최근 금리가 가파르게 오르면서 주택시장 경착륙 위험이 커졌다는 진단이 나왔다. 이에 주택비축은행·하우스푸어 지원제도 등의 정책이 필요하다는 지적이 제기됐다.
국토연구원은 최근 '유동성이 주택시장에 미치는 영향과 시사점'이라는 보고서에서 이같이 분석했다.
보고서에 따르면 금리가 1%포인트 상승하면 15개월 후 아파트매매가격은 최대 5.2% 하락한다. 장기간 효과(39개월)를 바탕으로 계산한 연평균 하락률은 1.7%다.
또 기준금리가 1%포인트 인상되면 서울 아파트매매가격이 2.1%포인트, 수도권은 1.7%포인트, 지방 광역시는 1.1%포인트 하락하는 효과가 발생한다. 반면 통화량이 10% 증가하면 13개월 후 아파트매매가격을 최대 1.4% 상승시키는 것으로 나타났다.
이는 글로벌 금융위기 이후 금리와 유동성 간 음의 상관관계가 확대되면서다. 즉 금리가 상승하면 통화량이 줄어들면서 주택가격도 하락하는 효과가 발생한다.
앞서 한국의 경우 코로나19 팬데믹 이후 통화량과 가계대출 증가로 유동성이 크게 확대되면서 주택가격이 크게 상승한 바 있다. 2021년 4분기 소득 대비 주택가격 비율은 전국 7.6배, 서울 19배로 장기평균(전국 5.3배·서울 11배)을 크게 웃돈다. 이는 소득을 한 푼도 쓰지 않고 저축하면 서울 아파트를 구입하는 데 19년이 걸린다는 것을 의미한다.
황관석 국토연구원 부동산시장연구센터 부연구위원은 "확장기였던 주택시장이 급격한 금리인상으로 경착륙할 위험이 커졌다"며 "현재 금리 인상 속도가 너무 빨라 주택가격은 더 내려갈 것"이라고 분석했다.
주택시장 변동위험을 선제적으로 관리해야 한다고도 강조했다. 가령 지금과 같은 주택 침체기에는 공공의 토지를 매입한 후 적절한 시기에 매각하는 주택비축은행과 한계 차주(하우스푸어 등) 지원제도 등을 마련해야 한다는 것이다.
주택시장 확장기에는 자산시장 변동 위험을 보다 적극적으로 반영해 통화정책을 수립해야 한다고도 제안했다.
황관석 부연구위원은 "해외처럼 자가 주거비를 포함한 소비자물가지수를 활용하고 주택시장 모니터링을 강화해야 한다"고 언급했다. 현재 한국 소비자물가지수에는 임차료만 포함된다. 여기에 자가 주거비용을 월세로 환산하는 등으로 지수에 포함하면 주택 상승비용이 통화정책에 반영될 수 있다는 설명이다.
황 부연구위원은 "자가 주거비를 소비자물가지수에 포함하면 주택시장 불안을 통제할 수 있다"고 말했다.
아울러 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율) 규제가 가계부채 억제에 한계가 있다는 점을 고려해 상환능력 중심의 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 지속할 필요가 있다고 강조했다.
또 전세를 통한 갭투자가 주택매매가격 변동성 확대로 이어지므로 거주 목적이 아닌 투자 목적의 갭투자를 억제하고, 단기 유동성이 주택매매시장에 집중되는 것을 방지하기 위해 공모형 부동산펀드와 상장리츠 활성화를 유도할 필요가 있다고 언급했다.
