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청년용 주거사다리, 미래소득 DSR 반영 효과는 

  • 2022.05.13(금) 06:10

실효성 위해 대출기한 등 기준 정비 필요
지나친 대출지원, 이자 노예 전락 우려도

윤석열 정부가 주거사다리 복원을 위해 청년을 대상으로 LTV(주택담보인정비율)를 80%까지 완화하고, DSR(총부채상환비율) 산정시 미래소득 반영을 활성화하기로 했다. 가계부채 부담이 큰 상황에서 대출규제 완화 실효성을 높이기 위해 DSR은 유지하면서 우회로를 택한 셈이다.

DSR 산정시 미래소득 반영은 지난해 7월부터 시행됐지만 실효성은 없었다. 청년층은 이를 활용할 만했지만 3040 세대에게는 적용 기준이 까다로운데다 정부의 가계부채 관리 방안으로 은행들이 적극 나서지 않았기 때문이다. 

새 정부가 앞으로 미래소득을 적극 활용하겠다고 공언한 만큼 향후 은행들도 적극 나설 전망이다. 다만 집값 안정 없이 청년층에게 집을 사라고 대출 문턱만 낮추는 것에 대한 비판적인 시선도 존재한다.

존재감 없던 미래소득 

금융권에 따르면 미래소득(장래소득)은 근로소득이 있고 미래 소득증가를 기대할 수 있는 대출 희망자 근로소득에 평균소득증가율을 더해 미래 예상소득을 추산한다. 

무주택자가 내 집 마련을 목적으로 주택담보대출을 받을 때, 만기 10년 이상 비거치식 분할상환대출을 받는 경우 적용할 수 있다. 

연령대에 따라 약정기간을 기준으로 평균소득증가율을 적용한다. 20세 미만이나 45세 이상은 미래소득을 적용할 수 없고 20~34세는 대출기간 10년 이상, 35~39세는 10년에서 19년, 40~44세는 대출기간 10~14년인 경우에만 적용할 수 있다.

가령 연소득 5000만원, 35세인 A씨가 15년 분할상환 대출(통상 주담대는 5년 단위로 기간 산정)을 받는다면 A씨의 DSR 산출시 소득(연평균소득증가율 8.4%)은 5210만원을 기준으로 한다.

/그래픽=유상연 기자 prtsy201@

하지만 그동안 미래소득 반영이 유명무실했던 이유는 약정 만기 기준이 짧고 평균소득증가율도 낮았던 까닭이다. 지난 몇 년간 시장 유동성이 풍부해 부동산 등 자산 가격이 크게 오르며 2030 세대들이 주택 시장 큰 손이었지만 또 다른 주 수요층인 30대 중반에서 40대는 미래소득을 반영하는 게 불리하다.

현재 기준으로 35~39세는 DSR 산출시 미래소득을 반영하려면 대출 만기가 최대 19년이다. 시중은행 주요 주담대가 보통 30년 만기라는 점을 감안하면 미래소득을 반영하는 게 오히려 DSR이 더 적게 나온다. 

A씨가 미래소득이 아닌 현 소득으로 30년 만기 대출을 받을 때(이자 4%로 가정)는 3억5000만원 가량(DSR 40%) 가능한 반면 미래소득을 적용받기 위해 만기 15년으로 한다면 대출 가능금액은 2억4000만원(DSR 40%) 로 1억1000만원 가량 줄어든다.

한 은행 관계자는 "미래소득 반영 실효성이 없었던 것은 나이와 소득기준, 대출 만기 기간 등이 타이트했기 때문"이라며 "이 기준에 맞추기보다 현 소득으로 만기를 30년으로 하는 게 훨씬 유리하다"고 말했다.

이어 "청년층들은 미래소득 반영이 합리적이지만 그 동안 금융권 전반적으로 홍보가 잘 안됐고 은행 직원들도 모르는 경우가 많았다"라며 "특히 금융당국이 가계부채 증가를 강하게 조이면서 적극 나서기도 힘든 상황이었다"고 덧붙였다.

미래소득 기준 낮추면…이자부담 시한폭탄

이런 이유로 금융권에선 DSR 산정시 미래소득 반영을 활성화하려면 기준을 완화할 필요가 있다고 주장한다. 이미 시중은행들이 DSR 기준을 낮춰 대출을 활성화하기 위해 만기 40년 주담대를 출시하는 상황에서 현 기준으로는 미래소득이 유명무실한 탓이다.

대통령직 인수위원회가 발표한 국정과제에선 '청년층 미래소득 반영 활성화 병행'에 그친 만큼 윤석열 정부 주도 아래 금융당국이 미래소득 반영 기준을 어떻게 조정하는지가 관건이다.

청년층 입장에선 미래소득 반영이 활성화되면 대출을 활용한 주택 매입 가능성을 높일 수 있다는 점에서 기대할만하다. 하지만 집값안정없이 대출 문턱만 낮출 경우 청년층의 금융비용 부담이 지나치게 커질 수 있다. 이들을 중심으로 가계부채가 늘어날 경우 더 큰 위험이 될 수 있다는 의미다.

한국은행에 따르면 지난해 말 기준 취약차주 가운데 청년층은 6.6%로 다른 연령층(5.8%)보다 높았다. 청년층 취약차주 연체율도 작년 1분기 5%에서 연말 5.8%로 빠르게 증가했다.

김동환 한국금융연구원 선임연구위원은 "젊은 청년들이 빚을 내서 집을 사는 경우가 많은데 이를 지원하는 규제 완화보다 청년 소득과 생애 수요에 맞춘 주거지원이 우선돼야 한다"며 "실수요자들에게는 도움이 되겠지만 청년들이 대출로 집을 사도록 하는데 집중하는 정책은 바람직해 보이지 않는다"라고 지적했다

또 다른 금융권 관계자도 "은행 입장에서는 대출을 활성화하는 방향이라 도움이 되지만 집값안정없이 대출 규제만 완화하는 게 맞는 방향인지는 생각해볼 문제"라고 꼬집었다.

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