2023년도 뉴:홈 사전청약 물량 1만76가구(23개 지구)의 공급 계획을 밝힌 가운데 '일반형' 물량에 대한 관심이 높다. 일반형은 나눔형과 선택형에 비해 분양가가 비싸지만 수분양자가 소유권을 바로 얻을 수 있고, 시세차익도 온전히 가져갈 수 있다는 게 장점이다.
특히 서울 '알짜 입지'에서 일반형 물량이 다수 예정돼 있다는 점도 눈길을 끈다. 올해 6월 동작구수방사(255가구)를 시작으로 12월 대방동군부지(836가구), 내년 하반기 송파구 성동구치소(320가구) 등이 대표적이다.
이중에서도 '입지 깡패'로 꼽히는 곳은 동작구수방사다. 부동산 시장에서 인기가 높은 '한강변'에 위치해 일부 가구는 한강 조망이 가능하다.
지하철 노량진역(1·9호선)과 노들역(9호선)에 인접한 더블역세권으로 사육신역사공원과 맞닿아 있고 종합병원, 대형상업시설 등이 위치한 여의도 생활인프라도 누릴 수 있다.
전용면적 59㎡를 255가구 분양하며 추정 분양가격은 8억7225만원이다. 인근 아파트 같은 평형이 12억~13억원인 점을 고려하면 4억가량 저렴하지만 공공분양 분양가로는 비싸다는 평이 많다.▷관련기사:'수방사' 공공분양 8.7억…취지 퇴색 vs 로또 '와글와글'(6월8일)
일반형의 경우 전용 모기지가 아닌 일반 정책 모기지를 이용해야 하는데, 디딤돌 상품을 이용한다고 해도 대출 한도가 신혼부부 최대 4억원·생애최초는 최대 2억원이라 수중에 수억원의 현금은 있어야 한다.
여기에 자산 보유 기준 부동산 2억1550만원 이하, 자동차 3683만원 이하에 소득기준(도시근로자 가구당 월평균 소득액의 100~140%)까지 있어 '부모 찬스'를 쓰지 못하면 분양가를 준비하기 어려울 것이란 평가가 나온다.
12월 분양하는 동작구 대방동 군부지는 수방사보다 분양가가 저렴할 전망이다.
이곳은 신대방삼거리역과 대방역 사이에 위치하며 용마산공원 우측편에 위치한 부지로 숭의여고를 비롯해 영화초, 영등포중, 영등포고가 도보권이다. 1300가구의 대단지에 이번 사전청약 물량이 836가구에 달해 수방사에 비해선 당첨 확률이 높다.
특히 분양가가 수방사에 비해 저렴할 전망이다. 수방사와 위치가 가깝긴 하지만 한강변이나 역세권과는 다소 거리가 있다. 인근 시세 차이도 꽤 크다.
박재순 국토부 공공주택추진단장은 "분양가 기준 시세는 해당 부지에서 멀리 떨어져 있지 않은 인근으로 잡는다"며 "동작구수방사는 노들역 근처, 대방동군부지는 대방역 근처 정도로 이해하면 된다"고 설명했다.
대방역 인근 아파트의 시세는 전용 59㎡ 기준으로 7억~8억원대 수준이다. 일반형의 분양가 기준인 '시세의 80%'를 적용하면 추정 분양가가 6억원 전후가 될 수도 있다. 수방사에 비하면 자금 조달 부담이 적다.
박 단장은 "구체적인 시세 기준을 공개할 순 없다"며 "다만 분양가는 인근 아파트 시세뿐만 아니라 입지, 가구수 등을 종합적으로 고려해 책정한다"고 말했다.
다만 역세권으로 보기 힘들고 일대 오르막길이 많다는 점이 단점으로 꼽힌다. 공급 전용면적이 작은 평수 위주로 나올 여지도 있다.
국토부 관계자는 "아직 설계가 완료되기 전이라 평형 확정이 안 됐는데 7~8월중 사업 승인(예정)이 나면 그쯤 윤곽이 나올 것"이라며 "다만 국공유지라 큰 평수의 공급이 어려워 작은 평수 위주로 나올 듯 하다"고 말했다.
내년 대어 성동구치소…"일단 나오는대로 청약"
성동구치소도 청약 대기자들이 손꼽아 기다리는 사전청약 일반형 물량 중 하나다. 송파구 가락동 162 일대인 성동구치소 부지는 올해 사전청약할 예정이었으나 사업계획 변경에 내년으로 밀렸다.
이 부지는 지하철 3·5호선 환승역인 오금역이 도보권이고 5호선 개롱역과 3호선 경찰병원역을 끼고 있는 입지로 강남권 '금싸라기 땅'으로 평가받는다.
단지 규모도 1100가구의 대단지다. 개발 방향이 여러 차례 바뀌면서 조성이 미뤄져 왔던 만큼 주택 공급만을 기다려 온 청약 대기자들도 많다.
그러나 강남권인 데다 입지적 강점을 갖춘 단지인 만큼 분양가가 높을 전망이다.
인근 '래미안파크팰리스' 전용 84㎡가 지난달 18억원(21층)에 거래됐다. 전용 59㎡는 13억원대 호가하고 있다. 이를 기준으로 시세의 80%를 적용한다고 해도 59㎡의 분양가가 10억원이 넘을 수 있다.
여기에 공급 시점까지 미뤄지면 그만큼 공사비 인상 등에 따른 분양가 상승이 불가피해 가격 부담은 더 커질 것으로 우려된다.
현재 성동구치소는 서울시의 '도시·건축 디자인 혁신' 시범사업지로 선정돼 새로운 설계 공모를 진행 중이다. 국토부는 청약 시점을 내년 하반기께로 내다보고 있다.
국토부 관계자는 "설계 공모가 끝나야 평형 등 세부적인 내용이 정해진다"며 "사전청약 모집 시점은 내년 하반기로 예상되는데 이 또한 서울시가 사업 추진을 어떻게 하느냐에 따라 달라질 수 있다"고 말했다.
이어 "분양가는 공고 시점에 설계기준 등 적용하고 분양가상한제에 맞춰 산정한다"고 덧붙였다.
시장에선 이처럼 각각 특징이 분명한 '일반형 3대장'을 두고 저울질하는 분위기다. 그러나 전문가들은 공급 물량이 많지 않은 만큼 여력이 되면 모두 청약에 넣을 것을 조언한다.
특히 일반형의 일반공급 30% 중 20%는 추첨제로 특공에 당첨되지 못한 사람도 한 번 더 추첨에 참여할 수 있어 경쟁이 훨씬 치열할 전망이다.
여기에 청약 가점이 낮은 젊은층이 대거 청약에 나서면서 당첨 확률이 '바늘 구멍'이 될 가능성이 높다. 동작구수방사의 경우 일반공급 물량 중 15가구가 추첨 물량이다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "분양가가 비싸거나 공급 면적이 작다고 해도 서울에선 입지만 괜찮으면 내 집 마련 수요가 상당히 높다"며 "특히 일반형은 특공에 해당하지 않는 분들이 일반공급에 많이 몰릴 수 있어서 전반적인 경쟁률이 높을 전망"이라고 봤다.
김인만 부동산경제연구소장은 "이번에 서울에서 나온 사전청약 물량들은 전부 입지가 좋기 때문에 경쟁이 치열할 전망"이라면서도 "일반형 물량 자체가 적기도 하고 납입금액이 높을수록 유리한 구조로, 젊은층일수록 당첨이 어렵기 때문에 최대한 모든 청약을 시도해볼 필요가 있다"고 말했다.
