정부가 도시개발 사업의 공공성 강화에 나선다. 지난 국정감사에서 성남 대장동 개발을 둘러싼 논란이 커지며 후속조치에 대한 약속 이행에 나선 셈이다.
국토교통부는 최근 도시개발 사업과정에서 발생한 민간의 과도한 개발이익 논란이 재발하지 않도록 다양한 분야에서 제기된 의견을 종합적으로 검토, 제도 개선을 추진하기로 했다고 4일 밝혔다.
논란의 중심은 이재명 더불어민주당 대선후보가 성남시장 시절 진행한 대장동 개발이다. 이 사업은 민‧관 합동개발로 추진했다. 당시 성남시는 부동산 개발 사업의 불확실성을 감안해 확정이익을, 그 외 민간투자자가 이익을 가져가는 구조였다.
사업 진행 과정에서 부동산 가격이 크게 오르며 민간의 이익도 급증했고, 이에 대한 적절한 환수 조치가 없었다는 점 등을 두고 여야의 치열한 대립이 이어지고 있다.
대장동 개발의 근거인 도시개발법은 중앙정부 주도의 택지공급에서 벗어나 민간참여와 지자체 자율성을 토대로 다양한 도시용지가 공급될 수 있도록 기반을 마련하기 위한 법안(2000년 제정)이다. 법 시행 이후 주택시장 환경 등 여건 변화를 고려해 민‧관 공동사업 등을 중심으로 제도 개선이 요구되고 있다.
이에 민간참여와 지자체 자율성을 보장하는 도시개발법 기본 취지는 살리면서 제기된 다양한 의견과 다른 법률과의 균형 등을 고려해 공공성을 강화하는데 중점을 뒀다는 게 국토부 설명이다.
민간 이윤 상한 정하고 분상제 적용
공공성 강화 방안을 보면 대장동 사태 논란의 핵심인 민간의 과도한 이익을 환수하는 방안을 추진한다. 다른 법률 등을 고려해 민간 이윤율 상한을 법률에 직접 규정하는 방안이나 출자자 협약으로 민간 이윤율 상한을 설정하도록 의무화하되, 지정권자가 이윤율 상한의 적정성을 검토하는 절차를 함께 규정하는 방안을 검토하고 있다.
유사한 법률로 현재 택지개발촉진법에선 총 사업비의 6%로 공동사업자 이윤율을 제한하고, 산업입지 및 개발에 관한 법률은 산업시설용지에 대해 조성원가의 15% 이윤율 내 분양가격을 정하도록 하고 있다.
여기에 국민의힘 이헌승 의원과 더불어민주당 진성준 의원 등이 관련 내용(민‧관 공동사업 시 민간 이윤율 총 사업비 6% 혹은 10%로 제한)을 담은 법안을 발의한 만큼 이번 정기 국회에서 의견수렴 등 논의과정을 거쳐 개정을 추진한다는 계획이다.
이윤율 상한을 초과해 발생한 이익은 지역 내 공공목적의 다양한 용도로 재투자 할 수 있도록 제도화할 예정이다. 주차장 등 생활 SOC를 설치(혹은 부담)하거나 임대주택 등 공익사업 교차보전, 공공용지 공급가격 인하 등에 활용하는 방안이 검토되고 있다.
이와 함께 공공 출자비율이 전체의 50%를 초과하는 사업은 해당 택지를 공공택지로 구분해 분양가상한제를 적용하도록 개선하기로 했다.
개발사업 전반에 부과되는 개발부담금 실효성을 높이기 위해 이번 정기국회에서 지자체와 전문가 등의 의견수렴과 논의를 거쳐 부담률 상향과 감면사업 축소 등을 추진한다는 계획이다.
토지수용 등 도시개발, 지자체 재량 축소대장동 개발 사업의 수익이 높아지는 원인 중 하나였던 토지수용 방식도 강화한다. 수용방식 개발사업은 토지 수용 필요성 판단을 위해 운영하고 있는 중앙토지수용위원회 공익성 검증에서 공공기여도 검증기능을 강화한다.
민관 법인을 설립해 사업 추진 시 준수해야 할 사업절차와 방법에 대한 규정도 없었지만 구체적 지침을 제정해 절차적 투명성을 확보하기로 했다. 이를 위해 민간참여자 선정 시에는 공모 방식으로 하고 공모와 심사 방법 등 세부 선정절차, 사업 협약에 포함할 사항과 지정권자 승인에 관한 사항 등을 구체적으로 규정한다는 계획이다.
또 출자자가 조성 토지를 직접 사용하는 경우 출자 범위 내로 사용을 제한한다. 임대주택 의무비율(전체주택의 25% 등) 적용에 대한 지자체 재량을 축소(의무비율 ±10%p 내→±5% 내)하고, 분양주택 용지로 변경 시 도시계획위원회 심의를 거치도록 하는 등 변경 절차도 강화한다. 공공임대사업자(LH 등)에게 공급하는 임대주택용지 가격도 감정가격에서 조성원가로 변경해 임대주택 용지매각을 지원한다.
도시개발사업에 대한 중앙정부의 관리‧감독을 강화하고 지원도 확대하기로 했다. 지정권자가 구역지정, 개발계획 수립 시 국토부장관과 협의해야 하는 대상을 구역면적 50만㎡ 이상(기존 100만㎡ 이상)으로 확대하고, 국토부장관이 민‧관 사업 운영실태 등에 대해 필요하면 지정권자에게 보고를 요청하고 검사와 시정조치를 활 수 있도록 개선한다는 방침이다.
아울러 공공성이 큰 도시개발사업에 기금 등 출자자로 참여하는 도시개발 사업모델을 개발, 개발이익 공공환수와 사업 관리강화 효과도 높인다는 구상이다.
국토부는 이번 개선방안이 조속히 입법화될 수 있도록 국회와 협력해 후속절차를 추진하고, 법률 개정 없이 하위법령만으로 개선 가능한 사항은 즉시 개정한다는 계획이다.
김흥진 국토부 국토도시실장은 "토지수용을 바탕으로 하는 개발사업에 있어 개발이익이 과도하게 사유화되는 것은 바람직하지 않다"며 "특히 민‧관 공동사업에서 민간의 개발이익 논란이 재발되지 않도록 각별히 모니터링 할 계획"이라고 말했다.
