2. 4000만원? 서울 신축 아파트 '1평' 살 돈!
3. 서울 재개발·재건축 가장 많은 동네는?
"양도세 올리면 집값 더 올라" 연구결과 등장
최근 부동산 시장에 던져진 이슈가 있죠. 집값이 오를 때 다주택자의 양도소득세 세율을 높이면 매물이 줄어 주택가격이 더 오른다는 연구결과에요. 국토연구원이 2018~2022년 수도권 71개 시군구 아파트 매매가격을 분석해 작년말 발간한 분석 보고서인데 뒤늦게 주목받았습니다.
국토연에 따르면 다주택자의 양도소득세율이 1% 상승하면 아파트 매매가격은 0.206% 상승했어요. 집값 상승을 막기 위해 양도소득세율을 높였던 건데 오히려 집값이 올랐다니요?
주택가격 상승기 초반엔 수요와 공급이 모두 증가해 가격 상승과 거래량 증가가 함께 나타난대요. 이후 가격이 더 오를 거란 인식이 자리잡으면 추격 매수가 생겨요. 하지만 매도자는 세금 부담에 매물을 거둬들이면서 공급이 감소해요. 그래서 주택가격 상승기 후반엔 가격이 더 오르고 거래량은 줄어든다는 거죠.
반면 취득세를 높인 건 상대적으로 집값을 안정화하는 효과로 이어졌대요. 취득세율이 1% 높아지면 매매가격 변동률은 0.341% 하락했어요. 연구진은 취득세율 인상이 주택 매수를 어렵게 해 수요를 줄임으로써 매매가격 상승 속도를 줄이는 데 일부 기여했다고 해석했어요.
종부세 역시 다주택자의 매도를 유도하는 부분적 효과가 나타났지만 '똘똘한 한채'로 눈을 돌리는 사람들이 있어 정책 효과가 반감된 측면이 있다고 분석됐어요.
연구진은 "주택가격 상승기 수요억제를 위한 정책을 시행할 때 수요 측면뿐 아니라 공급 측면에 미치는 영향도 고려해야 한다"며 "부동산 규제강화 정책 수립 시엔 규제 회피 가능성에 대한 고려가 선행돼야 한다"고 강조했어요.
2020년 문재인 정부는 다주택자에 대한 양도소득세율을 최고 70%, 취득세율은 12%, 종부세율은 6%로 높였어요. 윤석열 정부는 양도세 중과를 한시적으로 배제하고 있는데요. 내년 5월 전에 법이 개정되지 않거나 배제 기한을 연장하지 않으면 중과세가 다시 적용됩니다.
4000만원? 서울 신축 아파트 '1평' 살 돈!
서울 아파트 분양가가 3.3㎡(평)당 평균 4000만원을 눈앞에 두고 있어요. 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 자료에 따르면 4월말 전국 민간 아파트의 평당 분양가격은 1879만원으로 전년 대비 17.3% 올랐어요.
특히 서울 평당 분양가는 3891만원에 달했어요. 1년 전보다 26.8%나 올랐답니다. 국민평형으로 불리는 전용 84㎡ 아파트는 13억원 넘게 필요한 셈이죠.
그래서일까요? 분양가상한제 아파트 청약 경쟁률이 분양가 규제를 받지 않는 곳보다 6배 높았다고 해요. 부동산 정보업체 리얼하우스 조사에 따르면 올 들어 지난 15일까지 분상제가 적용된 아파트의 1순위 경쟁률이 평균 19.5대 1로 나타났어요. 나머지 아파트(3.2대 1)에 비해 6배 높죠. 현재 투기지역인 서초·강남·송파·용산과 공공택지에 상한제가 적용되고 있어요.
'줍줍'에 수요자 관심이 쏠리는 것도 마찬가지 이유예요. 오는 20일 서초구 '래미안원베일리' 조합원 분양 취소분 1가구(전용 84㎡, 1층)에 대한 청약이 이뤄지는데요. 19억5638만원인 데도 주목받고 있어요. 2021년 당시 분양가 기준으로 가격이 책정돼서죠. 같은 단지 32층이 42억5000만원에 거래돼 기대되는 시세차익이 20억원에 달한다네요.
열기가 뜨거운 서울과 달리 지방 청약시장은 차가워요. 부동산 정보업체 직방에 따르면 올 들어 지난달까지 99개 단지가 1순위 청약을 받은 결과 52곳의 경쟁률이 1대 1에 못 미쳤어요. 미달된 단지 중 36곳(69%)은 비수도권이었고요. 서울에서 청약을 실시한 6곳은 모두 1순위 마감했는데 말이에요. 지방 청약시장의 봄은 언제 올까요?
서울 재개발·재건축 가장 많은 동네는?
재건축, 재개발 등 정비사업이 서울시내 몇 군데서 진행되고 있을까요? 서울시 집계 결과 올해 3월 기준 총 690개 구역에서 추진 중이에요. 사업장별로 각각 재건축 165곳, 재개발 247곳, 소규모정비사업 278곳입니다. 정비사업이 가장 많은 자치구는 성북구(51곳)였어요. 서초구(47곳), 영등포구(41곳), 송파구(40곳)가 뒤를 이었고요.
지난해부터 올해 3월까지 신규 구역지정된 사업지는 30곳인데요. 이중 9곳이 신속통합기획(신통기획)을 통해 지정됐어요. 현재 신통기획 선정구역은 63곳입니다.
정비계획, 건축설계, 사업시행인가 절차를 지원하는 신통기획이 '신속'하지 않다는 지적은 끊이지 않아요. 서울시는 "통상 5년 이상 소요되는 정비구역 지정기간을 2년으로 단축해 추진 중"이라며 "구역지정 이후에도 10년 넘게 걸리던 단계도 각종 규제개선을 통해 단축하고 있다"고 해명했어요.
서울시 정비사업 하면 '모아타운'도 빼놓을 수 없죠. 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 묶어 대단지처럼 정비하는 방식으로 현재 85곳에서 이뤄지고 있어요. 모아타운 대상지가 13곳으로 가장 많은 중랑구에서 골목길 쪼개기가 성행하는 등 투기세력의 먹잇감이 되곤 해요.
이런 투기세력이 유입돼 주민갈등이 발생하는 걸 막고자 서울시도 칼을 빼들었어요. 주민 반대가 큰 곳은 공모에 지원할 수 없고요. 투기가 의심되는 곳은 건축허가 또는 착공이 제한돼요. 조합원이 건축물을 분양받을 권리를 정하는 기준 날짜(권리산정기준일)는 원래 '대상지 선정결과 발표 후 고시 가능한 날'이었는데 '공모 접수일'로 앞당겼답니다.
