'평형변경=재분양?'
경기도 안양의 한 대규모 재건축 아파트(2723가구) 조합원들의 불만이 고조되고 있다. 조합원들의 평형변경 신청을 '재분양신청'으로 보느냐 마느냐가 재당첨제한 적용 여부를 결정짓는데 해석이 분분하다.
안양시는 세대수 증가 등에 따라 평형변경신청 시 재분양신청으로 봐야 한다고 선을 그었지만 일부 조합원들은 재분양신청 없이 평형변경만 진행(편의상 '단순 평형변경'이라 칭함)해도 된다는 법리적 해석을 근거로 팽팽히 맞서고 있다.
◇ '재분양신청 절대반대!'…뭐가 문제길래
안양시 J재건축 아파트의 일부 조합원들이 단순 평형변경을 요구하며 안양시, 국토교통부 등에 줄지어 민원을 제기하고 있다. 투기과열지구 5년 재당첨제한 규제를 피하기 위해서다.
앞서 정부는 8·2대책을 통해 2017년 10월24일 이후 투기과열지구의 재건축·재개발 조합원분양이나 일반분양에 당첨됐다면 이후 5년간 투기과열지구 내 다른 주택의 당첨을 제한토록 했다.(현재는 10년으로 강화)
조합원분양은 최초 관리처분계획인가일, 일반분양은 당첨일 기준이다.
재당첨제한은 주택 투기를 막기 위해 시행된 규제로, 2주택자의 경우 이미 한 채가 당첨됐다면 다른 한 채는 현금 청산해야 한다. 현금 청산은 조합원 지위를 잃고 부동산에 대한 대가를 현금으로 보상받는 것으로 미래 가치가 있는 수도권 재건축의 경우 현금청산 수요가 적다.
하지만 J아파트의 경우 '평형변경'이 변수가 되면서 자칫 현금청산자가 늘어날 수 있게 됐다 . 안양시가 J아파트의 평형변경신청을 '재분양신청'이라고 해석해 재당첨제한을 적용받게 됐기 때문이다.
안양시 관계자는 "도시및주거환경정비법 제72조6항에 따라 J아파트 조합원 중에서 최초 관리처분계획인가일로부터 5년 이내 투기과열지구 타 정비사업에서 분양받은 사람은 재당첨제한이 적용돼 현금청산될 수 있다"고 설명했다.
가령 J아파트를 한 채 갖고 있는 조합원이 주택 노후화로 인해 인근 주택을 구입(청약 당첨)한 경우 J아파트가 재분양신청을 한다면 J아파트에 대한 조합원 지위를 잃게 된다(현금청산).
재분양신청은 단순 평형변경과 달리 사업시행계획인가 시점으로 돌아가 관리처분계획변경인가도 다시 득해야 한다. 이 경우 평형변경 희망자뿐만 아니라 모든 조합원을 대상으로 재분양하는 개념이라 평형변경 미신청자도 재당첨제한에 적용돼 현금청산될 수 있다. 조합원들의 불만이 높은 이유다.
◇ 모호한 개념에 들쭉날쭉한 해석
안양시의 해석대로라면 J아파트 조합의 선택권은 재분양신청을 하거나 평형변경 없이 기존 관리처분계획대로 가는 것이다.
하지만 조합원들의 주장은 다르다. 재분양신청 없이 단순 평형변경만 진행하는 것도 가능하다는 것이다.
J아파트 한 조합원은 "애초 평형변경을 계획으로 조합 총회까지 마친 상황에서 평형변경을 철회할 순 없다"며 "그렇다고 재분양신청을 하면 현금청산 손해를 보는 사람이 있을 수 있으니 평형변경 희망자만 신청하는 단순 평형변경을 해야 한다"고 주장했다.
평형변경을 취소하면 이를 계획했던 조합원들이 손해를 볼 수 있고 재분양신청을 하면 현금청산자들이 나오면서 손해를 입을 수 있는 만큼 '절충'하자는 취지에서다. 안양시는 이에 대해 선을 그은 상태지만 해석의 여지가 있다는 점에서 일부 기대도 나온다.
안양시 관계자는 "도시및주거환경정비법 제72조4항에 따라 사업시행계획변경으로 인해 세대수 등 주택규모가 달라진 경우 사업시행자는 분양공고를 신청할 수 있는데 이 아파트는 1월에 사업시행변경인가를 받아서 세대수가 달라졌기 때문에 재분양신청 대상"이라고 말했다.
그러나 조합원들은 재분양없이 평형변경을 진행한 타 단지 사례들과 이를 뒷받침할 만한 법리적 해석을 근거로 들며 민원을 제기하고 있다.
실제로 지난 2019년 "관리처분계획 인가를 받은 후 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경이 아님)이 이뤄지고 변경된 내용의 주택으로 배분받는 것을 원치 않는 조합원들이 있는 경우 사업시행자는 분양공고 등의 절차를 다시 거쳐야 하는가"에 대한 법제처의 법령해석 요청이 있었다.
이에 대해 법제처는 "도시정비법 제72조제4항이 신설되면서 분양공고 등의 절차를 다시 '거칠 수 있다(신청할 수 있다)'고 재량으로 규정된 이상 그 문언을 넘어 사업시행자에게 분양공고 등의 절차를 다시 거쳐야 하는 의무가 발생한다고 해석하는 것은 타당하지 않다"고 해석한 바 있다.
이같은 민원이 이어지자 안양시는 국토부에 질의하고 절차에 따라 1개월 뒤 법제처 법령해석도 요청하기로 한 상태다.
이를 두고 재당첨제한 규제의 취지가 투기 방지인 만큼 수요자를 위한 일부 예외 적용이 필요하다는 목소리가 나온다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "주택 투기를 막기 위한 법이지만 현실적으론 조합원 평형변경신청 등 단순 수요자들에게도 규제가 되는 모습"이라며 "투기 목적이 아니라면 재산권 보호 차원에서 예외를 인정해주는 방향으로 개선할 필요가 있어 보인다"고 말했다.
