기업형 임대주택 '뉴스테이(New Stay)'가 주택시장에 선보인 지 1년이 됐다. 중산층 대상 임대주택인 뉴스테이는, 빠르게 진행되는 월세화로 불확실성이 커진 주택 임대차시장에 정부가 내놓은 역점상품이다. 첫 한 해를 보낸 뉴스테이 사업의 실적과 계획, 시장 영향을 비롯해 앞으로의 과제 등을 다각도로 짚어본다.[편집자]
"뉴스테이는 급변하는 주택시장 구조 변화를 반영하고, 국가경제의 허리인 중산층의 주거안정을 위해 도전적으로 추진하는 새로운 주거문화의 선도 정책이다."
강호인 국토교통부 장관은 최근 한 경제지 기고를 통해 이렇게 밝혔다. 그는 "우리나라 경제성장은 중산층의 폭이 넓어지는 것과 궤를 같이해왔다"면서 "중산층 주거불안을 줄이는 근본 해법도 임대주택 공급을 늘리는 것"이라고 강조했다. 중산층 주거안정의 답이 '뉴스테이'라는 게 요지다.
하지만 뉴스테이가 기대 만큼의 주거안정 기능을 수행할 수 있을지에 대해서는 의견이 분분하다. 8년이라는 '시한부' 의무임대기간 때문이다.
| ▲ 그래픽/유상연 기자 prtsy201@ |
◇ '공공지원주택'의 등장 배경
작년까지만 해도 정부가 주거안정을 목표로 정책사업을 시행할 때 기준으로 삼는 지표는 '장기(10년이상) 공공임대주택 재고비율'이었다.
2015년말 기준 장기공공임대의 재고는 총 109만가구로 전체 주택에서 차지하는 비율이 5.5%였다. 이는 경제협력개발기구(OCED) 가입국 평균인 11.5%에 크게 못 미치는 것이어서 고질적 주거불안의 원인으로 진단됐다. 강 장관도 취임 초기 장기공공임대 비율을 OECD 수준까지 늘리는 것을 목표로 제시했다.
하지만 정부는 지난 4월 주거안정대책을 내놓으면서 새로운 정책 기준으로 '공공지원주택'이란 개념을 내세웠다. 공공 지원을 받아 주거안정에 기여할 수 있는 성격을 가지고 있다면 민간 공급 주택도 정책 목표(2022년까지 공공지원주택 재고율 8%) 안에 집어넣겠다는 것이었다.
당시 대책 수립에 참여한 한 국책연구원 연구위원은 "뉴스테이의 경우 초기 임대료가 시세 수준에서 결정되기 때문에 공공지원주택 범주에 포함시키지 못했지만, 정부가 뉴스테이 사업을 시작하면서 장기공공임대 공급에 대한 목표 수치를 폐기한 것이나 마찬가지"라고 설명했다.
◇ "분양전환 않으면 사업유인 적어"
| ▲ 그래픽/유상연 기자 prtsy201@ |
문제는 뉴스테이가 민간의 수지타산에 의존한 기업형 임대라는 데 있다. 8년으로 정해진 의무임대기간이 지난 후에는 임대료 책정에도 구애를 받지 않을 뿐아니라 분양전환도 자유롭다. 이런 특징 때문에 임대주택 재고로 기능을 하지 못하면 지속적인 시장 안정 효과를 기대하기 어렵다는 지적이다.
지금까지 선보인 단지들의 사업구조를 보면 뉴스테이의 분양전환 가능성은 매우 높다. 주택도시보증공사(HUG)의 뉴스테이 기금 출자 승인안에 따르면 뉴스테이 사업을 통해 민간사업자가 거두는 이익은 대부분이 임대사업이 아닌 처분이익에서 발생하는 것으로 나타난다
연간 주택가격 상승률을 1.5%로 가정한 승인안 시나리오에서 인천 'e편한세상 도화'는 운영수익이 8년간 137억원 뿐이지만 처분이익을 포함하면 1430억원으로 늘어난다. 동탄2신도시 '행복마을 푸르지오'의 경우 임대 운영으로는 140억원의 손실을 보지만 처분이익을 통해 총 사업이익을 926억원으로 끌어올리는 구조다.
한 대형건설사 관계자는 "분양전환을 통한 사업 출구 확보가 자유롭지 못했다면 뉴스테이 사업 참여를 결정하지 못했을 것"이라며 "지금보다 8년뒤 집값이 떨어지는 상황이 아니라면 임대사업을 지속할 유인이 거의 없는 셈"이라고 말했다.
◇ 공공임대는 '찬밥'
반면 주거안정을 지속적으로 이끌 수 있는 장기공공임대 공급은 위축 일변도다. 정부 재정이나 주택도시기금이라는 한 파이 안에서 뉴스테이 지원액 규모는 점점 늘어나는 반면 기존 공공임대주택 예산은 축소되고 있다는 게 전문가들 지적이다.
최근 정부가 발표한 내년 주택도시기금 예산안에서 국민임대 및 영구임대 등 기존 공공임대 출·융자 지원액 규모는 올해 3조873억원보다 7000여억원 적은 2조3855억원이 배정됐다. 반면 중산층 대상 임대주택인 뉴스테이 지원금액은 8000억원에서 2조1000억원으로 1조3000억원 가량 지원금액이 늘었다.
공공임대의 위축은 사업현장에서도 나타난다. 작년 7월 기준으로 한국토지주택공사(LH)가 3년 이상 장기간 착공하지 않은 공공임대주택은 12만351가구다. 유형별로 ▲영구임대 8290가구 ▲국민임대 7만2340가구 ▲공공임대 3만9721가구 등이다. 계획만 잡아놓고 사업을 미루면서 나타나는 신규 착공 감소가 공공임대주택 재고 정체로 이어질 수 있다는 관측이 나오는 대목이다.
또 뉴스테이 특별법으로 민간 건설 공공임대가 '뉴스테이'로 편입되기 때문에 2018년 이후에는 민간 건설 공공임대 공급도 끊기게 된다. 장기공공임대의 한 축인 민간 건설 공공임대는 현재 사업승인분까지만 공급된 뒤 명맥이 끊기는 셈이다. [시리즈 끝]
