재건축 하면 빠지지 않고 등장하는 아파트가 있습니다. 바로 서울 양천구 목동신시가지 아파트인데요. 총 14개의 대규모 아파트 단지가 모여 있는 데다 교통·학군·인프라 등 '입지 3박자'를 갖추고 있어 재건축 관심이 꺼지질 않는 곳이죠.
특히 윤석열 정부가 들어서면서 규제 완화 기대감이 높아지자 재건축 추진 열기도 점점 달아오르는 분위기인데요. '분양미식회'가 가만히 있을 수 있나요? 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원과 함께 단지를 둘러봤습니다!
목동신시가지는 한 마디로 '잘 만든 아파트'입니다. 전두환 정권 때 당시 최고의 도시·건축가들이 투입돼서 상업, 주거, 교육 등까지 고려해서 하나의 소규모 도시처럼 만들었다고 하는데요. 아파트도 사이드 쪽에 있는 동은 높고 안쪽은 낮게 지어 마치 빌라와 아파트를 같이 지어놓은 듯한 차별화를 뒀습니다.
행정구역상 1~7단지(앞단지)는 목동에 속하고 8~14단지(뒷단지)는 신정동에 속하는데요. 앞단지부터 가봤습니다. 앞단지는 학교, 학원가가 가까운 게 특징이었는데요. 특히 6단지는 단지 내에 초·중·고등학교가 모두 있고 자사고인 양정중, 한가람고가 가까운 게 강점으로 보였습니다. 더군다나 총 14개 단지 중 유일하게 안전진단을 최종 통과한 단지이기도 하고요.
1~3단지는 종상향 이슈가 눈길을 끕니다. 나머지 단지는 일반주거지역 3종이라 용적률이 300%까지지만, 1~3단지는 일반주거지역 2종이라 용적률이 최대 250%인데요. 주민들이 종상향을 요구하고 있지만 서울시가 민간임대주택 공급을 조건으로 내걸면서 아직 답보 상태입니다.
7단지도 눈여겨봐야 합니다. 지하철 5호선 목동역이 인접해서 교통이 가장 좋다고 평가받거든요. 앞단지와 뒷단지를 연결하는 통로인 격이죠. 다만 1~6단지와 떨어져 있고 일부 동은 목동역으로 단절돼 있는 데다 일부 단지가 단지 소유가 아니라 시유지라는 점은 재건축 추진에 있어 걸림돌이 될 수도 있어 보이고요.
전반적으로 건축물도 입지도 좋아서 가격은 계속 우상향하고 있는데요. 지난 3월엔 9단지 전용면적 107㎡가 21억6000만원에 거래되는 등 꾸준히 신고가를 갱신하고 있죠. 경전철 목동선, 강북횡단선 등 교통호재도 있고 일대 재건축·재개발 이슈도 꾸준히 있을 예정이거든요.
하지만 변수도 있습니다. 집값이 꿈틀대면 규제가 생기기 마련인데요. 국토교통부 아파트 실거래가 조회 시스템을 통해 가격 흐름을 한 번 들여다보니, 규제가 있으면 가격이 출렁댔습니다. 이미 토지거래허가구역 규제를 받고 있고 아직 재건축 초기 단계란 점은 투자할 때 고려해야할 사안으로 보입니다.
목동 재건축 시장을 이끄는 목동신시가지 앞단지에 대해 더 궁금하다면 '분양미식회' 영상으로 봐주세요!
