정부가 6·27대책에 이어 대출 규제를 또 다시 강화했다. 특히 시세 15억원 초과 주택은 가격에 따라 한도를 최대 2억원까지 조인다. 최근 수도권 주택가격 상승세는 시세 15억원이 넘는 고가주택이 주도하고 있다는 판단에서다.
또 한국은행이 침체된 내수 경기를 살리기 위해 기준금리를 인하할 것이란 기대도 주택시장에 영향을 준 것으로 분석, 스트레스 금리 상향으로 대출 한도 확대 가능성을 원천 차단하는데 정책 초점을 맞췄다.
집값 상승 기대감, 조기 진압
15일 금융당국에 따르면 오는 16일부터 수도권·규제지역에선 주택구입목적 주택담보대출(주담대) 한도가 시세에 따라 차등 적용된다. 15억원 미만은 앞선 6·27대책에 따라 한도 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 줄어든다. ▷관련기사: 집값 따라 주담대 한도 '6억→2억'…1주택자 전세대출 DSR 적용(10월15일)
정부가 시세 15억원 초과 주택에 한해 가격대별로 주담대 한도를 최대 2억원까지 낮춘 것은 고가주택이 최근 집값 상승세를 견인하는 것으로 판단했기 때문이다. 6·27대책 발표 후 가계대출 증가세가 잠잠해졌지만 최근 고가주택을 중심으로 가격이 상승하고, 중저가 주택까지 상승세가 번질 수 있어 이 같은 가능성을 차단하기 위한 조치라는 설명이다.
신진창 금융위원회 금융정책국장은 "고가주택 가격이 먼저 오르고 중저가 주택 가격 상승으로 확신되는 추세가 강화되는 상황이었다"며 "6·27대책 후 대출 증가폭이 상당히 줄었음에도 대출을 활용한 주택 구입 수요를 차단하기 위해 주택가격 수준과 연동해 대출 한도를 강화했다"고 말했다.
수도권과 규제지역 스트레스 금리 하한을 3%로 상향 조정한 것도 금리 인하에 대한 기대심리를 차단하기 위한 조치다. 스트레스 금리는 향후 금리 변동성을 감안해 차주의 DSR(총부채원리금상환비율) 산정 시 대출금리에 더해져 한도를 축소하는 효과를 낳는다.
금융당국은 스트레스 금리 상향 시 대출 한도는 차주에 따라 7~14%(30년만기 원리금 균등 상환, 대출금리 4%, 소득 5000만·1억원 가정 시)가량 줄어들 것으로 분석하고 있다.
신진창 국장은 "금리 인하에 대한 견제장치가 필요하다는 관점에서 스트레스 금리를 상향했다"며 "스트레스 금리 제도를 도입할 때 낮은 단계에서 시작해 점차 올릴 계획이었는데 제도의 단계적 이행으로 적응이 된 상태라 여건이 갖춰졌다고 판단해 올리기로 했다"고 설명했다.
수도권 5.2만명, DSR 7~14%p 오를 듯
금융당국은 수도권·규제지역 1주택자에 한해 전세대출 이자상환분을 DSR에 적용하기로 했다. 전세대출의 경우 금융사(은행) 입장에서 원금은 임대인(집주인)이 일시에 상환하고 차주(임차인)가 매달 이자를 부담하는 구조라는 점을 감안해 차주의 이자상환분이 DSR 적용 대상이 된다.
이 경우 수도권에선 5만2000여명이 대상이며 연소득 5000만원인 차주가 전세대출 2억원을 받을 경우 DSR은 14%포인트, 연소득 1억원 차주면 7%포인트 가량 상승할 것으로 금융당국은 예상하고 있다.
신진창 국장은 "정책모기지와 전세대출은 언젠가는 DSR에 포함하겠다는 게 금융당국 입장으로 이번에 수도권·규제지역 1주택자에 한해 적용하려는 것"이라며 "무주택자 전세대출은 DSR을 적용하지 않고 향후 시장 상황에 따라 DSR 적용 범위를 넓혀갈 것"이라고 밝혔다.
이번 전세대출 DSR은 규제 시행일(10월29일) 이후 신규 취급된 전세대출부터 적용된다. 규제 시행 이전 전세대출을 이용하던 차주가 기존 주택에 계속 거주하면서 계약 갱신 등으로 전세대출 만기를 연장하면 DSR은 적용하지 않는다. 다만 전세대출 만기 연장 시 대출금액을 증액하면 신규대출에 해당돼 DSR을 적용한다.
또 규제 시행 이전에 수도권·규제지역에서 임대차계약을 체결했다면 차주의 신뢰보호를 위해 종전 규정에 따라 DSR을 적용하지 않는다.
