강남불패, 강남 철옹성에도 금이 가기 시작했다.
재건축초과이익환수제(이하 재초환) 부활 이후 반포현대아파트가 첫 부담금을 통보받았다. 해당 조합은 물론이고 업계의 예상을 뛰어넘는 1억4000만원에 달하는 금액(예상액)을 통보받으면서 재건축시장이 그야말로 패닉상태다.
그동안 서울 및 강남 집값 급등을 이끌었던 것이 재건축 시장이었다. 말만 무성하고 실체가 불분명했던 재건축 부담금 폭탄이 현실로 다가오면서 그 파장이 적지 않을 전망이다.
| ▲ 사진=이명근 기자 qwe123@ |
◇ 소형 단지 반포현대 1억4000만원…은마, 잠실주공5단지는?
반포현대아파트의 재건축 부담금은 1억3569만원으로 애초 조합에서 추산한 금액보다 16배나 많았다. 특히 반포현대는 1개동에 80가구의 소규모 단지다. 일반분양도 적어 조합원 수익이 많지 않을 것으로 예상되는 단지에서 1억4000만원은 그야말로 폭탄이다.
대규모 단지의 부담금은 더욱 높아질 가능성이 커졌다. 국토교통부도 올해 1월 강남4구 15개 단지 재건축 부담금 예상액을 조합원 1인당 평균 4억4000만원으로 추산한 바 있다. 수억원의 부담금 공포가 현실화되는 것이다.
반포 주공1단지 3주구, 대치동 은마아파트, 대치쌍용2차, 잠실 주공5단지, 개포 주공 5단지, 개포 주공 6·7단지 등이 모두 재건축초과이익환수 대상이다.
일부 단지의 경우 재건축을 중단하거나 연기할 가능성도 제기된다. 은마아파트나 잠실 주공5단지의 경우 고급화 등을 통해 건축비용을 높여 초과이익을 줄이는 방향으로 재건축을 진행할 가능성도 있다. 혹은 리모델링이나 1대1 재건축 등 다른 대안을 모색하는 움직임도 빨라질 수밖에 없다.
◇ 재건축 더 위축, 일반아파트 매수세도 사그라들까
재건축 시장은 물론이고 부동산 시장 전반의 매수세에도 영향을 미칠 것이란 전망들이 나오고 있다. 이미 재초환 부활, 재건축 안전진단 강화 등 잇단 규제 강화로 강남 재건축 시장은 지난달부터 하락세로 전환했다.
부동산114에 따르면 서울 재건축 아파트 매매가격은 지난주에도 0.02% 하락하면서 3주 연속 하락세다. 강남4구를 중심으로 지난달부터 하락세가 본격화하는 분위기다.
그동안 강남을 비롯해 서울 부동산시장을 움직였던 것이 재건축이었던 점을 고려하면 시장이 받을 타격은 더욱 클 수밖에 없다. 일반아파트까지 영향을 미칠 수 있다는 전망도 나왔다.
박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "매도가 많지 않기 때문에 급락 가능성은 없더라도 은마아파트 등 재건축 초기단계 아파트는 거품이 빠질 것"이라며 "지금과 같은 하락장에서는 일반아파트에까지 영향을 미칠 수 있다"고 내다봤다.
지난해와 올해초까지 이어진 상승장에서는 재초환 등의 악재에 민감하지 않았다. 되레 '공급부족'이란 호재로 읽혔던 것과 달리 지금과 같은 시기엔 악재에 민감하다는 지적이다. 전반적으로 매수세가 더욱 위축될 것이란 전망이다.
전문가들 사이에서도 온도차는 있어 보인다. 김규정 NH투자증권 부동산 전문위원도 "그동안 말만 많았던 재건축 부담금이 실질적으로 시장에 반영되면서 재건축 시장 하락이 본격화될 수밖에 없다"고 예상했다.
다만 조합원 지위 양도가 금지된 상태여서 급매가 속출하면서 급격하게 가격조정이 이뤄지기는 힘든 상황으로 보고 있다. 재건축 속도가 떨어지면서 신규분양 등 새 아파트로 옮겨 갈 수는 있을 것으로 내다봤다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "단기적으로는 충격이 갈 것"이라면서도 "시장에서는 1대 1 재건축 등 회피하는 방법을 찾기 시작할 것이고 그 방향을 찾게 되면 효과는 반감될 것"이라고 지적했다.
◇ 논란은 불가피…국토부 "그래도 남는 장사"
재건축 부담금 산정방식 등에 대한 논란은 끊이지 않을 전망이다. 재건축 부담금은 종료시점까지 오른 집값에서 정상주택가격상승분과 개발비용 등을 뺀 금액에 부과한다.
문제는 종료시점 주택가액이다. 이를 어떻게 예측하느냐에 따라 부담금 규모가 큰폭으로 달라질 수 있다. 애초 조합에서는 주변 시세를 고려해 전용면적 59㎡를 3.3㎡ 당 4700만원, 82㎡를 이보다 낮은 4300만원으로 제시했다. 국토부 관계자는 "조합에선 3세대밖에 없는 59㎡를 나머지 82㎡보다 높게 잡았는데 82㎡를 조정하면서 차이가 벌어졌다"고 말했다.
서초구청은 주변 반포리체, 반포자이 등 5개 단지와 비교해 현재 시세를 계산했다. 소규모 단지를 이런 대단지와 비교하는 방식에 대해서도 국토부는 "그런 점을 감안했다"며 "주변 대단지 시세를 그대로 적용하면 종료시점 주택가액이 19억5000만원이 돼야 하는데 이를 15억원 안팎 수준으로 낮춘 것"이라고 말했다.
또 과거 3년치 평균 상승률을 완공시점까지의 상승률에 적용한 점도 논란이 되고 있다. 현재 부동산 경기가 꺾이는 시점에 지난 3년 집값이 큰폭으로 올랐던 시기의 상승률을 적용하면서 부풀려질 수 있다는 지적이다.
국토부는 이날 참고자료를 통해 "반포현대의 경우 정상주택가격상승분(연평균 4.1%)과 개발비용 401억원을 모두 인정해주고도 이를 넘는 초과이익이 조합원 평균 약 3억4000만원 가량 발생한다"고 설명했다. 초과이익 3억4000만원 가운데 1억3500만원을 부담금으로 납부하고 나머지 2억원의 초과이익은 조합원 몫이라는 점을 강조하고 있다.
