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재건축‧재개발 '숨통' 트이나…은마 등 '35층룰' 폐지 기대

  • 2021.04.08(목) 14:08

'35층룰' 등은 풀릴 수도…재초환 등 핵심 규제는 남아
짧은 임기, 정부 협조 필요한 부분 등은 공약 실현 한계

재건축‧재개발 시장이 들썩이고 있다. 오랜 시간 35층룰을 비롯해 재건축초과이익환수제(재초환) 등 규제에 묶여 사업 추진이 어려웠지만 민간 정비사업 활성화를 앞세운 오세훈 국민의힘 후보가 서울시장으로 당선되면서 분위기가 달라졌기 때문이다.

정비사업 업계에선 35층룰 등은 풀릴 수 있을 것으로 기대하고 있다. 다만 재건축 안전진단과 재초환 등 사업추진과 관련된 핵심 규제는 서울시장 권한으로 풀기 어려워 한계도 존재한다. 이런 이유로 당분간 정비사업 활성화를 두고 기대와 혼란이 공존할 것으로 보인다.

◇ '35층 규제' 폐지 주목

오세훈 시장은 공약으로 부동산 규제완화의 큰 틀 안에서 민간 재건축‧재개발 정상화를 강조했다. 이를 통해 18만5000가구 공급의 추진동력을 확보하겠다는 것이다. 특히 용적률 규제를 완화하고 한강변 아파트 35층 이하 규제(35층 룰)도 폐지하겠다고 공언했다.

35층 규제는 2014년 '2030 서울플랜'인 서울도시기본계획에 담긴 내용이다. 주거용 건축물 층수를 35층 이하로 제한, 초고층 건물의 일조권과 조망권 독점을 막고 주변 자연경관과 조화를 이루기 위한 구상이다.

하지만 이 규제로 인해 강남 한강변 재건축 단지들은 사업 추진에 어려움을 겪었다. 송파구 잠실주공 5단지와 강남구 대치동 은마아파트 등이 대표적이다. 이들 지역은 재건축 사업 활성화에 대한 기대감이 커지는 가운데 오 시장의 행보에 따라 움직임이 본격화될 가능성이 높다.

대치동 은마아파트 인근 S공인 관계자는 "이전부터 기대감은 있지만 이제 막 선거가 끝났을 뿐이라 아직은 반신반의한 분위기"라면서도 "조합설립 등 사업 절차가 빨라지면 거래가 쉽지 않아 그 전에 사야 하는데 가격이 (떨어지지 않아) 오른 상태에서 거래가 이뤄질 가능성이 크다"고 말했다. 

정비업계에선 오세훈 시장의 여러 공약 중 35층 규제는 그나마 쉽게 풀릴 수 있을 것으로 기대하고 있다. 이는 서울시의회 심의 사항이 아닌 까닭이다. 이와 함께 용적률 완화나 정비사업 인허가 절차 등도 서울시장 의지에 따라 속도를 낼 수 있어 층수와 용적률 규제에 묶여있던 단지들은 수혜가 예상된다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "종상향이나 층고 제한 완화 등은 충분히 실현 가능성이 있다"며 "서울시의회 협조 등이 있으면 더 많은 규제 완화도 가능할 것”이라고 말했다.

반면 최은영 한국도시연구소장은 "35층 규제는 도시 전문가들이 만든 서울도시기본계획에 포함된 내용인데 시장 말 한마디에 바로 바꿀 수 있을지 의문"이라고 지적했다.

◇ 당장 규제완화보단 '워밍업'

35층 규제 등을 제외하면 오세훈 서울시장의 부동산 관련 공약을 현실화하는데 한계가 뚜렷하다. 재건축 사업성에 직접적인 영향을 미치는 재초환과 분양가상한제 등은 정부 권한이다. 재건축 사업을 위한 첫 단추인 안전진단 통과 역시 정부가 높인 문턱을 서울시가 풀기는 힘들다.

오세훈 시장은 후보 시절 목동 등 재건축 단지들의 규제를 풀겠다고 공언했지만 정부 협조 없이는 현실적으로 불가능한 셈이다.

한 부동산 업계 관계자는 "오세훈 시장이 1주일 내 재건축 단지들의 안전진단 통과 등을 공언했지만 시장이 지시한다고 그 동안 해오던 것을 하루아침에 바꿀 수는 없다"며 "부동산 정책 전환을 위해선 인적 구성도 바꿔야 하고 조례와 예산 등도 뒷받침돼야 하기 때문에 서울시의회의 협조도 필요하다"고 말했다.

현재 서울시의회는 더불어민주당이 101명으로 전체의 92%를 차지하고 있다. 오세훈 시장 입장에선 이 역시 정책 추진을 위해 넘어야 할 산이다.

이에 오 시장이 단기에 후보시절 공약 실현에 주력하기보다는 재선 등을 노리고 준비 작업에 나설 것이란 전망이 우세하다.

김인만 부동산경제연구소장은 "정비사업에서 서울시의 역할이 중요한 만큼 이전보다 활성화될 순 있을 것"이라면서도 "다만 이전보다 사업 추진에 적극나서겠다는 의지 정도이고, 서울시 자체적으로 파격적인 규제 완화는 힘들기 때문에 부동산 정책 관련 인적 구성 등 추후 사업을 추진하기 위한 준비에 나설 것으로 본다"고 말했다.

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