추석 연휴 직전까지 주택시장을 관심의 가운데에 놓이게 한 것은 '강남 재건축'이었다. 천정을 모르고 뛰는 낡은 아파트 가격, 새로 나올 때마다 종전 기록을 경신하는 분양가, 정부가 몰아세운 다주택자들의 투기성 수요, 사업을 수주하기 위한 건설사들의 피터지는 경쟁이 모두 재건축에서 비롯됐다. 8.2 부동산 대책 등으로 재건축 규제가 강화됐고, 내년부터는 초과이익환수제도 시행되지만 앞으로 강남 재건축 시장이 쉽게 꺾일 것으로 보는 이들은 드물다. 주택시장의 핵 강남 재건축을 다방면으로 들여다 본다.[편집자]
재건축 시장이 여전히 뜨겁지만 겹겹 '방화벽'도 속속 세워지고 있다. 정부는 강남 재건축 사업이 다주택자들의 재산증식 수단으로 활용되는 것을 막겠다는 목표를 공공연히 강조하고 있다. 지난 10여년 간 주택경기 침체 속에 풀렸던 재건축 사업의 자물쇠를 다시 채우겠다는 의미다.
강남 재건축에 몰린 과수요를 누그려뜨려 시장을 안정시키려는 정책들은 추석 연휴를 기점으로 본격 시행된다. 새 아파트 입주권에 제한을 두고(조합원 지위 양도 금지), 사업성을 제한하며(초과이익환수제 부활), 일반분양 가격까지 규제를 하는(분양보증 제한 및 분양가 상한제 실시) 조치들이 속속 현실화 된다.
| ▲ 서울 서초구 반포지구 내 한 재건축 추진단지. /사진=이명근 기자 qwe123@ |
◇ 입주권 전매도, 5년내 재당첨도 안돼
연후 직전인 지난달 26일과 28일 각각 열린 국무회의와 국회 본회의에서는 정부가 8.2 대책에서 제시한 재건축 규제 등 관련 법령 개정안이 대부분 통과됐다. 여기에는 '재건축 조합원 지위양도' 를 원칙적으로 금지하는 내용이 담겼다. 조합설립 인가 이후 단계의 재건축 추진 아파트를 산 매수자는 새 아파트 입주권을 갖지 못한다는 얘기다. 다만 몇 가지만 예외로 '구제' 규정을 뒀다.
시행일을 기준으로 조합 설립 후 3년내 사업시행인가 신청을 하지 못했는데 3년이상 해당 사업장 내 주택을 소유했거나, 사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못했는데 3년 이상 주택을 소유한 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도가 허용된다. 또 재건축 아파트를 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1가구 1주택자의 경우도 조합원 지위 양도가 가능하다.
투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택에 대한 양도계약을 맺은 경우에는 지구가 지정된 8월3일 이후 60일이 지나기 전, 연휴 이튿날인 오는 10일까지 거래사항을 신고해야 조합원 지위를 양도할 수 있다.
이어 국토부는 재건축 조합원 분양 및 일반분양 재당첨을 5년간 제한하는 조치도 연내 시행할 계획이다. 이 역시 도시정비법 개정이 필요하다. 개정 이전 투기과열지구내 정비사업 예정주택 소유자라도 법 개정후 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우나, 법 개정후 투기과열지구내 추가로 정비사업 예정주택을 취득해 조합원 분양을 먼저 받았다면 기존 조합원 분양을 받을 수 없다.
◇ '분양가 상한제' 이달말 온다
이달 말부터 다시 부활하는 민간택지 분양가 상한제도 재건축 시장 열기에 찬물이 될 강력한 규제로 꼽힌다. 분양가 상한제는 민간택지에서 2015년 4월 이후 적용지역이 단 한 곳도 없었다. 국토부가 지난달 말 적용 기준을 확정했는데 투기지역(전국 11개지역)보다는 많고, 투기과열지구(29개지역)보다는 좁은 범위에서 이달 말께 지정될 전망이다.
정량 기준은 '주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 최근 3개월간 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 2배를 초과한 곳 중 ① 12개월 간 해당지역 평균 분양가격의 전년동기대비 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우 ② 직전 2개월의 청약경쟁률이 각 5대 1(전용 85㎡ 이하 10대 1)을 초과한 경우 ③ 3개월간 주택 거래량이 전년동기 대비 20% 이상 증가한 경우다. 셋 중 하나에만 해당하면 적용지역이 될 수 있다.
적용지역으로 선정돼 고시될 경우 공동주택(20가구 이상) 분양가격이 '건축비(기본형 건축비+건축비 가산비용)와 택지비, 일정 이윤'을 합산한 기준가격 이하로 제한된다. 일반분양 주택은 상한제 시행 이후 최초로 '입주자모집승인'을 신청한 주택부터, 정비사업의 경우 상한제 시행 이후 최초로 '관리처분계획인가'를 신청한 주택부터 적용받는다.
건설업계는 상한제가 적용되면 강남권 재건축 단지의 아파트 분양가가 시세보다 10~15%는 하락할 것으로 예상하고 있다. 일반분양가가 낮아지면 재건축 사업성이 하락해 사업이 차질을 빚을 수도 있다는 지적도 나온다. 다만 적용지역 지정 전에 관리처분을 받은 단지는 해당되지 않기 때문에 적어도 내년에 분양을 계획한 단지 대부분은 상한제를 피한 것으로 관측된다.
올해를 넘겨 관리처분인가 신청을 하는 재건축 조합에 적용되는 초과이익 환수제도 민감한 변수가 되는 규제다. 아직 부담금 규모의 실체가 모호하지만 불확실성은 재건축 투자수요를 위축시키기 충분하다는 평가다.
◇ 자금 조사에, 건설사 수주 경쟁에도 '칼'
정부는 또 지난달 말부터 투기과열지구내 3억원 이상 주택을 거래할 때는 무조건 '주택취득 자금조달 및 입주계획서'를 작성해 해당 시·군·구에 제출토록 했다. 특히 올 연말까지는 자금출처 등이 의심스러운 경우를 추려 집중 조사를 가할 예정인데 그 주요 타깃이 강남권 재건축 단지가 될 것으로 보인다.
이는 8.2 대책 이후 잠시 안정세를 보였던 강남권 아파트 가격이 다시 반등했기 때문이라는 해석이 우세하다. 추석 후 가을 이사철 성수기에 재건축 수요가 살아나면 다시 시장에 불이 붙을 가능성이 있다고 보고 이를 원천차단하겠다는 것이다. 특히 정부는 미성년자, 다주택자, 거래 빈번자, 고가주택 거래자, 분양권 단기 전매자, 현금 위주 거래자 등을 '투기 거래 우려자'로 추려 집중적으로 들여다본다는 계획이다.
국토부는 아울러 재건축 조합을 상대로 시공사 선정 경쟁을 펴는 건설사들도 과열시 제재한다는 방침을 밝혔다. 추석 전 대림산업·대우건설·롯데건설·GS건설·삼성물산·포스코건설·현대건설·현대산업개발 등 주요 건설사를 불러모아 수주 경쟁 과정에서 위법소지가 발견될 경우 입찰자격을 박탈하는 등 처벌을 강화할 것이라고 경고하는 자리도 가졌다.
특히 국토부는 최근 논란이 된 과도한 이사비 지급이나 재건축 부담금 대납 등과 관련해서도 기준을 마련해 위법시비에 대응한다는 방침이다. 국토부의 이 같은 조치 역시 건설사들의 과당경쟁이 관심을 끌어 시장을 자극하고, 조합원들의 재건축 사업성 제고 및 시세 상승 기대감으로 이어지는 것을 차단하기 위한 것으로 해석된다.[시리즈 끝]
