금융위기 이전에는 `시중에 부동자금이 풍부하다`는 얘기를 심심치않게 들을 수 있었다. 인플레이션을 사전에 막아야 하는 중앙은행이 수위를 봐가며 돈을 풀었다 흡수했다 했지만, 증시로 유입되는 돈줄은 막히지 않았다. 언젠가부터 자금사정이 녹록지 않아졌다. 아마 대한민국이 가계부채 빚더미를 떠안고나서 부터일듯 하다.
부동산은 물론 증시에서도 돈이 돌지 않는 상황이 꽤 오랫동안 지속됐고 둘 모두 고사위기에 처했다. 드디어, 최근들어 부동산 시장이 오랜만에 회생 신호를 보내고있다. 과연 내수가 살아나고 증시로도 예전처럼 자금이 유입될 수 있을지 관심이 높아지고 있다. 학습효과에 따른 전망은 나쁘지 않다. 심리만이라도 나아졌으면 하는 바람도 크다.
◇ 돌지 않던 돈에 `윤활유`를 치다
현재 한국의 화폐유통속도는 역사적으로 낮은 수준에 머물러 있다. 국내 본원통화(M2) 증가율은 2010년 7월 이후 하락세를 탔고 좀처럼 회복되지 못하고 있다. 어디서부터 잘못된 것일까.
당시 한국은행은 물가 상승을 억제하기 위해 금리인상을 지속했고 국내 경기 회복세가 미약했던 상황에서 유동성을 과도하게 위축시켰다. 김지원 키움증권 연구원은 "유동성 위축이 부동산 경기 침체와 내수경기 둔화를 야기했다"며 "과도한 긴축의 부작용이 회복되지 못했다"고 설명했다.
다행히 최근 들어 유동성 환경이 개선될 것이란 기대가 조금씩 흘러나오고 있다. 정부가 부동산 경기 부양 노력을 지속했고 내수 부양에도 직접적으로 나섰기 때문이다. 지난해 12월 M2는 전년동월대비 5.3% 증가했고, 지난해 9월부터 증가세가 꾸준히 확대되고 있다. 돈이 도는 절대적인 양이 조금씩이나마 늘어나고 있는 셈이다.
| ▲ 화폐유통속도(출처:한국은행, 키움증권) |
◇ 부동산 회복세.."방향은 분명 틀었다"
부동산에서 회복조짐이 감지되고 있다는 것이 무엇보다 긍정적이다. 오랜 내수침체의 주된 요인 중 하나가 부동산에서 기인했기 때문이다. 그동안 한국 가계의 금융자산은 꾸준히 늘어났지만 자산에서 가장 큰 비중을 차지하는 부동산 가치가 하락하면서 부채비율이 높아졌다.
다행히 최근 부동산 가격은 회복세가 뚜렷하다. 가파른 상승을 기대하기는 힘들지만 바닥권에 진입하고 거래가 지금보다는 늘어날 것이란 게 전문가들의 공통적인 기대다.
지난 1월 주택 매매가격은 전월대비 오름세를 지속했다. 전국 부동산 가격은 21주 연속 상승하고 있다. 전국 아파트 매매 가격도 지난해 8월을 저점으로 5개월 연속 오르는 중이다.
주택매매 거래량도 1월 5만9000건을 기록, 전년대비 117.4%가 증가했다. 5년 평균치(4만3000건)를 크게 웃도는 수치로 지난해 반등 이후 상승 기조로 전환했다는 분석에 힘을 싣는다. 건설사들도 지난해 분양율이 양호하게 나타나면서 분양물량을 늘리고 있고 올해도 전체적으로 증가세가 전망되고 있다.
◇ 학습효과 통할까.."심리만이라도 살려야"
이처럼 부동산 경기 회복 가능성은 증시 자금 유입에 대한 기대를 갖게 한다. 해외투자 자금이 풍부해도 국내에서 돈이 돌지 않으면 주식시장 수급에는 전혀 도움이 못된다. 주식에 대한 관심이 예전같지 않아진 것은 분명하지만 부동산 가격 상승이 주식시장에 긍정적으로 작용한 경우는 빈번했다.
김도현 삼성증권 연구원은 "내부적으로 한 번 돈이 돌기 시작하면 기업실적과 관련된 불확실성이 있더라도 주식시장 거래 대금에 도움이 될 수 있다"고 설명했다. 조병현 동양증권 연구원도 "전국 아파트 가격 상승률의 상승변곡점이 나타나는 구간에서 국내 증시가 의미있는 저점을 형성하고 반등을 시도하는 경우가 많았다"고 말했다.
KB투자증권에 따르면 2001년 이후 주택가격 상승률은 민간소비 증가율과 동행하는 패턴을 보였다. 주택가격 상승이 자산효과를 유발하기 때문이다. 단순히 주택가격 상승에 따른 자산 증가뿐 아니라 부동산 가격이 오르면서 소비가 늘고 기업실적이 증가하면서 주가 상승으로 이어지기도 한다. 증시에 파급될 수 있는 경로가 여럿이지만 주가에는 하나같이 긍정적이다.
김성노 KB투자증권 연구원은 "아파트 가격이 1% 상승할 때마다 가계 수지는 19조5000억원이 개선되는것으로 나타났다"며 "주택가격 상승이 민간소비 회복 기대를 높이고 주식시장으로 자금유입 가능성을 열여준다는 점에서 주식시장에는 긍정적"이라고 판단했다.
실제로 과거 부동산 시장은 주가와의 상관관계 역시 높았다. 주택매매 가격지수와 코스피 지수 간에는 높은 상관관계가 나타나고 있다. 한 연구결과에서는 업종별로도 대부분 주택가격이 오르면 주가도 오르는 양(+)의 상관관계를 보였고 경기방어주로 분류되는 통신업종 등만 반대의 흐름을 나타냈다.
| ▲ 아파트 가격과 코스피 추이(출처:동양증권) |
가계수지 개선국면에서는 주식형 수익증권 등 금융상품에 대한 투자도 증가했다. 이런 현상은 외국에서도 공통적이다. 미국, 영국 역시 부동산 가격 상승 사이클이 시작되는 시점과 주가의 의미있는 상승 시점이 일치했다. 최근 미국과 유럽 증시 강세에는 주택시장 강세도 작용하고 있다.
건설경기는 건설에 필요한 산업재나 대출에 영향을 주기 때문에 산업 전반에 미치는 파급효과가 상당하다. 물론 증권업 등은 부의 효과가 일단 시간을 두고 파급되야 하기 때문에 후행적인 성격이 강할 수밖에 없다. 대신 부동산 경기가 좋아지면서 나타나게되는 투자심리 효과를 절대 무시 못한다는 설명이다. 투자심리 자체가 사그라든 증시로서는 의미하는 바가 클 수 있다.
앞선 조병현 연구원은 "주택가격 움직임은 신용융자 등 증시의 투자심리를 반영하는 지표들과도 움직임이 유사했다"며 "증시의 투자심리가 회복될 개연성이 존재한다"고 말했다.
