HDC그룹 유통 전문 기업 HDC아이파크몰이 모처럼 신규 출점에 나선다. HDC현대산업개발이 추진 중인 서울원 아이파크 내 상업시설 개발에 참여하면서다.
HDC아이파크몰은 2004년 1호점 용산점 개점 이후 고질적인 재무구조 문제에 시달려왔다. 외부 차입에 의존하면서 높은 금융비용을 부담한 데다, 실적마저 시장 기대에 미치지 못했기 때문이다. 하지만 최근 용산점이 수년째 최대 실적을 경신할 정도로 가파르게 성장하면서 사업 확장에 속도가 붙고 있다.
사업 확대 가속화
HDC아이파크몰은 HDC현대산업개발이 서울 노원구 광운대역 일대에 개발 중인 서울원 아이파크에 3호점을 열 예정이다. 2004년 오픈한 용산점, 2022년 말 문을 연 고척점에 이은 세 번째 아이파크몰이다. HDC아이파크몰은 이르면 2028년 하반기 3호점을 개점한다는 목표다.
아이파크몰 3호점은 실외의 가두형 쇼핑몰과 실내 쇼핑몰을 복합해 조성된다. 인도어몰 약 1만6000평과 서울원 아이파크에서 경춘선 숲길로 이어지는 스트리트몰 약 7000평을 합치면 서울 동북권 최대 규모의 쇼핑몰이 될 전망이다.
HDC아이파크몰은 이 지역 상권과 서울원 아이파크몰 특성을 반영한 쇼핑몰을 선보일 계획이다. 인도어몰은 글로벌 SPA 브랜드와 키즈 엔터테인먼트, 영화관 등으로 채울 계획이다. 스트리트몰은 'ㅁ'자형 복합건물의 중정에서 야외로 연결되는 만큼 자연을 즐길 수 있는 테라스 중심의 다이닝, 글로벌 라이프스타일 브랜드와 스트리트 패션 브랜드 등을 입점시킨다.
HDC아이파크몰 관계자는 "각 점포마다 상권 특성을 반영해 운영 방식을 유연하게 정하고 있기 때문에 서울원 아이파크의 3호점 역시 용산점, 고척점과 다른 콘셉트의 쇼핑몰을 선보일 것"이라고 말했다.
서울원 아이파크 내 아이파크몰 3호점이 문을 열면 HDC그룹은 쇼핑몰 사업을 시작한지 무려 24년만에 세 번째 점포를 갖게 된다. HDC아이파크몰은 서울 용산민자역사 건설과 역사 내 판매시설 오픈을 위해 1999년 '현대역사'로 설립됐다. 현대산업개발(현 HDC)와 한국철도공사 등이 출자했다. HDC아이파크몰은 2004년 10월 일부 판매시설 영업을 개시했고 2005년 현대아이파크몰로 사명을 변경한 후 백화점으로 사업을 확대했다.
우여곡절
하지만 HDC그룹의 쇼핑몰 사업은 순탄하지 않았다. 1호점 오픈 3년만인 2007년 매출액 1000억원을 넘길 정도로 빠르게 성장했다. 하지만 개점 및 운영자금을 대부분 외부에서 조달하면서 막대한 금융비용을 부담하다보니 만성적인 적자에 시달렸다. HDC아이파크몰이 처음으로 순이익을 낸 것은 1호점 오픈 후 10년 만인 지난 2014년이었다.
HDC아이파크몰은 첫 순이익을 낸 이듬해인 2015년 면세점 사업에 진출하면서 본격적인 사업 확장에 돌입했다. 당시 HDC그룹은 HDC아이파크몰을 2020년까지 외형 매출 1조2000억원의 글로벌 쇼핑몰로 키우겠다는 '비전 2020'을 발표했다. 2018년 부산에 조성되는 아이파크 마리나에 2호점을 열며 국내 사업을 확대한다는 계획이었다.
또 중국 산동성 제남시 '건방 아이파크몰(가칭)' 오픈을 위해 중국 건방기업과 제휴를 맺으며 해외 진출도 추진했다. 그러나 2016년 결국 부산 수영만 요트경기장 재개발 사업이 무산되면서 2호점 오픈도 무산됐고 잇따라 중국 한한령까지 터지며 중국 투자 역시 불투명해졌다.
여기에 2016년 용산점 대규모 증축을 시작하면서 재무구조는 더욱 나빠졌다. 당시 HDC아이파크몰은 누적된 순손실 탓에 2005년부터 완전자본잠식 상태에 빠져 있었다. 하지만 모기업의 자본 확충은 2008년 1180억원 규모의 유상증자 한 차례뿐이었다. HDC아이파크몰은 자산유동화증권, 자산유동화대출 등 대부분의 비용을 외부에서 조달할 수밖에 없었다.
상황이 반전된 것은 코로나19 팬데믹이 한창이던 2021년부터였다. HDC아이파크몰은 코로나19 직격탄으로 2020년 순손실을 내며 적자 전환했다. 하지만 이 시기 오히려 2030 고객을 겨냥한 식음(F&B) 매장과 체험형 콘텐츠를 강화하는 식으로 MD를 개편하며 2021년 1년만에 다시 흑자로 돌아섰다. 특히 용산점 오픈 이후 처음으로 자본총액이 플러스(+)로 돌아섰다. 모기업의 자본 확충 없이 매출 성장만으로 자체적으로 완전자본잠식 상태에서 벗어나는 데 성공한 셈이다.
잇딴 최대 실적
HDC아이파크몰은 이후 가파른 성장세를 유지하고 있다. 아이파크몰 용산점의 외형 매출액은 △2021년 3250억원 △2022년 4200억원 △2023년 5000억원 △5420억원으로 4년 연속 성장세를 보였다. 외형 매출은 백화점에서 고객이 소비한 거래액을 합산한 수치를 말한다.
회계상 순매출액 역시 꾸준히 성장 중이다. 용산점과 고척점을 합친 HDC아이파크몰 매출액은 △2021년 1111억원 △2022년 1257억원 △2023년 1395억원 △2024년 1503억원으로 가파른 성장세를 보였다. 주목할 것은 영업이익률이다. 지난해 HDC아이파크몰은 558억원의 영업이익을 내면서 영업이익률 37.1%를 기록했다. 이는 다른 복합쇼핑몰에 비해 월등히 높은 수치다. HDC아이파크몰이 2022년 2호점과 3호점 오픈을 확정할 수 있었던 것도 이런 이유에서다.
HDC아이파크몰은 여전히 수백억원 대의 금융비용을 감당하고 있다. 이 탓에 당기순이익이 높지는 않다. 지난해 당기순이익 역시 54억원에 불과하다. 이 때문에 2023년부터 다시 완전자본잠식 상태에 빠지기도 했다. 하지만 꾸준히 영업활동 현금흐름이 개선되면서 차입도 꾸준히 줄여가고 있다. 실제로 HDC아이파크몰의 부채는 2019년 9869억원에서 지난해 7792억원까지 줄였다. HDC아이파크몰은 현재의 성장세를 유지한다면 수년 내 차입금 대부분을 갚고 재무구조를 개선할 수 있을 것으로 기대하고 있다.
HDC아이파크몰은 올해도 높은 성장률을 기록할 것으로 전망하고 있다. 용산점은 현재 3층 리빙파크 리뉴얼을 진행하면서 일부 매장의 문을 닫았지만 여전히 패션, F&B, 리빙 등 전 카테고리에서 성장세를 유지 중이다. 실제로 지난 1~3월 용산점의 외형 매출액은 전년 대비 15% 증가했다. 같은 기간 용산점 패션 카테고리는 전년과 비교해 17%, F&B는 14%, 리빙 카테고리는 9%씩 성장했다.
HDC아이파크몰 관계자는 "2030 고객 비중이 크게 늘면서 5060 타깃 브랜드를 2030 대상 브랜드로 절반 이상 교체했다"며 "현재 문을 닫은 영업공간들이 5월부터 순차적으로 오픈하면 성장세를 더 가속화 할 수 있을 것"이라고 말했다.
