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[부자노트]"돈·사람·인프라 모이는 중심지를 주목하라"

  • 2019.07.24(수) 10:28

고종완 한국자산관리연구원장
"앞으로는 운보다 철저한 시장분석과 공부"
"삼성~천호, 용산‧청량리 유망…신도시 시범단지 관심"

부자들은 어떤 투자를 통해 자산을 늘릴까. 그들은 자산을 어떻게 관리할까. 그들은 어떤 투자철학을 갖고 있을까. 많은 이들이 궁금해 하지만 그들에게 직접 얘기를 들어볼 기회는 적다. 그래서 우회해보기로 했다. 그들과 함께 호흡하고 있는 금융, 부동산, 세금 전문가들을 만나보기로 했다. 전문가들의 조언과 함께 자산가들에 대해 살짝 귀동냥을 해보기로 했다. [편집자]

"부자가 되고 싶다면 부자 곁으로 가라. 즉 최근 개발 이슈로 뜨고 있는 곳 중에서도 최대한 중심지에 가까운 지역으로 접근해야 한다"

고종완 한국자산관리연구원장의 지론은 명확하다. 도시 변화를 분석‧예측하고 접근해야 한다는 것이다.
 
그는 이같은 기준을 적용해 분석해 보니 향후 개발을 통해 새로운 중심지가 될 지역은 서울 강남의 삼성역~천호역 일대, 용산과 청량리라고 제시했다.

또 내 집 마련을 꿈꾸는 젊은 층이라면 3기 신도시, 그 중에서도 중심지인 공급 초기에 분양하는 시범단지에 관심을 가져야 한다고 조언했다.

고종완 한국자산관리연구원장 /사진=이명근 기자 qwe123@

◇ "인구와 소득 증가·인프라 확충·행정계획 주목하면 보인다"

개발 중심지에 돈이 모이는 것은 당연하다. 하지만 개발되는 곳이 여럿이어서 그 중에서도 어느 지역이 유망한지는 예측이 쉽지 않다.

이에 대해 고종완 원장은 네가지 원칙을 제시했다. 인구증가와 소득증가, 인프라 확충과 행정계획 등이 그것이다. 결국 돈과 사람이 모이고 교통망과 문화 인프라가 조성되며 정부 주도의 개발계획이 명확한 곳에 투자해야 한다는 게 그의 부동산 접근법이다.

이 같은 원칙 아래 그가 유망하게 보고 있는 지역은 서울의 경우 강남에서도 삼성역~천호역 일대, 용산과 청량리다.

고종완 원장은 "지금까지 강남은 강남역에서 삼성역까지 이어지는 테헤란로를 중심으로 발전했다면 앞으로는 삼성역을 기점으로 천호역까지 개발 영역이 확대될 것"이라며 "특히 삼성동과 종합운동장 일대는 국제교류복합지구와 GTX A‧C 노선 등 여러 개발 호재를 포함하고 있어 새로운 발전 중심지가 될 것"이라고 말했다.

정부는 지난 3일 '2019년 하반기 경제정책 방향'을 발표하면서 수도권 마이스(MICE, 기업회의‧관광‧컨벤션‧전시박람회 및 이벤트 등 유망 산업) 시설 민간투자사업 적격성 심사를 마무리해 적합 후보지를 공개할 계획이라고 밝혔다. 현재 경기도 일산과 서울 잠실이 대상 지역이다.

그는 이어 "용산은 국제업무도시 조성 사업이 재개되면 상상 이상으로 변화할 수 있고 특히 용산 미군기지를 활용하는 대규모 생태공원은 뉴욕의 '센트럴파크' 같은 유일무이한 공간이 될 수 있다"며 "청량리 역시 지하철 10개 노선이 통과하는 강북 개발 중심지"라고 설명했다.

고종완 원장은 정부의 입지 발표 후 논란이 끊이지 않는 3기 신도시에도 관심을 가져야 한다고 조언했다.특히 젊은 층은 시범단지 분양에 관심을 가질 것을 주문했다. 시범단지는 신도시 조성 과정에서 가장 먼저 개발되는 곳으로 향후 도시가 완성됐을 때 중심지가 된다.

고 원장은 "신도시 시범단지는 도시에서도 중심이고 초기 분양단지여서 가격도 가장 저렴하다"며 "시범단지 이후에 분양하는 단지들은 미분양 발생 가능성도 있고 가격 부담이 커질 수 있는 만큼 내 집 마련을 계획하고 있는 젊은 수요층은 3기 신도시 초기 분양을 잡는 게 중요하다"고 조언했다.

◇ '일희일비는 금물' 가치투자로 접근

고종완 원장은 이처럼 개발 계획이 본격화된 지역 중에서도 역 근처나 랜드마크와 가까운 개발 중심지에 접근하는 것이 중요하다고 보고 있다. 가능하면 핵심 입지로 가야 돈이 모인다는 것이다.

이런 지역에서도 새 아파트나 꼬마빌딩, 상가주택(점포겸용주택) 등이 투자가치가 높다는 판단이다. 반면 재건축 단지들은 이전보다 수익성이 크게 떨어진다는 게 고 원장의 분석이다.

/사진=이명근 기자 qwe123@

고종완 원장은 "신규 인프라가 조성되는 곳은 상업시설이 발달해 돈과 사람들이 모이기 때문에 레버리지를 활용해서라도 다가구나 상가주택 등 건물을 매입하는 것이 더 높은 수익률을 기록할 수 있다"며 "재건축은 분양가상한제와 재건축초과이익환수제 등의 영향으로 현 정부 정책 기조 하에서는 수익성이 크지 않다"고 설명했다.

그는 투자 성향에 대해서도 중장기적 관점에서 접근하는 가치투자가 중요하다고 강조한다. 그가 만난 부동산 자산가들은 단기간에 차익을 노리기보다는 오랜시간 믿고 기다리면서 더 큰 수익을 얻었다는 것이다.

그는 자신에게 상담 받고 종합운동장 일대 아파트를 매입한 사람의 사례를 소개했다. 고 원장은 "집값이 매입 당시 4억5000만원 수준에서 지금은 10억원으로 크게 올랐지만 팔지 말고 더 갖고 있으라는 조언을 건넸다"며 "이 일대는 아직도 미래가치가 남아있다고 판단했기 때문"이라고 말했다.

특히 그는 "주식 뿐 아니라 부동산 시장도 지역의 성장가치를 판단하고 접근하기 때문에 믿고 기다릴 필요가 있다"며 "시장 변화에 민감하게 대응하기 보다는 묵묵히 성장 가능성을 믿고 기다리는 것이 중요하다"고 강조했다.

◇ 공인중개사 공부도 좋다

30년 이상 부동산에 몸담고 있는 고종완 원장이지만 이곳이 그의 시작은 아니다. 대기업에서 시작해 공기업에서도 사회생활을 했던 그는 IMF외환위기를 겪으며 자의반 타의반으로 회사를 나왔다. 예고없이 찾아온 은퇴인 셈이다.

이후 그는 공인중개사 공부를 통해 자격증을 취득했고, 이후 건국대 부동산대학원(석사)과 한양대 행정대학원(박사)에서 공부를 이어가며 도시계획과 부동산시장에 관심을 가져왔다.

이 과정에서 한국자산관리공사와 한국토지주택공사 등 업계 고위 임원들과 함께 'RE멤버스'라는 회사를 설립해 부동산투자자문 사업을 시작했다. RE멤버스는 시티은행 VIP 고객을 대상으로 부동산 자산관리 업무를 맡았고 이를 바탕으로 부자들을 대상으로 상담과 자문을 해왔다.

이후 국민연금과 공무원연금 자산운용위원 등 정부 자문업무 등 다양한 경험을 쌓았고 현재도 KB WM스타자문단 VVIP 고객을 대상으로 자산관리를 해주고 있다.

부자들을 만나면서 그가 얻은 가장 큰 교훈은 과거에는 금수저이거나 운이 좋아서 보유한 부동산 가격이 급등한 부자들이 많았지만 앞으로는 분석과 공부를 통해 투자해야 한다는 것이다.

특히 부동산에 관심 있는 젊은 층이라면 공인중개사 공부도 도움이 된다는 게 그의 조언이다.

고 원장은 "부동산으로 돈을 번 부자들의 경우 운이 좋았던 것도 무시할 수 없는 요인이기도 하다"며 "하지만 앞으로 시장은 운 보다는 철저한 분석을 바탕으로 접근해야 부자가 될 수 있다"고 말했다.

이어 "공인중개사는 국가가 인증하는 주택 유통 전문가인 만큼 부동산에 대해 많은 지식과 정보를 얻을 수 있다"며 "아는 만큼 보인다는 말처럼 부자가 되기 위한 첫걸음은 부동산에 대한 관심과 공부"라고 강조했다.

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