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불붙은 주택시장..추석 지난 뒤에는?

  • 2016.09.12(월) 11:07

서울 아파트값 역대 최고 수준 '과열 징후'
"국지적 강세 지속..확산·장기 지속은 불투명"

추석 연휴를 앞둔 주택시장이 뜨겁다. 추석 명절 연휴 전은 전통적으로 여름 무더위에 휴가철 등이 겹친 비수기다. 하지만 올해 주택시장은 '이상 고온'이라고 부를 만하다. 늦여름에 이어 추석 직전까지도 시장 열기가 이어지고 있다. 강남 재건축 및 일부 지역 분양시장의 과열이 배경이다.

 

▲ 지난 8일 올해 최고 청약경쟁률을 기록한 부산 '명륜자이' 모델하우스를 방문객들이 관람하고 있다.(사진: GS건설)

 

◇ 휴가철 지나 연휴 직전까지 '이상 과열'

 

분양시장에는 올해 최고 청약경쟁률 기록이 나왔다. GS건설이 부산시 동래구 명륜동에서 분양한 '명륜자이'는 지난 8일 1순위 청약에서 346가구 모집에 18만1152명이 몰려 평균 523대 1의 경쟁률로 모든 주택형이 마감됐다. 올해 종전 최고 평균 경쟁률 기록은 해운대구 '마린시티자이'로 평균 450대 1이었다.

 

명륜자이 중에서도 전용면적 84.9㎡A타입은 112가구 모집에 10만390명이 몰려 896.3대 1로 경쟁률이 가장 높았다. 부산은 작년 이후 재건축·재개발 등 정비사업 물량을 중심으로 주택 분양이 늘어 진작부터 공급 과잉 우려가 제기돼 왔다. 하지만 주택가격 상승세가 이어지면서 청약 열기도 꺾이지 않고 있다.

 

부동산114에 따르면 올 들어 지난달 말까지 전국 아파트 분양 평균 경쟁률은 12.8대 1이다. 서울은 19.9대 1로 전국 평균을 웃돈다. 지난달 25일 가계부채 대책이 나왔지만 청약 열기는 가시지 않고 있다. 지난 8월31일 1순위 모집을 한 서울 성북구 장위뉴타운 1구역 삼성물산 '래미안 장위 1'도 평균 21.1대 1로 마감됐다.

 

매매시장도 강남 재건축을 중심으로 가격 상승폭을 키우고 있다. 한국감정원에 따르면 9월 첫 주(5일 기준) 서울 아파트값은 전 주 대비 0.13% 올랐다. 이는 작년 11월23일(0.14%) 이후 9개월여만에 가장 높은 것이다.

 

강남권을 비롯해 강동구, 양천구 등 재건축 추진 단지들이 사업에 속도를 내면서 서울 집값을 끌어올리고 있다. 가계부채대책 중 주택공급 조절 부분을 호재로 받아들이는 경향도 나타난다. 구별로도 강남구가 0.33%로 가장 많이 올랐고 강동구(0.24%), 양천구(0.19%), 영등포구(0.17%), 서초구(0.16%) 등의 순으로 상승 폭이 높았다.

 

부동산114 조사에서 지난 9일 기준 서울 아파트 가격은 3.3㎡당 1854만원을 기록했다. 이는 2010년 3월의 1848만원을 넘어선 역대 최고가다. 서울 아파트값이 전고점을 넘어선 것 역시 재건축으로 유동성을 갖춘 수요가 밀물처럼 들어오기 때문이라는 분석이다.

 

▲ 서울아파트값(자료: 부동산114)


◇ 넘치는 돈 때문에 쉽게 식진 않는다지만

 

최근 일부 분양시장과 강남 재건축 매매시장에서 나타나는 거래 활기 및 가격(분양가) 상승이 '시장 과열'에 기인했다는 분석이 지배적이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "강남 재건축 추진 아파트의 주간 가격 변동률이 0.5%를 넘어서는 등 2006년 급등기 같은 모습"이라며 "거래량과 가격 상승폭 모두 과도하다고 볼 수 있는 상황"이라고 말했다.

 

전문가들은 지금까지 보이는 주택시장 열기가 쉽게 사그라들지도 않을 것이라고 보고 있다. 저금리로 인한 유동성 과잉 유입과 대체 투자처의 부재, 정부가 시장을 냉각시키는 정책을 내놓기 어려울 것이라는 판단 등이 복합된 예상이다.

 

서성권 부동산114 선임연구원은 "서울 재건축 아파트 가격 상승률이 한 주 0.6%로 나타날 정도로 과열상태"라면서 "정부가 DSR(총체적상환능력심사제도)등 가계부채 관리 방안의 후속조치를 최대한 앞당겨 시행한다고는 하지만 시장을 진정시키기는 쉽지 않은 상태"라고 예상했다.

 

분양권 전매제한이나 청약규제 강화 등의 수요 조절책은 정부가 워낙 사용하기 조심스러워 하다보니 수요를 제동할 카드가 마땅찮다. 다만 내년 이후 입주물량이 늘거나 대내외 거시경제 여건이 변화하면서 시장 안정세가 나타날 수 있다는 관측도 있다.

 

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "본격적인 가을 이사철을 맞아 공급난이 심각한 서울과 교통여건 개선 등 개발 호재가 있는 수도권 일부 지역은 집값 변동폭이 커질 가능성이 있다"며 "다만 올 연말 뒤 시장의 방향성을 가늠하기 어려운 만큼 투자 목적 중심의 분양아파트 청약이나 주택 매입은 미루는 것이 나을 듯하다"고 말했다.

 

국지적으로 보이는 과열 현상이 현재 나타나고 있는 지역 밖으로까지 확산될지에 대해서도 부정적 견해가 많다. 이사철이 본격화되면서 집값 상승세가 좀더 커질 수는 있지만 같은 수도권이라도 서울 강남과 강북, 또 경기·인천 지역의 흐름은 완전히 다르게 나타날 수 있다는 것이다.

 

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "본인과 가족의 주거 환경을 개선해 주택의 사용가치를 확대하는 게 목적인 실수요자라면 굳이 주택 매수타이밍을 미룰 필요는 없다"면서 "다만 단기적으로 가격이 급등한 지역에서 추격 매수에 나서거나 대출 비중을 30% 이상 높게 가져가는 것은 바람직하지 않다고 본다"고 조언했다.

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