'부동산 동상이몽' 언제까지

"시장에 뿌리 박혀있는 부동산 불패론을 이번 만큼은 '반드시 끊어내겠다'는 각오로 부동산정책을 흔들림 없이 추진해 나가겠다."

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 26일 제 4차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 한 모두발언 입니다. 그 어느 때보다 정부의 결연한 의지가 엿보이는 대목입니다. 그만큼 당정청이 총력전을 펼치고 있는데요.

여전히 공허한 외침으로 들리기만 합니다. 집값을 잡겠다고 쏟아내는 대책과 당국자들의 인식이 여전히 시장과는 괴리가 있기 때문일 겁니다.

김현미 국토교통부 장관은 지난 25일 국회 국토교통위원회에 참석해 "부동산 관련 법안이 통과됐고 이 효과가 8월부터 작동하기 시작했는데 이는 8월이 지나야 통계에 반영된다"고 말했습니다.

노영민 대통령 비서실장도 같은날 "그동안 계속된 부동산 안정화정책에 따라서 효과가 서서히 나타나고 있다"고 말했고요.

문재인 대통령은 8.4 대책 발표후 얼마 지나지 않은 8월10일 "(부동산 관련)종합대책의 효과가 나타나고 있다"고 언급하기도 했습니다.

사실 시장을 바라보는 이런 시각 차는 8.4대책을 포함해 23번의 대책이 나오면서 늘 되풀이됐던 일이기도 합니다.

'23번'이라는 숫자가 그 실상을 고스란히 보여주는 셈이기도 하고요. 그동안 '반짝' 효과가 나타난 적도 있기는 합니다. 하지만 길어야 두세달 잠잠하다 다시 튀어오르기를 반복했고 그 결과가 최근 20~30대의 '패닉바잉'으로 나타난 것이겠죠.

대책만 봐도 그렇습니다. 공급은 충분하다면서 세금, 대출규제 등 수요 억제에 집중했던 정부는 2018년 9월 처음으로 수도권 주택공급 확대방안을 발표했죠. 이같은 변화에 대한 시장의 기대도 컸습니다.

그해 연말 막상 뚜껑을 열자 이는 실망감으로 바뀌었고 서울 집값은 이후에도 여전히 가파르게 치솟았던 것을 기억할 겁니다.

당시 시장의 기대와 요구는 '직주근접'이었습니다. 서울에 직장을 두고 서울로 출퇴근해야 하는 이들에겐 서울 외곽의 3기 신도시가 대안이 되기엔 역부족이었던 것이죠.

이번에 정부가 야심차게 내놓은 수도권 공급도 크게 다르지 않아 보입니다. 서울 고밀개발은 그동안 전문가들이 꾸준히 대안으로 거론해왔던 것인데요. 서울에는 더는 대규모로 공급할 수 있는 땅이 없으니 건물을 높게 올리자는 것이죠.

고밀개발은 환영받을 일입니다. 서울시는 재건축 때 층고제한을 35층으로 제한하고 있는데요. 되레 서울 외곽으로 갈수록 40층 넘는 아파트들이 들어서고 있는 점이 아이러니 합니다.

국토부는 이를 50층까지 풀어주고 용적률을 300~500%까지 높일 수 있도록 해주겠다고 했습니다. 문제는 단서조항입니다. 통상 용적률이 높아지면 가구수가 늘어나는데요. 재건축을 하면 일반분양분이 증가해 조합의 수익과 사업성을 높여 줍니다.

정부는 늘어난 용적률로 추가된 주택의 50~70%를 임대주택, 공공분양 등의 기부채납으로 환수하겠다고 했습니다.

꽁꽁 묶어둔 재건축을 풀고 용적률을 높여주는 대신 그에 상응하는 환수조치를 한다는 건데요.

시장의 반응은 냉랭하기만 합니다. 기존에 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 등으로 사업성이 크게 떨어진 상황에서 상당 부분을 기부채납해야 하는 공공재건축을 굳이 할 필요가 없다는 겁니다.

임대물량이 늘어나는 것 역시 달갑지 않은 듯 보이고요. 용적률을 높이면서 일조권 등이 침해될 수 있다는 점도 그렇습니다. 고급화 단지를 내세우는 강남권에서 반길리 없어 보이는데요.

이 경우 공공참여형 고밀재건축을 통해 5만 가구를 공급한다는 정부의 계획에도 차질이 빚어질 수 있습니다.

이번에도 역시 시장을 제대로 알지 못하고 소통하려고 하지 않았기 때문이죠.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "현실과 동떨어진 대책"이라면서 "앞으로도 20~30대의 주택구입은 이어질 것이고, 중저가아파트 가격은 강세를 보일 것"이라고 내다봤습니다.

이러다 이번 정부에서 30번째 대책까지 나오는거 아닐지 걱정됩니다.