"임대주택에 대한 수요 기반은 확대되고 있지만 공급은 국민주택기금에 의존하거나 미분양 마케팅 측면 등 매우 제한적인 차원에서 이뤄지고 있다. 월세시장도 정착되지 않아 임대주택사업의 수익률이 낮고 공급 측면에서 임대주택 건설에 따른 유인도 매우 낮다."
김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장은 2013년 말 '기업형 민간임대주택사업의 시장여건 분석과 정책과제' 논문을 통해 기업형 민간임대 사업은 제도적 여건이 미숙해 장기 임대를 모델로 하는 사업 구상에는 한계가 있다"며 이런 문제점들을 꼽았다.
1년이 지난 현재, 정부가 을미년 새해 첫 부동산 대책으로 내놓을 민간임대 활성화 방안은 당시 지적된 한계를 극복하는 것이 필수과제다.
◇ 5% 이상 안정적 수익률 관건
정부가 추진하는 민간임대 공급확대의 관건은 민간 건설사들이 사업에 적극적으로 뛰어들 수 있을 만큼 수익성을 확보해 주는 것이다. 한 대형건설사 임원은 "적어도 정상적인 상황에서 대형 건설사들의 평균 영업이익률인 5% 이상의 수익성이 안정적으로 확보돼야 사업에 참여할 수 있지 않겠냐"고 말했다.
정부 역시 택지비 인하, 세제 및 기금 지원 등을 통해 민간임대사업의 수익률을 종전 2% 선에서 2~3%포인트 가량 높여 평균 4∼5%, 최대 6%까지 올리는 것을 목표로 하고 있다. 그 정도는 돼야 참여 기업이 경쟁적으로 늘어날 수 있을 것으로 보고 있다.
대형 건설사들은 자체적으로 민간임대사업의 타당성을 검토하며 전담조직을 꾸릴 채비도 하고 있다. 'e편한세상' 브랜드의 대림산업의 경우 발빠르게 건축사업본부 내에 민간임대사업팀을 신설했다.
건설사들이 아파트를 짓고 직접 임대까지 하는 임대주택 사업은 최근 '밸류 체인(가치 사슬, Value Chain)' 확대를 통한 사업체질 개선을 화두로 삼고 있는 건설사들에게도 매력적이다.
한 대형 건설사 주택사업 담당자는 "임대수요가 풍부한 데다 천수답(天水畓)같은 주택경기 리스크에서 벗어날 수 있다는 게 장점"이라며 "임대료 수입이 안정적으로 확보될 수 있다면 주택사업 다각화 측면에서 충분히 참여를 검토해 볼 만하다"고 설명했다.
▲ 작년 10월 경기도 화성 동탄신도시 한 분양아파트 견본주택에 관람객이 들어차 있다.(사진: 반도건설) |
◇ 예상되는 부작용은?
다만 건설사들의 민간임대 사업성을 확보해주기 위해 제공하는 택지비 할인, 국민주택기금 저리 지원, 세제 완화 등은 특혜시비를 불러올 수 있다는 점에서 조심스러운 접근이 요구된다.
저소득층 주거복지 현안이 수두룩 한 상황에서 소득 4분위 이상 중산층의 주거불안을 해결하기 위해 국민주택기금 재원을 투입하는 것이 바람직하냐는 반발도 우려되는 대목이다. 과거 서울시의 중대형 시프트(SHift, 장기전세)도 저소득층에게 돌아가야 할 혜택이 중산층에게 돌아간다는 비판을 받았다.
기업형 민간임대 택지는 주로 한국토지주택공사(LH)가 담당하게 되는데 택지비를 깎아주면 LH 입장에서는 재정에 마이너스 요인이 된다. 이 때문에 부채 감축을 통한 재무구조 개선에 집중하고 있는 LH의 부담을 덜어줄 보완책이 필요하다는 지적도 있다.
주택시장 측면에서는 정부가 지난 2년간 집중해온 매매시장 활성화를 저해하는 요인이 될 수 있다. 주택 구매력이 있는 중산층이 주택 구입에 나서지 않고 임대시장에 눌러앉게 되면 신규분양 및 기존주택 매매 수요는 줄어들기 때문이다.
