국토교통부 산하 부동산 개발업계 법정단체인 한국디벨로퍼협회(KODA)가 자체 '싱크탱크'인 한국부동산개발산업연구원(KREDII)을 출범했다. 기존 협회 정책연구실을 독립시켜 연구기관으로 확대했다.
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25일 협회는 서울 강남구 오크우드 프리미어 코엑스 센터에서 '대전환 시대, 부동산개발·건설·금융산업의 역할과 전략' 심포지엄을 열었다. 업계는 부동산 개발이 '생산적 금융'으로 나아가기 위해서는 단순히 건물을 짓고 올리는 것이 아니라 주거와 업무, 산업단지·문화공간 등이 하나로 결합된 '복합공간' 창출을 해야 한다고 강조했다. 이를 위해서는 부동산과 건설, 금융 간 유기적 연결을 비롯해 정부의 정책 지원도 반드시 뒷받침돼야 한다고 주장했다.
'생산적' 대전환
이진 한국부동산개발산업연구원 연구위원은 이날 "앞으로 디벨로퍼는 사회적 수요를 해결하는가, 고용과 부가가치를 창출하는가, 리스크를 관리하고 배분하는가, 개발이익과 사회적 편익을 균형화하느냐는 질문에 답할 수 있을 때, 그리고 이것을 대외적으로 인식시킬 수 있을 때 비로소 비생산적 영역이 아닌 생산적 영역으로 포함될 수 있을 것"이라고 했다.
이 연구위원은 "부동산 개발은 주거, 업무, 물류, 데이터, 산업단지나 문화공간 등을 조성해 고용이나 세수를 증대시키고 지역 상권이나 도시재생, 생활 편의 등에 긍정적인 파급효과를 창출하는 생산적인 영역"이라며 "하지만 안타깝게도 지금은 비생산적인 영역으로 인식되고 있다"며 이같이 말했다.
그는 "과거 디벨로퍼는 개발할 때 어디에 얼마나 어떤 상품을 공급할 것인가에 대한 고민과 질문이 있었다"며 "하지만 지금은 어떤 사회 변화에 대응하는 공간인가, 그리고 더 나아가서는 미래의 이 개발이 어떤 도시 가치와 산업 생산성을 만드는가에 대해 끊임없이 고민하고 있다"고 설명했다.
급변하는 사회와 산업 흐름 속 디벨로퍼의 방향성을 재정립해야 한다는 게 그의 제언이다. 그는 5가지 대전환 키워드로 △인공지능(AI) 혁명 △인구·가구 △도시·공간 △환경·사회·지배구조(ESG) △금융환경 등을 제시했다.
이 연구위원은 "AI 워크로드(작업량) 증가로 글로벌 데이터 용량 수요가 급증하고 있다. 2025년 대비 2030년에는 3.5배 이상 글로벌 수요가 예상된다"며 "공급 현황을 살피면 미국이 4300여개, 중국이 약 370개인 반면 한국은 95개로 국내에서는 데이터센터 시장이 좀 더 성장할 가능성이 있어 보인다"고 짚었다.
또 "정부가 자기자본비율을 20%로 상향 확대해 부동산 개발 금융자금 총량 제한을 유도하고 있는데 사실상 시장에서는 이미 자기자본비율을 자체적으로 적용하고 있어 금융 조달이 쉽지 않은 환경"이라며 "앞으로는 디벨로퍼들이 사업에 필요한 자본 구조를 직접 설계하고 투자자들에게 리스크를 잘 설명해서 자본을 모으는 것이 핵심 역량이 될 것"이라고 내다봤다.
"정책 지원도 유기적이어야"
부동산 개발산업이 좀 더 유기적으로 맞물려 돌아가기 위해서는 정부의 규제 완화 등 정책 지원도 동반돼야 한다고 발표자들은 제언했다.
허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 우리나라 강변북로·올림픽대로와 비슷하지만 상부에 인공 구조물을 짓고 그 위에 건물을 올린 록펠러대학 리버캠퍼스 등의 미국 뉴욕주 맨해튼 FRD 드라이브 등 사례를 언급했다.
허 연구위원은 "이게 기술만 있다고 해서 가능했다고 보면 안 된다"며 "지금 미국에서 허용하는 공중권이나 개발권 이양 등 제도적 기반이 있었기 때문에 도로 위에 고밀개발을 할 수 있었던 것"이라고 했다. 공중권은 토지 및 건물 상공 공간에 대한 개발과 관련한 소유권을 의미한다. 개발권 이양 제도는 저밀개발된 토지의 남은 개발 권리를 인접 토지로 이전 또는 판매할 수 있는 제도다.
금융 측면에서도 리츠(REITs, 부동산투자회사) 등을 생산적 부동산 금융 매개체로 활용하는 선진국 사례를 예로 들며 국내에서도 이를 위한 제도 개선이 절실하다고 강조했다.
신동수 한국리츠연구원 원장은 "우리나라의 경우 120조원 정도를 리츠가 투자하고 있는데 그중 절반이 주택이고 대부분은 한국토지주택공사(LH) 공공지원민간임대 등 공공임대주택 관련"이라며 "순수한 민간임대주택 리츠는 거의 찾아볼 수 없어 우리나라에서는 리츠 투자가 어려운 상황"이라고 바라봤다.
이어 "리츠는 부동산투자회사법을 근간으로 하지만 상법과 자본시장법 등 다양한 규제들이 있다"며 "활성화를 위해서는 자산 매각 이익의 사내 유보 허용, 유상증자 절차 간소화, 대기업집단 규제 완화, 자기관리리츠 내부 유보 확대 등 제도 개선이 필요하다"고 말했다.
