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서울도 서울 밖에도 '용적률 500%' 초고층 들어선다?

  • 2023.02.12(일) 06:30

[선데이 부동산]
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1. 와이파이도 아니고.. 팡팡 터지는 '용적률'
2. 둔촌주공 계약률, 업 앤 다운?
3. 구룡마을 재개발 최최최종.hwp

와이파이도 아니고 팡팡 터지는 '용적률'

요즘 부동산 시장에서 팡팡 터지는 게 있다죠? 그건 바로 용적률! 국토교통부는 지난 7일 이른바 '1기신도시특별법'(노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법)을 발표했는데요. 1기신도시뿐만 아니라 전국 준공 20년·규모 100만㎡ 이상의 노후계획도시를 대상으로 각종 재건축 규제를 완화해주는 내용이 담겼죠. 그중에서도 종상향, 용도지역 변경 등을 통해 용적률을 최고 500% 상향을 추진하기로 해 눈길을 끌었어요. 

서울시 또한 '성냥갑 아파트 퇴출!'을 외치며 용적률 인센티브를 내걸었는데요. 서울시는 지난 9일 '서울 도시·건축 디자인 혁신방안'을 발표하고 디자인이 아름다운 아파트를 지을 경우 주거지역 용적률을 최대 360%까지 허용해주기로 했어요. 현행 '특별건축구역' 제도를 '디자인 자유구역'으로 전면 개편하고 혁신 디자인 건축물을 지으면 높이, 건폐율 등의 건축 규제를 대폭 강화해 개성 있는 건축물 건립을 유도한다는 방침인데요.

서울시 내 50층 이상 초고층 아파트 건립이 가능해지면서 일대 스카이라인 재편이 기대되고 있는데요. 하지만 여러 우려가 나와요. 건물을 높일수록 사생활·일조권 침해 등의 문제가 생길 수 있고요. 서울시의 경우 디자인 자유구역으로 지정돼 용적률을 올리면 혁신 디자인으로 인한 설계비와 공사비 상승분을 일정 부분 보상해주는데요. 이렇게되면 공공성 보다는 개인의 수익만 늘려주는 꼴이라는 지적도 나오고요. 과연 '초고층의 시대'가 올 수 있을지 모르겠네요. 둔촌주공 계약률, 업 앤 다운?

서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크 포레온)에 대한 평가가 쉴새없이 뒤집히고 있어요. 이 아파트는 지난해 12월 일반공급 3695가구에 대한 1순위 청약에서 평균 경쟁률 5.5대 1로 저조한 결과를 나타내 시장에 충격을 안겼어요. '단군이래 최대 재건축'이라는 별칭이 붙을 정도로 상징성 있는 단지인 만큼 상대적으로 높은 경쟁을 예상했거든요.

시장에선 금리 인상, 부동산 경기 침체, 높은 분양가 등에 '둔촌주공도 어쩔 수 없다'며 고개를 가로 젓는 분위기였는데요. 최근 예비당첨자 계약률이 크게 높아졌다는 소식이 전해지면서 '역시 둔촌주공!'하며 평가가 또 바뀌고 있어요. 둔촌주공은 지난 7일부터 5배수 예비당첨자를 대상으로 계약을 진행 중인데 전용면적 84㎡의 계약률이 90%가 넘었다는 일부 매체의 보도가 있었거든요. 

그 원인으로는 1·3부동산 규제완화가 꼽혔어요. 강동구가 규제지역 및 분양가상한제에서 해제되면서 중도금 대출이 막혀있던 84㎡(분양가 13억원대)의 대출규제가 풀리자 막바지 계약에 들어갔다는 거죠. 전매제한기간이 기존 8년에서 1년으로 조정되고 실거주 2년 의무가 사라진 것도 수분양자의 부담을 줄인듯 하고요. 

하지만 해당 계약률은 주택사업자 측이 공시적으로 공개한 수치가 아닌 만큼 시장에선 둔촌주공의 계약률을 두고 여전히 설왕설래 중이에요. 마치 '업 앤 다운' 게임을 하듯이 말이죠. 게임의 결과는 내달 무순위청약 등이 공지돼야 확인할 수 있을듯 한데요. 둔촌주공 계약률, 여러분은 어떻게 예상하시나요? 구룡마을 재개발 최최최종.hwp

서울의 '마지막 판자촌'으로 불리는 구룡마을을 아시나요? 이곳은 1986년 아시안게임과 1988년 올림픽을 앞두고 정부가 도심 내 무허가 건물을 철거하자 쫓겨난 철거민들이 옮겨와 자리를 잡은 동네인데요. 강남구 개포동 '금싸라기 땅'에 위치해 부지 규모만 26만4500㎡에 달해 꾸준히 개발 압박이 있었어요.

1990년대부터 재개발사업을 추진했지만 불법투기꾼 난립, 무허가건축물 거주민 분양권 요구 등의 문제로 백지화됐고요. 이후 2011년 당시 오세훈 서울시장이 구룡마을 정비사업계획을 발표하며 다시 논의됐지만 부지 활용방안, 보상방식 등을 두고 갈등을 겪다가 사업이 표류하게 됐죠. 그사이 구룡마을엔 크고 작은 화재가 여러 번 발생했는데요.  

설 연휴 직전인 지난달 20일 큰 불이 나자 결국 서울시가 공영개발하기로 결단을 내렸어요. 오세훈 서울시장은 반복되는 화재의 근본적 해결책을 '재개발 사업'이라고 보고 개발 의지를 드러냈는데요. 신속한 정비 사업을 위해 100% 공공재개발을 추진, 3600가구의 아파트로 탈바꿈하기로 했어요. 

물량 일부엔 SH공사가 추진하는 토지임대부 주택도 포함하고요. 토지임대부 방식은 토지는 SH가 소유하고 건물만 분양하는 방식인데요. SH는 조만간 공고를 내고 토지 보상 절차에 나서는 등 사업을 본격 추진한다는 방침인데요. 다만 토지보상, 분양권 제공 등에서 난항이 예상돼 이번에도 가는 길이 순탄치는 않을듯 하네요. 휴. 

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