'전세보증보험 미가입이 가능하도록 보증금을 낮추세요!' (한 대형 부동산 커뮤니티 게시글)
임대사업자들이 내달 18일부터 의무화되는 전세보증보험 가입을 앞두고 보증료 부담을 덜기 위해 임대보증금을 낮추는 쪽으로 가닥을 잡는 분위기다.
보증금을 낮추면 임대사업자가 부담해야 할 보증료를 줄일 수 있는 데다, 소액보증금의 경우 가입대상에서 제외하는 관련법이 법사위 문턱을 넘보고 있어서다. 이렇게 되면 전세 대신 반전세, 월세 등이 늘어나면서 임차인들의 전세 구하기가 '하늘에 별따기'가 될 것으로 우려되고 있다.
보증료 부담, 월임대료로 보전?
최근 임대사업자들 사이에서 전세보증보험 가입 의무 적용일(8월18일) 전으로 전세 계약을 앞당기거나 반전세, 월세로 전환하려는 움직임이 포착되고 있다.
앞서 정부는 지난해 7·10대책에서 임대사업자가 소유한 등록임대주택에 대해 전세보증보험 가입을 의무화하도록 했다. 같은 해 8월11일 관련법인 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안이 통과됐지만 시장 혼란을 최소화하기 위해 이전 등록 사업자는 내달 18일까지 유예된 상태다.
이어 지난 3월 임차인 보호의 실효성을 강화하고자 조응천 더불어민주당 의원이 전세보증보험 미가입시 처벌 수위 등을 높인 '민간임대주택에 관한 특별법' 일부 개정안을 대표 발의했고, 이달 13일 국회 국토교통위가 해당 개정안을 수정 의결했다.
개정안은 임대사업자가 보증보험에 가입하지 않을 경우 기존 벌금 2000만원 이하 또는 2년 이하 징역에서 3000만원 이하 과태료를 부과하게 했다. 아울러 보증보험에 미가입시 지자체가 등록말소할 수 있도록 했다. 임대차계약 신고기간은 기존 3개월 이내에서 30일 이내로 단축한다는 내용도 담겼다.
보증료는 임대인과 임차인이 3대 1 비율로 나눠 내도록 했다. 다만 임차인이 보증회사 등이 운용하는 전세금 반환보증에 가입했고 임대사업자가 해당 보증 수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우에 한해 사업자의 보증 가입 의무가 면제된다.
이에 임대사업자들은 보증금을 낮춰 보증료를 줄이는 동시에 월임대료로 보증료 부담을 보전하겠다는 분위기다. 이렇게 되면 부담은 고스란히 임차인에게 전가된다.
가령 전세보증보험 상품 가입이 가능한 아파트를 전세보증금 2억원으로 2년 임대할 경우 HUG의 최대 보증료율 0.128%을 적용한다고 가정하면 임대인(75%)은 38만4000원, 임차인(25%)은 12만8000원을 내게 된다.
이를 보증금 1억원, 월세 20만원의 반전세로 전환할 경우 임대인이 내야할 보증료는 19만2000원으로 절반이 줄어든다. 임차인은 보증금이 줄어들고, 부담해야 할 보증료도 6만4000원으로 낮아지지만 매달 월세를 20만원씩 2년 납부해 480만원의 부담이 추가된다.
면제가 되는거야 마는거야
임대사업자의 보증보험 가입 조건이 까다로운 것도 '전세난'을 일부 부추기는 요소로 꼽힌다.
전세보증보험에 가입하려면 은행대출 등 선순위채권금액과 임대보증금의 합이 주택가격을 넘어선 안 된다. 임대사업자가 주택을 담보로 시세의 60% 이상 대출을 받았거나 전세보증금이 매매가격을 넘는 이른바 '깡통전세'도 가입이 어렵다. 신용불량, 채무불이행(파산)의 경우도 가입이 거절된다.
'면제 사유'도 아직까지 확정되지 않았다.
관련법은 국회 국토교통위는 통과했으나 지난 22일 법사위에서 추가 논의가 필요하다는 의견에 계류된 상태다. 내달 18일까지 법안이 통과되지 않으면 소액보증금에 대해서도 전세보증보험 가입 의무가 부과된다.
이 법안에는 임대보증금이 최우선변제금 이하이고 임차인이 동의한 경우 임대사업자의 보증보험 가입 의무에 예외를 두기로 했다.
최우선 변제금은 해당 주택이 경매에 넘어가더라도 세입자에게 무조건 돌려줘야 하는 최소한의 보증금이라 굳이 전세보증보험까지 가입할 필요가 없기 때문이다. 지역별 최우선 변제금은 △서울 5000만원 △과밀억제권역인 용인·화성·세종·김포 등은 4300만원 △그외 지역은 2000만원이다.
시장에선 이런 상황에 부담을 느낀 임대사업자들이 전세 매물 자체를 거둬들이면서 '전세난'을 부추길 수 있다는 우려가 나온다.
가뜩이나 지난해 임대차3법 시행 등에 따라 전세 매물이 귀해지면서 전셋값 상승이 이어지고 있는 상황이다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전셋값은 지난 2019년 12월 셋째주부터 이달 둘째주까지 107주 동안 한주도 쉬지 않고 올랐다.
송승현 도시와경제 대표는 "임대인들에게 부담된 비용(보증료)은 결국 임대가격에 전가가 될 수밖에 없다"며 "이렇게 되면 임차인 보호를 위해 만든 제도가 '보증보험 대행서비스'로 전락하는 셈"이라고 말했다.
이어 "임대시장이 불안정한 상황에서 새로운 제도가 계속 추가되면 긍정적 효과가 나타나기 힘들다"며 "특히 임차인들이 피해보는 경우가 많기 때문에 신중한 도입, 구체적인 대책이 필요하다"고 덧붙였다.
