기업형 임대주택 '뉴스테이(New Stay)'가 주택시장에 선보인 지 1년이 됐다. 중산층 대상 임대주택인 뉴스테이는, 빠르게 진행되는 월세화로 불확실성이 커진 주택임대차시장에 정부가 내놓은 역점상품이다. 첫 한 해를 보낸 뉴스테이 사업의 실적과 계획, 시장 영향을 비롯해 앞으로의 과제 등을 다각도로 짚어본다.[편집자]
"중산층에게 새로운 주거선택권을 제공해 전월세 시장 안정에 도움이 될 것으로 기대한다."
정부가 뉴스테이를 기획한 것은 주택시장 전망이 불투명하던 2014년말께다. 주택당국은 당시 만성화되고 있는 전월세난 해소를 위해 중산층을 흡수할 수 있는 상품이 필요하다고 봤다. 공공임대만으로는 재정 뒷받침도, 다양한 임대주택 수요도 감당할 수 없다는 판단이었다.
시장 측면에서는 주택 구입을 꺼리는 중산층의 주택 임차수요를 분산하자는 게 복안이었다. 하지만 1년간 선보인 뉴스테이는 애초 구상과는 다소 다른 모습이다. 임대료도 애초 제시했던 모델에 비해 가격이 크게 높고, 속을 들여다 보면 수요층의 반응도 그닥 뜨겁지만은 않아 보인다.
◇ 1억8500만원 전세 수준이라더니
전용면적 84㎡(5층 이상·기본형 기준, 전용 85㎡ 초과단지는 면적 비례 환산) 주택형 기준, 지금까지 수도권에서 공급된 7개 단지 뉴스테이 실적의 평균 임대료는 보증금 1억5867만원에 월세 62만482원이었다. 전세로 환산(전월세전환률 5.3% 적용) 하면 2억9969만원이다.
시세와 비교하면 언뜻 비슷해 보인다. KB국민은행 조사에서 7월말 수도권 중형(전용 62.8~95.9㎡) 아파트 평균 전세가격은 2억9046만원, 중위가격은 3억574만원으로 뉴스테이 실적 평균과 큰 차이가 없다. 하지만 지금까지 나온 뉴스테이에는 서울 물량이 없다는 걸 감안해야 한다.
KB조사 중형 아파트 평균(중위) 전셋값은 경기도가 2억4738만원(2억6114만원), 인천은 1억9937만원(2억1272만원)이지만 서울은 3억9192만원(4억1033만원)이다. 서울 물량이 없는 뉴스테이 실적이 수도권 시세 평균과 비슷하다는 것은 시세 대비 가격이 낮지 않다고 볼 수 있는 부분이다.
| ▲ 국토교통부는 중산층 소득범위와 RIR(Rent to Income Ratio·가구소득 대비 임대료 비율) 등을 종합한 결과, 중산층이 지불가능한 월 임대료는 40만원～150만원 수준으로 파악하고 지방의 경우 3분위 이상, 수도권은 5분위 이상, 서울은 8분위 이상이 기업형 임대주택 월 임대료를 지불할 수 있을 것이라고 예상했다. |
특히 국토부가 애초 뉴스테이 정책 도입 단계에서 제시했던 모델과 비교하면 가격 차이는 훨씬 크다. 당시 국토부는 수도권 중위 전셋값(1억8500만원)을 기준으로 보증금 6200만원, 월세 60만원(월세전환율 6% 적용)짜리 뉴스테이를 예로 들었다.
하지만 이와 가격이 비슷했던 건 시범사업 격인 'e편한세상 도화'(전용 84㎡보증금 65000만원, 월세 55만원)뿐이었다. 실적 평균은 이와 비교하면 60%나 높은 수준이다.
'e편한세상 테라스 위례'의 경우 전용 84㎡를 전세로 환산할 때 보증금이 5억4000만원을 웃돌아 고가 논란을 불러일으키기도 했다.
◇ '속 빈' 청약경쟁률
1년간 수도권 7개 단지 뉴스테이의 1순위 평균 청약경쟁률은 5대 1이었다. 1수위 청약에 참여한 이들은 총 3만8542명, 액면 상으로는 꽤 인기를 끌었다고 볼 수도 있는 숫자다.
초기 임대료가 저렴하다고 보기 어려운 것을 감안하면 신규 입주단지의 장점과 임대료 인상률 상한 등의 조건이 정책 홍보와 함께 수요층에게 매력으로 작용했다는 평가도 나온다.
하지만 청약에 '허수'가 많다는 것을 감안해야 한다는 지적도 있다. 입주자 자격에 아무런 제한 조건이 없다는 게 청약경쟁률만 부풀린 요인으로 꼽힌다. 가족 모두 지원해 복수로 당첨되거나 원하는 주택이 나오지 않으면 계약을 포기해도 상관 없기 때문이다.
청약통장이 없어도 입주 신청을 할 수 있고 재당첨 금지 등의 제한도 전혀 없는 것은 수요층에 매력으로 꼽히지만, 역시 분양주택보다 청약경쟁률에 '뻥튀기'가 많이 생기는 배경으로도 지목된다.
| ▲ 동탄레이크자이 더테라스 모델하우스 특별공급 현장(사진: GS건설) |
실제 계약률도 청약경쟁률에 비해선 낮은 것으로 알려졌다. 계약자를 모두 채운 곳이 1~2곳을 제외하곤 없을 정도다. 동탄2신도시의 경우 분양시장에서는 인기를 끌고 있지만 뉴스테이 계약률은 먼저 공급한 A단지가 80%대, 나중 선보인 B단지의 경우 절반을 밑도는 것으로 알려졌다.
실제 입주하기까지도 변수가 적잖다는 점도 지켜볼 부분이다. 반전세 형태의 임대주택임에도 입주 신청은 착공 단계인 2년전에 하는 '예약' 방식이어서다. 일각에서는 비인기 지역이거나 시세 대비 가격경쟁력이 떨어지는 단지의 미입주 우려도 있다는 지적도 나온다.
