단 '하루 차이' 구멍난 임대사업자 '장특공제'

"저는 8년 임대하고도 장기보유특별공제(장특공제) 50% 혜택을 못받습니다."

지난 27일 유명 부동산카페에 한 임대사업자의 사연이 올라오며 주목을 받고 있다. 주택 임대의무거주기간 8년을 채워도 임대등록시스템상 허점과 정부의 임대사업 폐지 방침에 따른 직권말소로 인해 단 '하루' 차이로 양도소득세 장특공제 혜택을 받지 못하는 경우다.

이는 '렌트홈'(2018년4월 오픈)을 이용해 임대사업등록을 한 사업자라면 공통적으로 발생할 수 있는 일인 만큼 해당 내용이 빠르게 공유되며 이슈가 되고 있다. 이같은 내용을 인지하고 있는 기획재정부와 국토교통부는 "검토중"이라면서도 아직까지 해결책이나 명확한 입장을 나타내진 않고 있다.

부동산 카페에 올라온 A씨(60대 후반)의 사연은 이렇다.

A씨는 장특공제(8년 임대시 50% 감면)를 받기 위해 2018년 9월5일 '렌트홈'을 통해 지자체와 세무서 두 곳에 사업자등록을 신청했다. 지자체장이 임대사업자 등록증을 발급하고 '익일'에 해당 신청서를 관할 세무서장에게 송부하는 순서로 처리되기 때문에 지자체는 같은 달 11일, 세무서는 같은 달 12일에 사업자등록증을 발급했다.

민간임대주택에관한특별법(민특법)에 따르면 민간임대주택의 임대의무기간은 '지자체 임대사업자 등록일' 또는 '실제 임대개시일'중 늦은 날부터 기산한다. A씨의 실제 임대개시일은 2018년 3월27일이라 민특법상 임대의무기간 기산일은 2018년 9월11일이 된다.

반면 조세특례재산법(조세법)으로 보면 임대의무기간 기산일은 '지자체 임대사업자 등록일', '세무서 사업자등록일', '실제 임대개시일' 중 가장 늦은 날인 2018년 9월12일이다.

A씨가 양도세 장특공제를 받으려면 조세법상 임대의무기간 기산일로부터 8년인 2026년 9월11일까지 임대사업자등록을 유지해야 한다.

문제는 정부가 7·10대책에서 임대사업등록제를 폐지하면서다. 이에 따라 이달 18일부터 법 개정 전 폐지유형(단기, 아파트 장기일반 매입임대)으로 등록된 기존 임대주택은 법 시행 후 임대의무기간이 종료한 날 자동으로 등록이 말소되게 했다.

A씨의 경우 민특법상 임대의무기간 종료되는 2026년 9월11일에 임대사업등록이 말소된다. 이렇게 되면 단 하루 차이로 장특공제 요건을 충족하지 못해 8년 임대의무기간을 채워도 양도세 100%를 부담해야 한다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 "원칙적으로는 세법대로 적용해야 겠지만 렌트홈의 시스템이나 정책 변경에 따른 직권말소 부분에서 문제의 소지가 있어 보인다"고 말했다.

A씨를 비롯해 렌트홈에서 임대사업등록을 하고 같은 상황에 처한 사업자들은 "정부에 책임이 있다"면서 기재부와 국토부 등에 민원을 넣고 있는 것으로 전해진다.

다만 렌트홈이 2018년 4월부터 서비스를 시작했기 때문에 해당 서비스를 이용한 임대사업자가 의무임대기간을 채우는데까지 최소 6년 이상은 걸리는 만큼 당장 급박한 현안으로 인지하진 않고 있는 것으로 보인다.

국토부 관계자는 "관련 내용으로 문의가 많이 오고 있다"면서도 "세금 적용에 대한 부분이라 기재부에서 검토하고 있다"고 말했다.

기재부 관계자는 "임대등록일과 사업자등록일이 달라 생기는 문제에 대해 잘 알고 있다"며 "법이 명확하게 돼 있어서 해석으로 할 수 있는 건 아니기 때문에 어떤 식으로 보완하고 해결할지 검토하고 있다"고 말했다.