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[둔촌주공 후폭풍]①'서울불패' 끝났다…내년 래미안원펜타스는?

  • 2022.12.13(화) 06:30

둔촌주공·장위자이 연이어 청약미달
'강동 헤리티지 자이' 청약 결과 주목
내년 강남분양 줄줄이…'강남 불패'는?

둔촌주공 재건축(올림픽파크 포레온)의 청약 결과가 부동산 시장에 극심한 한파를 몰고 왔다. 서울 관심 단지마저 청약 흥행에 실패하자 전국 곳곳에서 '미분양 공포'가 확산한 가운데 건설사들은 PF 자금난까지 겹쳐 사경을 헤매고 있다. 비즈니스워치가 둔촌주공발 부동산 한파가 어디까지 뻗쳤는지 살펴보고 필요한 정부의 대책 등을 짚어봤다.[편집자]

한때 주택 청약시장 불변의 법칙이던 '서울 불패'가 막을 내리는 분위기다. 둔촌주공, 장위자이 등 서울에서도 관심 단지들이 청약 흥행에 실패하자 가뜩이나 위축된 주택 시장이 바짝 얼어붙고 있다.

청약 대기자들의 '옥석 가리기'가 극에 달하면서 향후 분양하는 수도권 단지들의 청약 성적도 고전을 면치 못할 거란 전망이 우세하다. 뜨겁던 강남 역시 열기가 식으면서 '강남 불패' 또한 위태롭다는 관측이 나온다. 

둔촌 충격에도…강동·광명 등 '분양 털자'

최근 서울 관심 단지들이 예상보다 저조한 청약 경쟁률을 기록한 가운데, 연내 분양을 앞둔 단지들의 근심이 커지고 있다. 

가장 큰 충격을 안긴 건 서울 강동구 둔촌주공 재건축(올림픽파크 포레온)이다. 이 단지는 1만2000가구가 넘는 데다 강남권 알짜 입지에 '10만 청약설'까지 돌았으나 막상 뚜껑을 열어보니 총 2만153명 청약(1·2순위 청약 3695가구 모집)에 그치고 주택형 일부는 미달됐다.▷관련기사:둔촌주공 1순위 결국 서울서 마감 못했다…1.3만명 그쳐(12월7일) 

둔촌주공은 3.3㎡(1평)당 분양가가 3829만원으로 전용 84㎡ 이상 주택형은 모두 12억원을 넘어 중도금대출이 막히는 등 비교적 높은 분양가가 청약 결과에 영향을 미쳤다는 분석이 나왔다.

그러나 비교적 분양가가 합리적이라는 평가를 받았던 성북구 '장위자이 레디언트' 마저도 청약경쟁률 평균 4대 1로 저조해 주택 시장 한파를 체감하게 했다.▷관련기사:'장위자이'도 부진…'강남·강북·중도금대출 상관없이 안되네'(12월8일) 

올 들어 가파르게 오르는 금리(총 1.25%포인트 상승)에 따른 이자 부담과 집값 하락세 등이 맞물리며 매수 심리가 위축된 탓으로 풀이된다. 

이들 단지 모두 청약에 앞서 견본주택에는 수만 명이 몰리는 관심 단지였다는 점에서 연내 분양을 앞둔 단지들에도 이같은 한파가 덮칠 가능성이 높다는 관측이 나온다. 

여경희 부동산R114 수석연구원은 "둔촌주공을 청약 시장 가늠자로 봤기 때문에 이번 청약 성적이 수요자들 심리에 일부 영향을 미칠 것 같다"며 "가성비가 낮은 분양 단지(시세 대비 분양가가 크게 저렴하지 않은 단지)라면 청약 수요자들의 선별 청약 결과에 따라 상당히 낮은 경쟁률을 기록할 가능성이 있다"고 봤다. 

연내 분양을 앞둔 수도권 주요 단지는 서울 마포구 '마포더클래시', 강동구 '강동 헤리티지 자이', 경기 광명시 '철산자이 더 헤리티지', '호반써밋 그랜드에비뉴' 등이다.

마포더클래시는 지하철 이대역, 아현역, 애오개역을 이용할 수 있는 트리플 역세권으로 총 1419가구(일반분양 53가구)에 달하는 대단지로 주목받고 있다.

다만 바로 입주할 수 있는 후분양 단지인 만큼 수분양자들의 분양가 부담이 클 전망이다. 평당 분양가도 강북 최고 수준인 4013만원으로 전용 84㎡가 중도금대출이 제한되는 13억원대가 될 전망이다. 

강동 헤리티지 자이(신동아 1·2차 재건축)는 평당 분양가 2945만원으로 비교적 저렴하게 책정돼 청약 결과가 주목되고 있다. 이는 앞서 분양한 둔촌주공 재건축보다 900만원가량 낮은 수준이다. 

총 1299가구 중 전용면적 59㎡ 단일 평형 219가구를 일반분양하며 총 분양가는 6억~7억원대다. 전 타입이 중도금 대출을 받을 수 있지만 중대형 평형이 없다는 점에서 일부 주저하는 분위기가 포착된다. 

철산자이 더 헤리티지는 총 3804가구 규모로 전용면적 59~114㎡ 1631가구가 일반분양할 예정이다. 평당 분양가는 2896만원으로 전용 84㎡의 경우 9억원을 넘겨 특별공급이 나오지 않는다. 

호반써밋 그랜드에비뉴는 총 1051가구 중 493가구를 일반분양할 예정이다. 평당 분양가는 2446만원으로 전용 84㎡ 기준 8억원대로 국민 평형도 특별공급이 나올 전망이다. 그러나 39㎡, 49㎡, 59㎡, 74㎡ 등의 중소형 평형 위주라는 점에서 타입별로 청약 성적이 갈릴 것으로 보인다. 

내년 강남 분양 줄줄이…'강남 불패'도? 

내년 분양 예정인 강남 아파트들도 흥행을 장담할 수 없다는 관측이 나온다. 내년에도 금리 인상 기조와 경기 불확실성 등이 이어지면 분양 시장의 침체도 길어질 수 있기 때문이다. 

실제로 주택산업연구원에 따르면 서울 아파트 분양전망지수는 올 들어 하향 곡선을 그리고 있다. 분양전망지수는 100을 초과하면 분양 전망이 '긍정적', 100 미만이면 '부정적'이라는 의미다. 

이 지수는 올해 1월~5월까지는 100선을 넘어섰으나 6월 93.0, 7월 85.4, 8월 68.2, 9월 59.0, 10월 53.7, 11월 51.2, 12월 47.2로 빠르게 떨어지고 있다. 

분양가격은 오르고 미분양 물량은 늘어날 것이란 전망도 나왔다.

이달 분양가격 전망치는 90.8로 전월 대비 4.5포인트 상승할 것으로 조사됐고, 미분양 물량 전망은 135.8로 올 들어 가장 높은 수치를 기록했다. 

내년에 줄줄이 분양을 앞둔 강남 아파트들도 분양가가 크게 저렴하게 책정되지 않는 이상 '강남 불패' 또한 막을 내리게 될 것이란 관측이다. 

김인만 부동산경제연구소장은 "결국 가격경쟁력이 청약 결과를 좌우할 것"이라며 "둔촌주공의 가격 경쟁력 수준으론 청약 흥행에 성공하기 어렵다는 게 입증됐기 때문에 강남 역시 주변 시세보다 저렴하지 않으면 완판을 장담하기 어렵다"고 말했다. 

내년 분양을 앞둔 강남권 주요 아파트는 송파구 '잠실래미안아이파크', '힐스테이트e편한세상문정', 서초구 '래미안 원페를라', '래미안원펜타스', 강남구 '래미안 레벤투스' 등이다. 

잠실래미안아이파크(잠실진주 재건축)은 총 2678가구 중 819가구를 일반분양할 예정이다. 힐스테이트e편한세상문정(문정동 136번지 재개발)은 1265가구 중 296가구를 일반분양한다. 

래미안 원페를라(방배6구역 재개발)는 1097가구 중 497가루를 일반분양한다. 래미안원펜타스(신반포15차 재건축)은 641가구 중 263가구를, 래미안 레벤투스(도곡삼호재건축)은 308가구 중 133가구를 일반분양한다. 일반분양 물량으론 적지 않은 규모다.

이들 모두 강남 알짜 입지에 위치한 데다 강남 집값이 여전히 높은 상태라 고분양가가 예상되고 있다. 특히 래미안원펜타스는 이미 공사가 꽤 진행된 상황이라 후분양으로 분양가가 더 높게 책정될 여지가 있다. 

전문가들은 내년에도 분양 시장의 경기 침체가 이어진다면 강남 주택 사업자(정비사업 조합 등)들이 분양 일정을 미루며 시장 상황을 지켜볼 가능성이 높다고 내다봤다.  

여경희 수석연구원은 "연말에 몰아치듯 분양하는 이유는 내년 시장이 더 안 좋을 거라는 위기감이 있어서 입지가 우수한 단지 위주로 밀어내기 하는 것"이라며 "그러나 생각보다 청약 수요가 많이 위축돼 있어 오히려 내년 강남 분양 단지들은 더 신중하게 분양 일정을 잡을 가능성이 있다"고 내다봤다.

그러면서도 "다만 강남의 경우 현금부자들만 진입할 수 있는 지역인 만큼 '그들만의 리그'가 이어질 수 있고 서울 전세 수요가 여전히 많다는 점에선 대기 수요가 있다는 뜻으로도 풀이되기 때문에 분양가에 따라 청약 성적이 갈릴 수 있다"고 덧붙였다. 

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