국토부 "3월까지 전세반환보증 가입기준 완화"

올해 3월 안에 임대인 전세보증금반환보증 가입 기준이 완화된다. 최근 공시가격 인하, 비(非)아파트 역전세 등으로 보험 가입이 어려워지면서 오히려 전세보증금 미반환 위험이 커진 데 따른 조치다.

또 비아파트에 한해 2020년 8월 폐지한 단기 등록임대 유형을 부활한다. 지자체 개발제한구역(그린벨트, GB) 해제 가능 물량 등을 활용해 수도권 중심으로 2만가구분의 신규택지도 연내 발굴한다.

진현환 국토교통부 1차관은 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안' 발표와 함께 "민간임대사업을 활성화하는 동시에 신규 진출하는 사업자의 애로를 보완하겠다"고 10일 밝혔다. 

그 일환으로 임대보증 가입여건 개선을 추진한다. 전세보증금반환보증 가입이 의무화된 임대인들이 해당 보험에 가입할 때 주택 시세를 적절히 반영할 수 있도록 주택 가격 산정방식을 바꾼다.

국토부는 지난해 5월 전세사기 예방을 목적으로 전세보증금반환보증 가입 기준을 강화했다. 주택가격 산정 시 공시가격 반영률을 기존 150%에서 140%로, 전세가율은 100%에서 90%로 각각 조정했다. 이에 따라 보증금이 공시가격의 126%(140%의 90%) 이내여야 보험에 가입할 수 있다. 

이처럼 가입 한도가 줄어든 상황에서 공시가격까지 하락하자 전세보증금반환보증 가입이 어려워지면서 오히려 보증금 미반환 위험이 커졌다는 지적이 나왔다. 

진 차관은 "기존 임대사업자는 (보험 가입 의무를) 2년 유예해 줘서 2026년 7월부터 적용되는데, 2년 후 보증금을 대폭 돌려줘야 하는 불안을 갖고 있어 미리 제도 개선을 하려는 것"이라며 "올해 3월까지는 개선 방안을 마련할 것"이라고 말했다. 

비아파트에 한해 6년 단기 등록임대도 재도입한다. 김효정 국토부 주택정책관은 "그동안 제기된 부작용 해소를 위해 비아파트에만 도입할 것"이라며 "세제혜택 등은 장기임대와 차이를 두는 식으로 보완할 예정"이라고 설명했다.

수도권은 지자체마다 해제 가능한 범위 내에서 GB를 풀어 연내 2만 가구의 신규 택지를 발굴한다. 경기도에 해제 가능한 GB가 다수 있다.

다음은 진현환 국토부 제1차관, 김효정 국토부 주택정책관 등과 기자들의 일문일답이다. 

- 임대보증 가입 요건 완화 배경은.

▲ 임대사업자는 전세반환보증보험에 의무 가입해야 하는데 요건이 강화되면서 가입을 주저하고 있어 해소해주겠다는 것이다. 기존 사업자들은 2년 유예해줘도 2026년 7월부터 적용되는데 기한이 남았어도 가급적 제도개선 방안을 찾겠다. 

공시가격을 탄력 조정하거나 좀 더 정교한 시세를 제공하는 식으로 검토하고 있다. 2년 후 보증금을 대폭 돌려줘야하는 불안을 갖고 있는데 여러가지 민간임대사업을 활성화하는 동시에 신규 사업자들의 애로도 보완하려고 한다. 올해 1·4분기(3월)까지는 개선을 추진하겠다. 

- 오는 7월 전세보증금 반환대출이 만료되는데.

▲ 금융위원회에서 만든 상품이고 국토부가 협업한 것이다. 반환보증과 같이 해야 해서 나가고 있는 추이를 보고 있고 상반기 중 추가로 연장이 필요한지 같이 검토할 것이다. 역전세로 떨어지는 보증금이 그렇지 크지 않은 부분도 있고, 개인 보증은 오히려 신용대출 등으로 일정 부분 감내하고 있는 걸로 보인다. 

- 수도권은 GB 해제로 신규 택지 발굴한다고 했는데, 얼마나 가능한가. 

▲ 수도권에서 추가로 그린벨트를 푸는 건 아니고 기존에 지자체가 갖고 있는 해제 물량이 있다. 그 범위 내에서 풀 것이다. 추후에 관련해서 제도 개선 방안을 따로 발표할 예정이다. 

- 소형주택은 규제 완화를 더 과감하게 할 수 없었나. 

▲ 수요 쪽에 물꼬를 터준 것이다. 제도의 취지에 따라 합리적으로 정했다. 세제 대상이 전용면적 60㎡·6억원 이하 소형주택인데 비아파트 대부분이 포함된다. 지방 준공 후 미분양 주택도 기준이 전용 85㎡·6억원인데 거의 다 해당된다. 

- 소형 신축 주택을 좀 사라는 취지인가. 그러다가 빌라 시장이 뜨거워지면 어떡하나. 

▲ 맞다. 그래야 집 짓는 사람도 수요를 보고 공급을 한다. 빌라 가격이 뜨거워지라는 뜻은 아니다. 1~2주택 갖고 있는 사람이 비주택을 사면 (세금 등 때문에) 다른 주택 취득이 어려워진다. 제약을 없애서 주택을 여러 채 보유한 사람들이 임대 공급을 할 수 있도록 벽을 터주려는 것이다.

- 준공 후 미분양 주택 매입 시 혜택을 받으려면 최초 구입자여야 한다. 생애최초 구입이 아니라 해당 주택을 최초 구입하면 적용받을 수 있나.

▲ 그렇다. 준공 후 미분양 주택을 10채 사도 모두 주택 수에서 제외된다. 가령 아파트가 한 채 있는 사람이 대구 준공 후 미분양 10채를 사면 1주택자로 인정된다. 다만 분양권을 전매해 취득한 것은 안 된다. 

- 준공 후 미분양 문제가 불거진 게 하루 이틀이 아닌데 LH가 매입해주는 건 과한 게 아닌가. 

▲ 전반적인 건설업계 위기를 감안했다. 미분양 가구수만 보면 과거에 비해 심각하지 않지만 태영건설뿐만 아니라 중소업체와 건설업 전반이 유동성 문제 등이 있다. 적극적으로 문제를 보완해서 집 지을 사람들이 부도가 안 나고 정상 사업을 할 수 있도록 하겠다. 

- 지난해 출시한 HUG(주택도시보증공사)의 미분양 대출보증 이용 실적이 저조한데. 

▲ 지난해 9월 요건 완화한 뒤 상담 실적이 올라가고 있다. HUG에서 준공 전, 후분양, 준공 이후 등 세 가지 상품을 지원하고 있는데 준공 후 상품은 1조원 정도 실행됐다. 종합적으로 보면서 개선해 나가겠다.  

- 1기 신도시 이주 단지는 어떻게 조성하나.

▲ 이주 시작 전에 입주가 가능한 상황이 돼야 하기 때문에 우선 두 가지를 검토 중이다. 하나는 신도시별로 구역 내나 인근에 유휴부지를 이용하는 것이다. 유휴부지가 먼저 준비되면 착공해서 이주비, 조합설립 등 필요 없어서 빨리 갈 수 있다. 

가령 분당의 경우 LH 오리 사옥이 안 팔리고 있는데 성남시와 협의해서 용도변경한 다음 오피스텔 등으로 활용할 수 있다. 또 1기 신도시 주변에 있는 공공택지에서 공급될 공공임대주택 등 물량 일부를 이주 단지로 활용하는 방법도 있다. 

- 생활형숙박시설(생숙)은 규제 완화 등 계획 없나.

▲ 생숙은 전국에 10만 가구 정도 되는데 숙박업 등록된 게 5만여 가구다. 나머지 5만 가구도 숙박업 등록 유도하는 게 기본적인 목표다. 유도하는 과정에서 어떻게 마무리 지을지 슬기로운 개선방안을 마련하겠다. 

- 이번 규제 완화 방안들이 총선을 겨냥한 수요 진작 정책으로 보이는데. 

▲ 무조건적인 수요 진작 방안이 들어가진 않았다. 비아파트 공급이 굉장히 줄어서 신축 수요 진잔책, 준공 후 미분양 등 수요가 필요한 부분에 있어서만 (진작했다).