정부의 21번째 부동산 대책 중 주택담보대출과 전세자금대출 등 대출규제는 수도권 지역에서 '갭투자'로 자금이 흘러가는 것을 원천 차단하는 것에 초점이 맞춰졌다.
17일 정부는 조정대상지역을 경기‧인천‧대전‧청주 대부분 지역으로 크게 확대하고 규제지역에서 주택관련 대출을 받을 경우 실제 입주 시기를 6개월로 대폭 축소하는 내용을 골자로 하는 '주택시장 안정을 위한 관리방안'을 내놨다.
먼저 투기지역‧투기과열지구‧조정대상지역 내 주택을 구입하기 위해 주택담보대출을 받는 무주택자 및 1주택자는 6개월 이내에 해당 주택에 무조건 전입해야 한다.
이전에는 투기지역‧투기과열지구 내에서는 9억원 이상 주택의 경우 1년 이내, 조정대상지역의 경우 2년 이내에만 전입했으면 됐지만 이 기간을 대폭 축소 한 것이다. 1주택자는 종전 주택 처분 기간도 전입기간과 동일한 6개월로 축소된다.
통상 전세계약 기간이 2년이라는 점에 비춰봤을 때 조정지역에서는 새 집을 구매하더라도 전입신고 기간이 2년인 만큼 동일한 기간의 여유가 있어 이 기간 동안은 갭투자가 가능했지만, 앞으로는 전입 기간과 기존 주택 판매 기간 등이 6개월로 축소되면서 사실상 갭투자가 어려워진 셈이다.
여기에 실거주 의무가 없었던 주택금융공사의 보금자리론을 받는 경우에는 3개월 이내에 전입해야 하며 1년 이상 실거주 해야 하는 의무가 부여된다. 보금자리론은 부부 합산 연소득 7000만원 이하·주택 가격 6억원 이하 주택 구입 시 받을 수 있는 서민을 위한 정책금융상품이다.
전세자금대출에 대한 규제도 강화되는데 이 역시 '갭투자 차단'을 위함이다.
앞으로 투기지역과 투기과열지구 내에서 시가 3억원을 넘는 아파트를 신규로 구입할 경우 전세대출 보증 제한 대상에 추가된다.
예를 들어 구리시 내 3억원의 아파트를 신규 구입한 A씨가 입주하지 않고 다른 서울지역에 전세로 들어가기 위해 전세자금대출을 받고자 할 경우 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)의 상품을 사실상 이용할 수 없게 되는 셈이다.
A씨는 구입한 구리시 내 아파트에 실제 입주하거나, 은행 고유의 재원을 바탕으로 하는 전세자금대출을 받아 서울지역 전세로 들어가는 두 가지의 선택지가 주어진다. 단 후자의 경우 정부가 보증하지 않는 만큼 전세금을 보호받기 쉽지 않고 개인의 신용등급 등에 따라 정책금융상품보다 금리가 높거나 한도가 낮게 설정될 수 있다.
반대로 전세대출을 먼저 받은 후 투기지역과 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출이 즉시 회수된다.
여기에 HUG의 1주택자 대상 전세대출보증 한도 역시 2억원으로 인하된다. 전세대출 보증한도가 오히려 1주택자의 '갭투자 용도'로 활용되고 있었다는 판단에서다.
이와 관련 김현미 국토교통부 장관은 "갭투자를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해 주택담보대출을 받는 사람의 실거주 요건을 강화했다"고 설명했다.
주택 매매‧임대사업자는 규제지역‧비규제지역 상관 없이 주택담보대출이 원천 금지된다.
김 장관은 "전국적으로 법인이 매수한 아파트 비중이 2017년 1%에서 현재 6.6%까지 늘어난 점은 대출 규제를 우회할 수 있다는 악용한 것으로 보인다"며 "이에 법인을 활용한 투기는 발붙이지 못하도록 모든 관련 대출을 금지한 것"이라고 설명했다.
