"세제로는 1·10대책부터 굉장히 혜택을 많이 줬다."
"일단 지방에 초점을 두고 있다."
정부가 지난 19일 내놓은 미분양 대책에는 세금 감면이나 수도권 미분양 지원 내용이 들어가지 않았다. 아직 추가로 지원할 필요는 없다고 판단한 것이다. 대신 정부나 투자회사가 지방 악성 미분양을 매입·운영하는 방안이 주로 담겼다.
하지만 이미 세 감면을 시행하고 있는데도 지방과 수도권 할 것 없이 미분양이 쌓이는 실정이다. 미분양을 빠르게 해소하려면 세제 측면의 매수유인 확대, 금융 규제 완화 등을 통해 매수 심리를 자극해야 한다는 목소리가 나온다.
세금 감면, 지금도 하고 있는데…
기획재정부·국토교통부·금융위원회 등이 관계부처 합동으로 내놓은 '지역 건설경기 보완방안'은 △지역 개발사업 확대를 통한 지역 경제 활성화 △재정 집행 및 부동산 시장 회복을 통한 유동성 지원 △공사비 부담 완화, 사업여건 개선 등을 통한 건설투자 유도 등을 담았다.
이중 부동산 시장 회복 대책으로는 한국토지주택공사(LH)의 매입임대가 주목받았다. LH가 분양가보다 낮은 가격으로 지방 준공 후 미분양 3000가구를 직접 매입, 이를 든든전세주택으로 공급하는 내용이다. ▷관련 기사:지방 악성미분양 '또' LH가 산다…답일까?(2월19일)
상반기 중 CR(기업구조조정 부동산투자회사)리츠 출시에도 나선다. CR리츠는 투자자로부터 자금을 모아 미분양 아파트를 임대로 운영하다가 부동산 경기가 회복되면 매각해 수익을 내는 투자회사다.
이는 모두 정부 기관이나 투자회사가 악성 미분양을 사들여 운영하는 방법이다. 시장의 예상과 달리 개인의 매수 심리를 자극할 만한 추가 세금 감면 등은 담기지 않았다.
이미 세제 측면의 혜택을 제공하고 있는 데다, 더 감면해 준다고 해도 효과가 크지 않을 거란 판단에서다. 국토부 관계자는 전날 관련 백브리핑 자리에서 "양극화가 심한 현재 상태에서 세금 혜택을 더 준다고 과연 서울 사람들이 지방 주택을 사겠느냐"고 말했다.
앞서 정부는 지난해 1·10대책 등을 통해 기존 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택을 매입하면 양도소득세와 종합부동산세를 산정할 때 1세대1주택자로 보로 했다. 이는 올해 1월부터 시행 중이다. 건설사업자가 해당 주택을 매입해 임대로 공급하면 원시취득세도 최대 50% 감면해 주고 있다.
그럼에도 시장엔 좀처럼 온기가 돌지 않았다. 대책 발표 이후에도 작년 한 해 미분양 주택 수가 증가하고 지방 청약 경쟁률은 곤두박칠쳤다. 시장에서 추가 세제 혜택을 기대한 이유다.
국토교통부에 따르면 전국 미분양 주택 수는 지난해 1월만 해도 6만3755가구였으나 12월 7만173가구를 기록했다. 악성 미분양은 매월 꾸준히 늘어 지난해 12월 2만1480가구로 집계됐다. 이는 2014년 1월(2만566가구) 이후 11년 만에 최대다.
수도권도 쌓이네…"추가 지원 필요"
이번 미분양 대책 대상에서 빠진 수도권에 대한 우려의 목소리도 여전하다. 경기도를 중심으로 미분양이 점점 쌓이고 있어서다.
국토부에 따르면 지난해 12월 말 기준 전국 미분양 주택은 7만173가구에 달한다. 이중 서울(957가구), 인천(3086가구), 경기(1만2954가구) 등 수도권이 1만6997가구로 전체의 24.2% 수준이다.
같은 해 1월만 해도 전국 미분양 주택(6만3755가구) 중 수도권(1만160가구) 비중은 15.9%였다. 지방에서 시작한 분양 시장 한파가 수도권까지 빠르게 확산하는 추세다.
특히 경기도는 평택을 중심으로 미분양이 쌓이면서 전국에서 미분양 주택이 가장 많다. 지난해 상반기까지 '미분양 무덤'으로 일컫던 대구를 뛰어넘었다. 지난해 12월 기준 대구의 미분양 주택 수는 8807가구다.
같은 시기 준공 후 미분양 역시 서울(633가구), 인천(1546가구), 경기(2072가구) 등 수도권이 4251가구로 전체(2만1480가구)의 19.8%에 해당한다. 경기도가 대구(2674가구), 전남(2450가구), 경북(2237가구) 다음으로 가장 많다.
다만 수도권은 지방에 비해 집값 회복이 빠르고 교통 등 개발 호재가 있어, 과거에도 미분양 지원 대상으로 포함되지 않았다. 국토부 역시 "일단 지방에 대해 초점을 두고 대책을 마련하고 있다"고 했다.
하지만 수도권을 포함해 전국적으로 악성 미분양이 늘고 있는 데다, 미신고 미분양까지 포함하면 안 팔리는 주택이 더 쌓여 있을 것으로 추정돼 '추가 혜택'이 필요하다는 목소리가 나온다.
업계는 준공 후 미분양뿐만 아니라 지방 미분양 전체에 대해 취득세 중과 배제 혹은 감면, 5년 이내 양도 시 양도세 100% 감면 등을 요구하고 있다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "지방은 이미 3년 이상 총청약자 및 청약경쟁률이 낮아지는 상황이라 지방에 주택을 구입해도 자산 가치로서의 안전성이 있다는 면을 각인시킬 대책이 필요하다"며 "양도세 5년 감면, 취득세 완화 등 시장이 생각하는 그 이상을 내놔야 시장이 반응할 것"이라고 내다봤다.
추가적인 세금 감면이 꼭 정답은 아니라는 시각도 있다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "현재 지방 미분양 적체의 근본적인 문제는 규제 때문이 아니라 집값 상승에 대한 확신 부족과 장기적인 세 부담 우려에 기인한다"며 "세제 혜택만으로 수요를 끌어올리는 데는 한계가 있다"고 분석했다.
그러면서 "거래 활성화를 위해 지방 미분양 지역의 무주택 실수요자에 한해 주택담보대출비율(LTV) 완화 적용 검토 등이 필요하다"고 덧붙였다.
이번 대책에서도 지방 미분양 주택 매입 시 디딤돌대출 우대금리 적용 방안이 포함됐다. 구체적인 건 내주 발표 예정이지만 통상 우대 금리 수준으로 봤을 때 0.1~0.2%포인트 우대에 그칠 것으로 보인다.
