지방에서 준공 후 미분양 주택이 급증하면서 건설경기 침체를 더욱 자극한다는 해석이 나온다. 정치권에서는 건설경기 회복을 위해 대출 규제를 한시적으로 완화해야 한다는 목소리가 나온다.
국토교통부가 지난 5일 발표한 '2024년 12월 주택통계'에 따르면 지방에 위치한 준공 후 미분양 주택은 총 1만7229가구다. 동월 말 기준 2011년(2만909가구) 이후 가장 많은 수치다.
지방의 준공 후 미분양 주택 가구 수는 전년 동월 말(8690가구)과 비교하면 98.3% 급증했다. 수도권 내 준공 후 미분양 증가율(96.2%)도 이에 못지않았다. 가구수로 따지면 수도권(4251가구)의 4배 이상이다. ▷관련기사: '준공 후 미분양' 11년만에 최대…의미는?(2024년 2월 5일)
여당 "DSR 한시적 완화"
여당인 국민의힘은 국토부의 발표에 앞선 지난 4일 국회에서 경제분야 민생대책 점검을 위한 당정협의회를 열었다. 이 자리에서 지방 준공 후 미분양 주택에 대한 한시적인 총부채원리금상환비율(DSR) 완화를 정부에 요구했다.
DSR은 대출자의 총소득과 금융부채 원리금 부담 등 상환능력을 고려해 대출 한도를 정하는 제도다. 현재 은행권에서는 금융위원회가 지난 2021년 10월 발표한 가계부채 관리 강화 방안에 따라 대출자의 DSR이 40%를 넘지 않는 한도에서 대출을 시행하고 있다.
준공 후 미분양 주택은 다 만들어 놓고 팔리지 않은 재고와 같다. 건설사의 자금회수를 어렵게 만들어 파산으로 몰고가는 소위 '악성 미분양'으로 불린다. 지난해 부도 처리된 건설업체(당좌거래정지 당시 폐업 또는 등록말소된 업체 제외)는 모두 29곳으로 2019년(49곳) 이후 5년 만에 가장 많았다.
DSR 완화가 수요를 촉진해 준공 후 미분양 주택 가구 수를 줄이고 건설경기 회복에 도움이 될 것이라는 게 여당의 논리다. 이에 대해 금융위원회는 다음날 설명자료를 내고 "DSR 한시 규제 완화에는 필요성, 타당성, 실효성, 정책의 일관성 등 점검해야 하는 사항이 많다. 신중히 고려해 나갈 것"이라고 밝혔다.
전문가들은 한시적인 DSR 완화가 지방에 위치한 준공 후 미분양 주택 해소에 그리 효과적이지 않을 것으로 봤다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "지방에서 주택을 구매하는 다수는 (규제가 적은) 디딤돌대출이나 보금자리론 등을 이미 많이 활용하고 있다"면서 "가격을 생각하면 지방 일부 대도시를 제외하고는 DSR 완화가 그렇게 유의미할 것 같지는 않다"고 내다봤다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지방 미분양이 발생한 곳을 들여다보면 입지나 인근 시세 대비 분양가가 과도한 경우가 대부분"이라면서 "대출을 좀 더 해준다고 해도 수요자들의 매수의사가 더 강해지진 않을 것"이라고 말했다.
"금리·감세·할인, 종합처방 필요"
지방에 위치한 준공 후 미분양 주택을 줄이기 위해서는 금리와 대출한도 등 종합적인 대책 마련이 필요하다는 목소리가 나온다.
김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "2021년과 2022년, 코로나 시기에는 부동산 시장 전체의 가격 상승이 있었다"면서 "지금 상황에서 별다른 공공 개입 없이 부동산 경기가 자연스럽게 살아나는 사이클이 오려면 5년은 있어야 할 텐데 이때까지 건설사들이 버티지 못할 것"이라고 말했다.
이어 "지방에 준공 후 미분양을 해소하려면 단순하게 DSR 완화만 하기보다는 저리대출과 세제혜택, 건설사 차원에서 할인 분양 등 종합적인 대응 방안이 필요하다"고 주장했다. 정부의 개입과 건설사의 자구노력 없이는 지방 준공 후 미분양 주택의 해소는 쉽지 않을 것이라는 주장이다.
함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 "2019년에도 지방에 준공 후 미분양이 많았는데 코로나를 거치면서 저금리 환경이 조성되자 유동성 자산들이 지방으로도 많이 가면서 미분양도 감소했다"면서 "다만 지금은 여전히 금리가 높은 환경으로 지방의 준공 후 미분양을 해소하겠다면 조금 더 전향적인 정책이 필요하지 않나 싶다"고 말했다.
지난 2019년 12월 말 기준 지방 준공 후 미분양 물량은 1만4880가구에 달했다. 그러나 2년 뒤인 2021년 12월 말에는 6848가구로 줄었다. 2022년 12월 말에도 6226가구로 감소했다.
그는 이어 "준공 후 미분양 수분양자에게 양도소득세를 완화하거나 한국토지주택공사(LH)의 여건이 된다면 환매조건부 매입 등도 고려하면 좋을 것 같다"고 덧붙였다.
