• 유튜브
  • 검색

헷갈리는 임대차2법…'이럴땐 어떻게?'

  • 2020.07.31(금) 16:15

제도 첫 도입에 각종 커뮤니티에 임대인·임차인 질문 봇물
갱신거절 사유·임대료 상한률 등 어떻게 되나

이럴 땐 어떡하죠?

31일부터 전월세상한제‧계약갱신청구권을 적용받는 임대인과 임차인들이 혼란에 빠졌습니다.

기본 골자는 세입자가 계약갱신청구권을 통해 계약을 한 번 더 연장할 수 있어 '2+2년' 거주를 보장받는 동시에 계약 갱신시 임대보증금 상승률은 최대 5%로 제한한 건데요. 

처음 시행하는 제도인 만큼 상황에 따라 헷갈리는 부분이 많아 보입니다.

임대인이 계약 갱신을 거부할 수 있는 예외 사유도 여러가지고요. 법이 적용되기 이전에 임대인과 임차인이 합의를 본 사항 등도 있을테니까요. 이 밖에도 구체적인 적용 시점, 임대료 상한률, 월세 전환 가능 여부 등에 대한 문의가 여기저기서 끊이질 않습니다. 

제도가 정착할때까지는 한동안 혼란이 있을 것으로 보이는데요. 부동산 커뮤니티, SNS 등에서 자주 언급되는 사례를 문답식으로 정리해봤습니다. 

# 전세 계약 만료를 3개월 앞두고 집주인이랑 계약 갱신을 하지 않기로 합의했습니다. 집주인이 재계약할 때 전세보증금을 10%나 올려달라고 했거든요. 그런데 전월세상한제가 적용돼서 보증금을 5% 정도만 올린다면 계약을 갱신해서 해당 주택에서 2년 더 살고 싶은데…. 가능할까요?

가능합니다. 계약갱신청구권과 전월세상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용 되거든요. 기본적으로 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전(올해 12월10일부터는 6개월 전부터 2개월 전까지)에 계약갱신을 청구할 수 있습니다.

또 법 시행일로부터 계약 만료까지 1개월 이상 남았다면 종전 계약보다 임대료를 5% 초과해 올릴 수 없습니다. 법 시행 전에 말이나 계약서로 합의를 했더라도 마찬가지입니다. 계약서를 다시 쓰거나 5%보다 더 올린 임대료를 돌려줘야 합니다. 

# 아직 전세 계약 만료 전인데 집주인이 벌써 새로운 세입자를 구해놨다네요. 재계약 여부를 따로 말하지 않으면 암묵적으로 동의했다고 보고 자동으로 계약이 연장된다고 알고 있었는데 참 당황스럽네요. 저는 이대로 퇴거할 수밖에 없는 걸까요?

계약 체결 시점에 따라 다릅니다. 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결했다면 기존 임차인과의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 반면 법 시행 전에 제3자와 계약이 체결됐다면 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 다만 임대인이 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 입증할 수 있는 계약서나 계약금 수령 내역이 있어야 합니다. 

계약갱신을 요구할 때 주의할 점은 명확한 의사 표시입니다. '묵시적 갱신'은 갱신요구권 행사로 보지 않기 때문에 내용증명 등을 통해 명화하게 갱신 청구를 해야 합니다. 

# 전세 재계약을 하고 싶은데 임대인의 증손자가 실제 거주해야된다며 계약 갱신을 거부했습니다. 본인이나 자녀도 아니고 증손자인데 실거주 사유로 인정되나요? 임대인이 계약 갱신을 안 해주려고 거짓말을 한 건 아닐까 하는 생각도 드네요...

→ 임대인도 특정 상황에선 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다. 임대인이나 임대인의 직계존속, 직계비속이 임대를 주던 주택에 실제 거주할 경우가 대표적인데요. 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 통보하고 입주하면 됩니다. 

또 서로 합의해서 임대인이 임차인에게 이사비 등의 상당한 보상을 제공하는 대신 계약갱신을 거부할 수 있고요. 임차인이 두 달분의 월세를 밀렸거나 임대인 동의없이 주택을 개조하거나 파손하는 등 임대인에게 손해를 끼쳤을 때도 마찬가지입니다. 이밖에도 여러 예외 항목이 있으니 개정 주임법 제6조의3제1항을 꼼꼼히 살펴보는게 좋습니다. 

만약 임대인의 실거주 사유가 허위라면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 계약 체결시 손해배상 예정액 합의금을 약정하지 않았어도 ▲갱신거절 당시 월 단위 임대료 3개월분 ▲새로운 임차인에게 받은 월단위 임대료-갱신 거절 당시 월단위 입대료‘의 2년분 ▲갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액 등 법정 손해배상 예정액 중에서 가장 큰 금액으로 청구하면 됩니다.

# 계약갱신청구권을 행사한 세입자는 무조건 2년 거주해야 되나요? 만약 집주인이 전월세상한제에 부담을 느끼고 재계약할 때 전세에서 월세로 바꾸겠다고 하면 1년만 거주하고 싶은데요. 

→ 그렇지 않습니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이면 3개월간 임대료를 납부해야 되고요.

또 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약해야 합니다. 다만 임차인이 수용한다면 월세 전환이 가능합니다. 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율을 적용해서요. 가령 전세보증금이 5억원이었는데 계약갱신청구권 행사시 월세로 전환한다면 보증금 3억원에 월세 67만원, 보증금 2억원에 월세 100만원 수준으로 받아야 합니다. 

# 임대인이 계약 갱신을 포기하지 않는다면 전세대출보증 질권설정을 연장해주지 않겠다고 으름장 놓네요. 전월세상한제가 도입돼도 임대보증금을 최대 5% 올릴 수 있는데, 그러면 대출을 좀 더 받아야 하거든요. 임대인 동의없이도 전세대출을 연장할 수 있을까요? 

→ 집주인 동의 없이도 전세대출을 연장할 수 있습니다. 대출 실행시 대출기관이 임대인에게 임대차 계약의 존부 및 허위 여부 등을 확인하지만 이는 임대인의 동의를 구하는 절차는 아니고요. 전세계약을 갱신하면서 전세대출금액의 증액이 필요한 경우에도 임대인의 동의가 반드시 필요한건 아닙니다.

전세대출보증은 채권양도(HUG,SGI) 또는 질권설정(SGI) 방식으로 취급되는데요. 보증기관이나 대출기관이 그 사실을 임대인에게 통지 또는 승낙하는 것으로 대항요건을 충족합니다. 통지 또는 승낙의 방식은 보증기관 또는 금융기관이 결정하는데 통지의 경우 질권설정통지서 또는 채권양도통지서를 내용증명으로 보내 임대인에게 도달하면 완료처리 됩니다.

 

눈과 귀를 열면 돈과 경제가 보인다[비즈니스워치 유튜브 구독하기]

SNS 로그인
naver
facebook
google

0개의 댓글이 있습니다.( 댓글 보기 )

많이 본 뉴스 최근 2주 한달

산업·부동산 경제·증권 디지털·생활경제