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[부동산 고수에게 듣는다]"서울의 베드타운 노려라"

  • 2018.10.02(화) 14:20

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장
상계~월계 3억·4억대 가격, 인프라 갖췄고 향후 재건축도
관광인프라 확대되는 양양, 고성, 제주 등도 눈여겨 봐야

정부의 잇단 대책 발표 이후 부동산 시장은 방향성을 찾지 못하고 눈치보기에 한창이다. 실수요자나 투자자, 매수자와 매도자 모두 혼란스럽기는 마찬가지다. 정부 정책에 대한 진단과 향후 시장 전망, 그 속에서 시장참여자들의 전략을 부동산 고수들에게 들어보는 자리를 마련했다.[편집자]

 

"실수요자라면 서울 속 베드타운이라고 하는 강북권 4개동 상계·중계·하계, 월계동까지 포함하는 이 지역을 눈여겨 볼 필요가 있습니다."

9.13 대책과 9.21 수도권 주택공급 확대방안 등 잇단 대책 발표 후 부동산 시장은 관망세가 짙어졌다. 아직은 방향을 찾지 못하고 불안한 이 시장에서 실수요자 혹은 투자자들은 어떻게 해야 할까.

 

부동산 고수들 사이에서도 맏형이자 베테랑 중의 베테랑인 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장을 만나 부동산 시장에 대한 전반적인 얘기를 나눠봤다.

 

고 센터장은 아직 집을 사지 못한 실수요자를 위한 조언도 아끼지 않았다. 그는 청약이 가장 좋은 방법이지만 그게 여의치 않다면 "3억~4억원대로 내집마련을 할 수 있는 강북권 4개 동을 눈여겨 보라"고 조언했다. 

 

이 지역은 이미 교통이 완벽히 갖춰졌고, 교육이나 생활환경 등의 인프라도 잘 돼 있는 점을 강점으로 꼽았다. 게다가 상계주공 8단지는 이미 재건축을 시작했고 앞으로도 재건축을 진행할 수 있는 지역이란 점에서 추천 지역으로 꼽았다.

 

▲ 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장/사진=이명근 기자


- 강북지역도 최근 많이 올랐는데
▲ 그래도 여전히 서울 다른 지역에 비해선 저렴하다. 지금이라도 내집마련을 하는 것이 좋다. 주거가 주는 행복감은 엄청나다. 2년마다 전셋값 올려주거나 이사하는 등의 스트레스에서 벗어날 수 있다. 다만 무리하게 대출을 받는 것은 바람직하지 않다.

 

소득의 30% 범위 안에서 대출을 받는 것은 괜찮다. 월소득이 300만원이라면 100만원 내에서 원리금 상환을 해야 한다. 거래 절벽이라고 하지만 항상 (매도가) 급한 사람은 있기 마련이다. 조금 시기가 지나면 물건이 조금씩 나올 것이다. 그 때 내집마련을 하면 된다. 

- 다주택자들은 여전히 집을 안 내놓을까
▲ 다주택자들이 팔 수 있게 출구를 열어줘야 한다. 양도세 중과를 한시적으로 완화해 팔 수 있도록 숨통을 터주면 매물이 조금은 공급될 수 있다.

- 공급정책에 대한 평가는
▲ 8월 한달에만 서울 지역에 등록한 임대주택 수는 8744채다. 서울에 1만 282가구 공급하는 것 갖고는 부족하다. 발표된 것도 잘 추진되면 괜찮지만 토지수용 등에서 예산 압박 등의 문제가 생기면 계획대로 되지 않을 수 있다.

 

수도권까지 통틀어 30만가구도 큰 의미가 없다. 서울지역에 언제 어느정도 규모로 공급하느냐가 중요하다. 수도권 일부 지역은 출퇴근이 불편한 베드타운이다. 지금도 미분양이 많은데 실효성이 크지 않다. 다만 수도권 중에서도 과천이나 하남, 9호선, 3호선, 7호선 라인에 접한 곳들은 서울 수요를 흡수하는 효과가 있다.

- 현 시장에 대한 진단과 전망은
▲ 그동안 정부 정책에도 불구하고 서울 주택가격이 오른 것은 결국 수급조절의 실패다. 지방은 공급이 많고, 서울은 부족하다.

 

9.13대책 이후 급한 불은 껐다. 여전히 잔불은 남아 있다. 결국 공급 부족으로 생긴 문제이기 때문에 정부가 좋은 지역에 차질없이 과감하게 공급을 해주면 잔불처리도 잘 할 수 있다. 재개발 재건축 정책도 공급 확대 차원에서 유연하게 가져갈 필요가 있다. 이를 틀어막아서 나올 수 있는 효과는 없다.

- 서울과 지방 부동산 양극화 추이는
▲ 양극화는 심해질 것이다. 일자리 중심, 교육환경 중심, 인프라 중심으로 쏠리는 것은 변하지 않을 전망이다. 지방은 궁극적으로 인구가 줄어들고 있다. 인구가 늘어야 일자리가 생기고, 일자리가 있어야 인구가 늘어난다.

 

다만 관광인프라가 증가하는 곳, 예를들어 양양고속도로 개통 이후 양양과 속초, 남북관계 호전으로 인해 북으로 갈 수 있는 고성. 이런 지역들은 관광인프라가 증가할 것이다. 제주 역시 신공항 건설되면 제주에 들어가는 단가가 더 낮아지면서 인프라 확대되고, 결국은 이런 지역의 집값은 오를 수 있다.

- 서울 투자 집중, 해소하기 위한 방안은
▲ 지방에 투자가치가 없기 때문에 서울로 올라오는 것이다. 결국은 균형발전이다. 부동산만의 문제가 아니라 사회 전반의 문제다.

 


- 꼬마빌딩이나 토지 투자는 어떤가
▲ 부자들은 아파트보다 꼬마빌딩에 관심이 많다. 다만 시장이 썩 좋은 것은 아니다. 관심은 많지만 좋은 상권, 좋은 물건이 없다. 공실이 늘어나고 있어 임대수익, 자본수익에도 영향을 미치고 있다. 명동 상권을 봐라. 간판이 가장 자주 바뀐다. 소비패턴이 바뀌고 있기 때문이다. 오프라인에서 아이쇼핑을 하고 온라인에서 구매한다. 웬만한 상권은 BEP(손익분기점)를 맞추기 어렵다.

 

땅은 환가하기 어렵다. 과거 부모님 세대에선 개발계획 등 정보를 갖고 투자하지만 지금은 스스로 미래가치를 분석해서 투자해야 한다. 일반인들이 미래가치를 보기 어렵다. 접근하기 쉽지 않다. 사실 부자들의 땅 투자는 증여·상속의 목적이 크다. 자기 대에서 환가해서 차익을 내겠다는 게 아니다.

- 앞으로 부동산시장의 가장 큰 변수는
▲ 금리, 돈(부동자금), 정책 이 세가지다. 특히 시장의 부동자금이 풍부한 경우엔 정부의 정책도 더 유념해서 봐야 한다. 현재 6개월 미만 단기수신이 1100조원을 웃돈다. 우려되는 숫자다. 대출금리가 눈에 띄게 올라가도 예금금리는 1년짜리 2년짜리 해봐야 2% 안팎 수준이다. 결국엔 돈이 부동산을 기웃거릴 수밖에 없다.

 

부동산간접투자상품이 더 활성화돼야 한다. 안타깝지만 국내에선 6%대를 찍는 상품이 없다. 해외쪽 부동산간접투자상품은 6~7%대까지 나온다. 이런 상품이 활성화되면 부동산시장 하락기에도 연착륙할 수 있는 기반이 된다.

- 내년 부동산 시장 전망은
▲ 잔불처리(지속적인 공급 시그널과 교통인프라 확충)가 잘 되면 안정적으로 갈 수 있겠지만 그렇지 않으면 내년에도 기본적으로 상승세는 지속할 수 있다. 수도권은 보합, 지방은 하락 전망된다.

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