집주인이 실거주를 사유로 세입자의 계약갱신청구를 거절한 후 주택을 공실로 비워뒀다간 자칫 민법상 손해배상책임을 지게 될 수 있다.
새 주택임대차보호법 시행 전 이미 한 주택에서 4년 이상 임차 거주 중이더라도 계약갱신요구권을 행사해 2년을 더 연장할 수 있다는 해석도 나왔다. 계약갱신요구권을 행사했지만 존속기간인 2년 전에 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수도 있다.
임차인의 계약갱신요구권과 전월세상한제를 뼈대로 하는 개정 주택임대차보호법 시행에 따른 혼란이 커지자 국토교통부가 법무부와 함께 해설집을 발간, 28일 배포했다.
계약갱신요구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리다. 전월세상한제는 계약 갱신 때 임대료 증액 상한을 5% 범위 내로 제한한다.
주요 내용을 Q&A로 정리해봤다.
Q. 개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 있나?
A. 행사할 수 없다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 사이에 행사할 수 있는데 법 시행일인 20년 7월31일부터 20년 8월31일 사이에 계약기간이 종료되는 임차인들은 계약갱신요구권을 행사할 수 없다.
Q. 법 시행 당시 이미 한 주택에서 4년 이상 임차 거주 중인데 계약갱신요구권을 행사할 수 있나?
A. 행사할 수 있다. 개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고 1회에 한해 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것이기 때문에 갱신을 요구할 수 있다.
Q. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나?
A. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정된다.
Q. 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 했는데 이를 번복하고 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?
A. 행사할 수 있다. 사전에 합의하였더라도 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임대인에게 계약갱신을 요구(5% 범위 이내 증액)할 수 있다.
Q. 법 시행 전 임대인이 계약만료 6개월전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절만 한 겨우 계약갱신요구를 할 수 있나?
A. 행사할 수 있다.
Q. 계약갱신요구권 행사 때 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나?
A. 그렇지 않다. 계약갱신요구권 행사로 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보지만 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있다. 다만 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생한다. 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약 만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 한다.
Q. 임대인이 본인 또는 직계 존·비속의 직접 거주를 이유로 갱신 거절했으나 목적주택에 거주하다가 제3자에게 임대를 할 수 있나?
A. 갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신됐을 기간(2년)이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.
Q. 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 공실로 비워 둔 경우 주택임대차보호법 위반으로 손해배상책임을 부담하나?
A. 실거주 의사 없이 허위로 갱신거절한 것으로 판단할 경우에는 주택임대차보호법 위반에 따른 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 된다. 다만 주택수선이나 인테리어공사, 거주하던 직계존속 사망 등 불가피하게 일시적으로 공실로 두는 경우엔 손해배상책임을 면할 수 있다.
Q. 계약갱신시 임대료 상한 5%의 의미는 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려줘야 한다는 것인지?
A. 그렇지 않다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다.
Q. 그렇다면 임대인은 임차인의 동의가 없으면 계약갱신 시 임대료 증액을 할수 없는 것인지?
A. 협의를 통해 기존 차임의 5% 범위 내에서 할 수 있다. 당사자간 합의가 이뤄지지 않을 경우 임대인은 '주택임대차보호법'에 따라 증액 청구를 할 수 있고 분쟁조정절차 등을 통해 그 요건이 충존된 것으로 인정된 경우 증액이 될 수 있다.
Q. 개정법 시행 전 이미 임대료 5% 초과 증액해 계약 연장 합의를 한 경우 임차인은 계약갱신요구권을 행사해 임대료를 5% 범위내로 조정할 수 있나?
A. 법 시행 전 이미 계약 연장 합의가 있다 하더라도 임차인은 계약갱신요구권 행사가 가능하다. 임차인은 현 시점에서 계약갱신요구권을 행사해 임대료를 5% 범위 내로 조정할 수 있다.
