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[인사이드 스토리]HUG 고분양가 심사냐 분양가상한제냐

  • 2019.08.20(화) 10:40

HUG 심사, 최악 10년전 아파트가 비교사업장되기도
분양가상한제, 택지비 원가 기초해 평가땐 분양가 더 떨어져

분양을 목전에 둔 단지들이 '민간택지 분양가상한제'라는 폭탄을 맞고 계산기를 두드리는데 여념이 없습니다. 실제 시행(10월초)까지 2달이 채 안남았는데요.

그 전에 서둘러 주택도시보증공사(HUG)의 '고분양가' 심사를 받아 분양가를 책정하는게 나은지 분양가상한제를 적용받는게 나은지 말입니다.

둘다 분양가를 통제하기 위해 만들어진 제도인 만큼 시세보다 크게 낮은 분양가가 나올 수밖에 없는데요. 결과적으로 보면 이 둘의 가장 큰 차이점은 시세의 반영여부 입니다. 물론 이 시세 역시 끊임없이 논란을 낳고 있습니다. 이 때문에 단지나 지역에 따라서는 분양가상한제가 더 나을 수 있다는 얘기도 나오는데요.

최근 HUG의 분양가 통제 강화 이후 분양을 미루다 분양가상한제라는 역풍을 맞은 단지 가운데 현대엔지니어링이 짓는 '힐스테이트 세운'이 있습니다.

분양가상한제 직격탄 맞은 신반포3차 전경/사진=이명근 기자 qwe123@

이 곳은 최근 자체 시뮬레이션을 한 결과 분양가상한제를 적용하는 경우 더 높은 분양가를 받는 것으로 나왔는데요. 애초 시행사인 한호건설이 기대했던 분양가는 3.3㎡당 3200만원이었습니다. HUG 측에선 2740만원을 제시했고요. 이 단지는 분양가상한제 하에선 2900만원대의 분양가 책정이 가능할 것으로 보고 있습니다.

HUG 심사가격이 이처럼 낮게 나온 데는 힐스테이트 세운이 들어서는 중구에 최근 분양한 단지가 없기 때문인데요. 2009년 12월에 준공한 충무로의 주상복합인 '남산센트럴자이(274가구)'를 비교사업장으로 봤기 때문입니다.

HUG는 지난 6월 '고분양가 사업장 심사기준'을 더욱 강화했는데요. 최근 분양한 아파트가 없는 경우 인근에 준공한지 10년이 되지 않은 아파트를 비교사업장으로 하고 이 단지의 평균매매가를 초과하지 못하도록 했습니다. 결국 10년이 다 돼가는 아파트의 매매가 이상으로 분양가를 받을 수 없다는 겁니다.

이러니 원가만을 따져 계산하는 분양가상하제보다도 턱없이 낮은 분양가가 나오는 것입니다. 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "새 아파트는 설계나 기능들이 완전히 다른데 이것을 기존 주택과 비교해 일정금액 이상 올라가지 못하도록 하는 것은 이해하기 어려운 방식"이라며 목소리를 높이기도 했는데요.

이같은 비합리적인 심사구조로 인해 일각에서는 차라리 분양가상한제 하에서 특화설계 등으로 가산비를 인정받는게 낫지 않느냐는 얘기도 나옵니다. 하지만 이 역시 현실에선 쉽지 않아 보입니다.

대우건설 컨소시엄(대우·태영·금호)이 지식정보타운(공공택지)에서 공급하는 '과천 푸르지오 벨라르테'는 과천 분양가심사위원회에서 3.3㎡당 2200만원대의 분양가로 결정됐는데요. 애초 컨소시엄은 2600만원을 제시했습니다.

분양 관계자는 "분양가 심사 과정에서 기본형건축비마저 깎였다고 들었다"면서 "이런 상황에서 가산비를 인정받기는 쉽지 않다"고 토로합니다.

기본형 건축비는 층수, 전용면적 등에 따른 지상 및 지하건축비를 정해 국토부가 고시하는데요. 이 역시도 제값을 다 받지 못할 가능성이 있다는 겁니다.

분양가상한제는 택지비와 건축비를 더해 그 이하의 가격으로 분양가격을 산정하는데요. 국토부가 민간택지 분양가상한제를 도입하는 과정에서 분양가의 상당 비중을 차지하는 택지비 산정을 더욱 깐깐하게 한 점도 눈에 띄는 대목입니다.

공급가격(택지매입비)으로 택지비를 산정하는 공공택지와 달리 민간택지는 재개발·재건축 등의 정비사업이 대부분이어서 감정평가를 통해 택지비를 산출하는데요. 감정평가 과정에서 주관(개발이익 혹은 시세 등)이 개입할 여지를 원천 차단한 겁니다.

통상 토지 감정평가땐 표준지공시지가를 기준으로 하되 원가법과 시장접근법(시장성) 등을 통해 가격을 산출합니다. 시장접근법의 경우 유사한 물건이 시장에서 얼마에 거래될 것인지를 추산하기 때문에 시세가 어느 정도 반영이 됩니다. 통상은 이런 방법을 조합해서 산출하기 때문에 시세와 근접해서 감정평가금액이 나오기 마련인데요.

앞으로는 투입원가만을 고려해 감정평가한다는 겁니다. 한 감정평가사는 "원가법은 가격이 가장 낮게 나오는 산출방식"이라며 "구체화되지 않은 개발이익을 반영하지 못하도록 규정 개정안에 못박은 점 역시 가장 보수적으로 접근하라는 것"이라고 말합니다.

그나마 사업주체들이 기대를 걸었던 택지비 마저도 사실상 공시지가에 준하는 가장 '싼값'을 적용받을 수밖에 없을 것으로 보입니다. 사실 이주, 철거단계에 들어간 강남의 재건축 단지들에겐 시간도, 선택의 여지도 없어 보입니다.

다만 이같은 분양가상한제가 정부 말마따나 궁극적으로 서민들에게 주거안정을 가져올지, 혹은 그 반대가 될지는 지켜볼 일입니다.

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