"투자대상 자산을 시세보다 훨씬 저렴하게 매입했습니다. 예상치 못한 시장 충격에도 원금 손실 가능성은 매우 낮다고 자신합니다"
국내 첫 임대주택 기반 리츠(REITs·부동산투자회사) 이지던스레지던스리츠가 유가증권시장 상장에 앞서 야심찬 출사표를 던졌다. 안정적인 수익성을 바탕으로 기존 주식 투자자들은 물론 예적금 중심의 보수적 성향 투자자들도 끌어모으겠다는 각오다. 이지스레지던스리츠의 자산관리는 국내 최대 부동산 자산운용사인 이지스자산운용이 맡았다.
김정현 이지스자산운용 프로젝트 금융투자부문 대표는 26일 서울 여의도에서 열린 이지스레지던스리츠 기업공개(IPO) 기자간담회에서 "리츠 투자는 위기적 경제 상황이 닥쳤을 때도 원금을 회수할 수 있느냐가 매우 중요하다"며 "이지스레지던스리츠의 경우 투자대상을 매우 경쟁력 있는 가격에 사들여 예상치 못한 상황이 찾아오더라도 감내할 여력이 충분하다"고 밝혔다.
이지스레지던스리츠는 주거환경개선사업의 일환으로 서울 지하철 1호선 인천 동암역 인근에 조성 중인 '부평더샵'의 민간임대주택 3578세대를 매입한 이지스151호펀드의 지분증권에 투자하는 재간접 리츠다. 투자대상 임대주택을 선별적으로 매입해 안정적인 임대수익을 창출하고 의무임대 기간이 종료되면 자산을 매각해 차익을 실현하는 게 목표다.
이지스151호펀드는 2017년 9월 매매대금과 취득세, 금융비용 등을 합쳐 3.3㎡(평)당 923만원에 부평더샵을 사들였다. 이지스레지던스리츠는 다음 달 3.3㎡당 985만원 수준으로 이 펀드에 투자한다. 이지스운용에 따르면 인근 비교 대상 아파트 실거래가와 주변 신규 단지 분양가 등을 고려한 시세의 약 70% 수준이다.
김 대표는 "매입가를 고려하면 아파트 시세가 현 시세 대비 30%가량 떨어지더라도 원금 회수가 가능하다"며 "투자원금의 보전성이 매우 높다"고 강조했다. 또 "초기 임대료를 주변 임대 시세 대비 5%가량 낮게 책정한데다 인근 기업형 임대주택 사업장의 공실률이 0%에 가깝다는 점은 잠재 임차 수요에 대한 기대를 높인다"고 설명했다.
투자자 스스로 투자대상 자산의 정보를 확인할 수 있다는 부분도 이지스레지던스리츠가 내세우는 강점이다. 약간의 수고만 더하면 국토교통부 아파트 실거래가 시스템 등을 이용해 투자대상 자산의 가격 변동 등을 파악할 수 있다는 이유에서다.
김 대표는 "오피스 등에 투자하는 기존 공모 리츠들은 투자대상 특성상 상장 후 정보 공유가 어려워 투자자들의 매매 참여가 저조한 게 사실이었다"며 "이지스레지던스리츠는 투자자들이 조금만 노력을 기울이면 관련 정보를 파악할 수 있어 거래가 활발히 이뤄질 여지가 많다"고 판단했다.
이지스레지던스리츠는 이지스151호의 1종 지분증권과 3종 지분증권에 투자하고 지분증권에 대한 분배금을 기초로 투자자들에게 배당을 지급할 예정이다. 1종 지분 증권은 운영기간 5~5.5%의 우선배당권이 있는 우선주 성격의 지분이며 3종 지분증권은 보통주 성격의 지분증권이다.
1종과 3종 지분증권에 대한 투자지분율은 각각 87.5%, 15.5%로 우선주 성격의 지분증권 투자 비중이 훨씬 높다. 그만큼 배당수익과 투자원본 회수 안정성에 무게를 뒀다는 얘기다. 김 대표는 "투자대상의 현 시세가 매각 목표가를 이미 초과하고 있다"며 "그만큼 수익률의 불확실성이 낮다"고 자신했다.
이지스레지던스리츠는 전날 증권신고서 효력이 발생하면서 7월 말에서 8월 초 상장을 목표로 본격적인 공모 절차에 들어갔다. 총 공모 주식 수는 1790만 주로, 주당 공모가는 5000원이다. 상장 대표주관사로 삼성증권, 인수회사로 DB금융투자와 유안타증권이 참여한다. 이번 공모를 통해 895억 원을 조달할 예정이다.
오는 30일부터 내달 1일까지 기관투자자를 대상으로 수요예측을 진행한 후 다음 달 6일부터 8일까지 사흘간 일반투자자 공모청약을 실시한다. 기관투자자 공모청약은 같은 달 7~8일에 진행된다. 일반투자자는 삼성증권과 DB금융투자, 유안타증권에서 청약할 수 있고 기관투자자 청약은 삼성증권과 DB금융투자에서 가능하다.
